二手房买卖出现产权面积争议，谁之过？
最高人民法院司法案例研究院
辛辛苦苦买套房
原本是件高兴事
可买卖双方却因“房产面积差”起了争执
最终闹上了法庭
今天我们就来聚焦一起
由厦门市湖里区人民法院审理的
房屋买卖合同纠纷案
案情简介
2019年7月，吴某将厦门海沧某套商住房出售给张某忠，《房产买卖协议》约定建筑面积61㎡，成交价160万元，2019年10月15日前办理过户登记手续，特别备注“房屋面积以实际产权证面积为准，一星期内从银行借出复印件给张某忠”。看房过程中，吴某的姐姐告知张某忠，一手购房合同中房屋面积为58.84㎡，后来增补了几平方，应为61㎡多。张某忠向吴某支付购房定金10万元。
之后，吴某将产权证照片通过微信发给张某忠，张某忠发现产权面积仅有58.96㎡，比合同面积少2.04㎡。
张某忠提出：
“看房和签合同时，我反复与你和你姐姐确认房屋面积为61㎡，但实际面积差了2㎡，如面积不足61㎡，当初是不会去看房的，希望双方协商解决。”
吴某回复称：
“房子是按套卖，不按面积算，而且面积问题合同写得很清楚了，没法再协商。”
同年10月15日，张某忠以吴某故意隐瞒，房产面积不足61㎡为由，表示无法按时支付剩余房款，要求吴某尽快配合办理过户，否则将解除购房协议。吴某表示不同意，认为张某忠当初就知道面积存在差异，且房子是按套卖，要求张某忠抓紧付清余款并办理过户。其间，双方通过房产中介进行沟通，但未协商一致。11月7日，吴某以张某忠未支付剩余购房款已毁约为由，通知张某忠解除协议并拒绝返还定金。张某忠不同意，遂起诉要求吴某双倍返还购房定金20万元。
案情简介
厦门市湖里区人民法院经审理认为：
01
二手房买卖中，如合同仅约定房款总价，未约定每平方单价，又约定“以实际产权证面积为准”，按照存量房买卖市场交易习惯，应认定房屋是按套定价交易，事后双方均不能主张按实际面积“多退少补”。
02
当事人在缔约阶段，按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实披露可能影响交易的事实。价格是房屋买卖合同的重要条款。建筑面积大小不仅关系到对房屋的实际利用，也是评估房价的重要因素，足以影响交易。吴某作为产权人，知晓房屋实际产权面积，理应如实告知张某忠，但在合同订立过程中，吴某并未出示房产证，仅是口头陈述建筑面积为61㎡。虽然根据合同“以实际产权证面积为准”的约定，张某忠应当知道合同面积与实际面积可能有误差，但基于信赖利益保护原则，误差不应超过可预见的范围。本案建筑面积的误差比值超过3%，以成交价换算，误差金额超过5万元，对一套总价160万元的房屋而言，明显超出合理范围，吴某违反了披露真实信息的先合同义务。
03
张某忠主张吴某存在欺诈行为，但并未依法行使撤销权，在诉讼中又明确表示放弃行使。在合同有效的情况下，张某忠拒绝按期支付剩余房款，属于违约，经催告后仍未履行，吴某可以解除合同。
04
只有在合同因一方的违约行为而无法继续履行的情形下，方能对违约方科以定金罚则。原被告双方均存在违反合同义务的行为，不适用定金罚则，因合同已解除，吴某应返还已收取的定金10万元。
法院判决
厦门市湖里区人民法院一审判决：一、吴某应返还张某忠定金10万元；二、驳回张某忠的其他诉讼请求。
吴某不服，提出上诉。
厦门市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
“民事活动中，当事人应按照诚信原则承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实向对方披露可能影响交易的重要事实。对二手房而言，卖方对房屋真实产权面积是清楚的，理应如实陈述。当然，由于房屋的建筑面积通常不是整数，生活中人们往往按照四舍五入法取整数披露面积信息，会有一些误差，这符合记忆规律和交易习惯，不构成欺诈。但如误差值超出了合理范围，对价格产生较大影响的，则属于不实陈述，买方可依法主张权利。从另一方面，订立合同过程中，买方也应当尽到谨慎义务，对签约主体资格、房屋的产权状况及实际使用情况等进行核实，避免在今后合同履行中产生纠纷。”
