徐某有一套平房，出租给李某居住。2007年初，因旧城改造，徐某的房屋被纳入拆迁范围。由于租赁合同未到期，徐某提出提前解除租赁关系，遭到李某的拒绝。在未与李某达成协议的情况下，徐某与拆迁单位达成拆迁补偿安置协议，选择货币补偿。李某获悉后，向拆迁单位提出异议，在未获答复的情况下，向主管部门申请行政裁决。2007年8月，主管部门做出裁决：鉴于拆迁人与被拆迁人已经达成拆迁补偿安置协议，裁决由两者共同给予李某一定的经济补偿，已经达成的拆迁补偿安置协议继续履行。李某不服，向人民法院提起行政诉讼，请求撤销行政裁决。
意见分歧
原告李某诉称，按照法律规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。如果被拆迁人与房屋承租人达不成协议，拆迁入应当对被拆迁入的房屋实行产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人继续承租。拆迁单位在未与自己协商的情况下，与被拆迁人擅自达成补偿安置协议；在被拆迁人徐某在未与自己达成协议的情况下，对其给予货币补偿。上述行为违反了法律规定，侵犯了自己的权益。主管部门维持原拆迁补偿安置协议的裁决于法不符，请求人民法院予以撤销。
被告拆迁主管部门辩称，本案拆迁人与被拆迁人已经达成拆迁补偿安置协议，撤销原协议多有不便，势必降低拆迁工作效率，造成人力、物力的浪费。由拆迁入和被拆迁人共同给予李某一定的经济补偿，可以达到相同的目的，维护房屋承租人的合法权益。行政裁决并无不当，请求人民法院给予维持。
法律评析
《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁入应当与被拆迁入、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”（第13条第2款）相对于房屋所有权人而言，承租人属于经济实力较弱的群体，拆迁活动会影响其生产和生活，给其带来一定损失，如果不对他们给予一定的保护，则可能影响社会的稳定。所以，法律特别强调如果拆迁房屋属于租赁房屋，拆迁入要与承租人协商和达成协议，以保护承租人的利益。
《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”；“除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿”；“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁入应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”
一般情况下，房屋租赁关系的存续与房屋的存在密切相关，房屋灭失，房屋租赁关系同时归于消灭。房屋拆迁导致原有房屋灭失，但由于房屋拆迁的特殊性，并不必然导致租赁关系的消灭，承租人坚持继续承租的，原租赁关系存续，以有效地保证承租人的合法权益。根据《城市房屋拆迁管理条例》的上述规定，在下列两种情况下，拆迁入对被拆迁人给予补偿，被拆迁入可以选择补偿方式（货币补偿或进行房屋产权调换）：第一，被拆迁人与原房屋承租人解除租赁关系的，在这种情况下被拆迁人的房屋所有权处分不受租赁关系的限制；第二，被拆迁人对房屋承租人进行安置的，即被拆迁入与承租人对原有租赁关系已进行了变更，原租赁房屋的所有权恢复到完全状态。
如果被拆迁入与房屋承租人没有解除租赁关系，也没有达成安置协议，在这种情况下，拆迁入必须对被拆迁入实行房屋产权调换，并与房屋承租人订立实行房屋产权调换的拆迁安置协议。产权调换的房屋由原承租人继续租赁，房屋产权的所有人与原承租人重新订立房屋租赁合同。同时，因拆迁给房屋承租人造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿和安置。
在本案中，被拆迂人徐某在未与房屋承租人李某就解除租赁关系或者另行安置达成协议的情况下，擅自与拆迁人达成拆迁房屋的货币补偿协议，侵犯了李某的合法权益，该拆迁补偿安置协议无效，主管部门应当裁决予以撤销。但主管部门作出维持原协议，由拆迁入和被拆迁人共同给予承租人经济补偿的裁决，于法无据。《行政诉讼法》规定：“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：……2．适用法律、法规错误的”（第54条第2项第2目）。对主管部门的行政裁决应当依法予以撤销。
