以案释法｜涉抵押的房屋还能过户么？
购买的房屋上有抵押，还能过户么？这可是个实实在在的揪心事儿。根据《中华人民共和国民法典》，房屋出卖人负有配合买受人办理过户登记的义务，当房屋存在抵押时，买受人有权要求出卖人配合办理过户，抵押登记不构成过户障碍。
案情简介
2009年，朱某与雷某签订《协议书》，约定朱某购买雷某名下的一套房屋，房屋价款为100余万元，雷某负责办理过户手续。同日，雷某向朱某出具收条，显示雷某已收取全部购房款。随后，雷某向朱某交付该房屋，但迟迟未办理过户登记手续，直至2019年时，涉案房屋仍登记仍在雷某名下。后雷某向奚某借款，并在房屋上为奚某设立了抵押权。朱某诉至法院，要求雷某办理涉案房屋的过户手续。
法院裁判
法院经审理认为，雷某与朱某签订合同的有效，虽然房屋上设立有抵押权，但根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，该抵押权不构成履行障碍，朱某有权要求雷某办理过户手续，但该过户不影响奚某的抵押权。故而判决雷某协助办理房屋过户登记。
法官说法
“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
——《中华人民共和国民法典》第四百零六条
根据上述规定，转让涉抵押房屋不再如《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定需经抵押权人同意。也就意味着民法典施行之后，即使抵押权人不同意，抵押人依然有权转让抵押房屋，只是抵押人应当及时通知抵押权人转让情况。
本案中，雷某将涉案房屋转让给朱某，但同时为奚某设立了抵押权。虽雷某仍未将该抵押权予以注销，但在朱某要求办理过户时，奚某抵押权不成为过户的障碍。
法官提示
买受人在取得房屋产权登记前，如果出卖人另行将房屋抵押给他人，买受人应如何实现己方的权利呢？
买受人需认真审查房屋权属情况，对重点条款约定明晰。买受人签约前应认真审查房屋权属，重点查看有无设定抵押权等情形。与出卖人就付款、交房、过户条件和流程等进行明确约定，必要时可就签约后是否允许设立抵押权等情形设定制约条款。符合过户条件时，买受人应及时敦促出卖人配合办理过户手续。
出卖人应及时全面履行各项约定，遵守诚信原则。出卖人如出卖涉抵押的己方房屋，应告知抵押权人和买受人，并积极配合买受人办理抵押登记注销手续，按时偿还欠付抵押权人的债务。一般情形下，出卖人出售房屋后不应再在该房屋之上设立抵押权，否则或将向买受人承担违约责任。
抵押权人应做好抵押房屋审查，避免权利落空。债权人如与债务人约定在债务人名下的房屋上设立抵押权，除审查房屋权属情况外，还需审查房屋占有使用情况，避免债务人在已出售房屋设立抵押所带来的风险。如发现债务人转让抵押房屋损害抵押权的，债权人可要求债务人以转让所得款项提前清偿债务或提存。
来源：北京二中院金色天平
作者： 高 磊 王一洲
