居住房屋十九年现被要求搬离仅持房产证主张排除妨害未获法院支持
作者：向存丹 韦玮，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
周某兄弟在所购买的房屋中已连续居住十九年，期间无人干涉，如今却被持有该房屋房产证的李某以排除妨害为由起诉要求搬离，周某是否需要搬离？近日，重庆市第二中级人民法院公开宣判该案，依法驳回了李某主张排除妨害的诉求，支持了周某的上诉请求，无需搬离案涉房屋。
一审法院审理查明，2000年9月8日，龚某与周某签订《住房买卖合同》，将案涉房屋出卖给周某。龚某在甲方签字处加盖私人印章，周某在乙方签字处签名捺印。双方约定，在签字交房时由乙方付给甲方5万元整，余款1万元待移交房地产权证书和相关手续时付清。同日，周某支付龚某购房款5万元，并由龚某出具《买卖房屋款收据》，同时将该房屋交付给周某。此后，周某兄弟在该房屋内居住、使用至今。周某接房后多次要求龚某办理产权手续未果，后龚某下落不明，周某至今未能办理该房屋的产权证。2017年2月15日，周某起诉龚某，要求确认《住房买卖合同》有效并办理产权证过户登记。一审法院审理后判决《住房买卖合同》有效，但案涉房屋现已登记在他人名下，故驳回了周某要求办理产权过户登记的请求。
2015年12月11日，案涉房屋的登记权利人潘某（现下落不明）与李某签订《重庆市房屋买卖合同》，双方约定将案涉房屋以303035元的价格出卖给李某。李某已交纳相关税费并办理了产权转移登记手续，取得案涉房屋的产权证。此后，李某起诉周某及其兄弟，要求排除妨害，搬出案涉房屋。
一审法院经审理后认为，李某与潘某签订房屋买卖合同，已交纳相关税费并在房屋管理部门办理房屋产权转移登记。双方之间的房屋买卖行为经国家机关审查批准，符合法律规定。李某作为案涉房屋物权所有人，有权要求排除妨害，周某虽然从龚某购买了案涉房屋，但龚某没有取得所有权，其出卖行为应属于无权处分，周某及其兄弟对于案涉房屋的占有属于无权占有。故判决周某及其兄弟搬离争议房屋，排除妨害。
周某及其兄弟不服一审判决，提起上诉。
重庆市第二中级人民法院经审理后认为，虽然周某及其兄弟至今尚未取得案涉房屋的产权证，但周某与龚某签订《住房买卖合同》及交付房屋均在李某取得产权证之前，周某支付了合理价款，并以和平、公开、持续的方式占有案涉房屋达十九年，本案诉讼前没有人向周某主张权利。周某与龚某签订的《住房买卖合同》亦被生效判决确认为有效，故周某及其兄弟对案涉房屋的占有并非无权占有，而属于有权占有。李某虽然与潘某签订《重庆市房屋买卖合同》，并办理了案涉房屋的产权转移登记手续，取得了案涉房屋的所有权。但是，李某自述在签订合同前未前往案涉房屋查看，也不知道周某实际占有房屋，没有尽到普通成年人在重大交易中的注意义务，即便取得了案涉房屋的所有权，也应承担可能无法实际取得标的物的风险。故二审法院支持周某的上诉请求，撤销原判，判决驳回李某排除妨害的诉讼请求。
法官说法：
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。”本案中，周某通过有效买卖合同获得房屋在先，并已经居住占有长达十九年之久，属于有权占有。而李某同潘某买卖房屋在后，虽然办理产权登记，但事前未查看房屋现状，未尽到合理审慎的注意义务，应承担无法实际占有房屋的不利后果。法官提醒，对于公民而言，房屋买卖属于重大交易行为，购买后应及时办理产权转移登记手续，取得物权效力，防范被他人取得物权的风险；购前前一定要实地查看房屋现状，签订合同后应及时交付，规避被他人提前交付而产生的风险。
来源：重庆市第二中级人民法院
