张某、田某与天津某置业公司房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】
2016年8月，原告张某、田某与被告天津某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买天津某置业公司开发的坐落于南开区的某房屋。2019年4月27日，天津某置业公司通知张某、田某办理案涉房屋交房手续。2019年5月1日，张某、田某到交房现场办理收房手续时，负责具体办理交房手续的前期物业服务公司要求其先交纳12个月物业服务费及第一个采暖期采暖费后，方予以办理验收交接手续。张某、田某拒绝交付上述费用，物业服务公司则拒绝办理验收交房手续。张某、田某因未能收房诉至法院，要求天津某置业公司无条件配合原告对案涉房屋进行验收，在验收后向原告交付房屋，并向原告支付以购房款为基数，自2019年5月1日至实际交付房屋之日的已付购房款利息。
【裁判结果】
法院经审理认为，物业服务公司要求二原告交纳的物业管理费及采暖费等费用，并非《商品房买卖合同》约定的办理房屋验收交接手续时需先交纳的费用，故在二原告不同意交纳的情形下，物业服务公司仍应与二原告办理验收交接手续，物业服务公司以二原告不交纳相关费用为由拒绝交房违反合同约定。交付房屋系被告天津某置业公司应履行的合同义务，虽然办理交房手续是由物业服务公司具体实施，但逾期交房的违约责任应由被告承担，其应按合同约定向二原告支付逾期交房的利息及违约金。故判决天津某置业有限公司与张某、田某办理案涉房屋的验收交接手续，并支付张某、田某自2019年5月1日至实际收房之日的逾期交房违约金。
【典型意义】
本案系依法认定开发商将预交物业费、采暖费与交房相捆绑系违约行为的典型案例。开发商与前期物业公司一般具有关联关系或利益合作关系，前期物业公司受开发商委托办理交房手续时，为确保物业收费而以交房为“要挟”捆绑收取物业费，几乎成为潜规则，但此时房屋是否达到交房标准尚不确定，且交房时物业服务并不完善的情况较为常见，业主的权利易受损害。从法律角度看，开发商交房和物业公司收取物业费是两个完全不同的法律关系，前期物业公司以业主拒交物业费等理由拒绝交房，违反了合同相对性原则，侵犯了业主依约接收房屋的权利，如果因此而延迟交房，则开发商作为交房的义务主体，要承担违约责任。本案的审理，表明了法院坚决否定商品房交房过程中捆绑收费行为的鲜明立场，有力维护了商品房购买者依法依约接收房屋的正当权益，对开发商和物业公司滥用优势地位阻碍业主行使权利的行为起到警示作用。
