李某的房屋被纳入拆迁范围，拆迁人某房地产开发公司与其达成拆迁补偿安置协议，约定：某房地产开发公司为李某回迁安置一套两居室房屋，并支付其差价款10万元。某住宅小区建成后，由于房价上涨，某房地产开发公司未将回迁安置房交付给李某，而是故意隐瞒该房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，将其出售给第三人徐某。李某向人民法院提起诉讼，要求某房地产开发公司履行拆迁补偿安置协议，将回迁房交付给自己。
意见分歧
原告李某诉称，被告违反拆迁协议，将补偿安置房出售给第三人，侵犯了自己的合法权益，请求人民法院判决被告履行拆迁补偿安置协议，向原告交付房屋。
被告某房地产开发公司辩称，争议房屋虽然为原告的拆迁安置房，但由于被告工作失误，将该房屋出售给第三人，并且已办理产权过户手续。由于不动产物权的转让以登记为生效要件，该房屋应当由第三人享有，对被告可以拆迁协议约定的价格给予补偿。
第三人徐某提出，第三人与被告签订的商品房买卖合同合法有效，并且已经办理产权过户登记，请求人民法院确认第三人的房屋所有权。
法律评析
《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案的争议房屋虽然是原告的拆迁补偿安置房，但经被告出售给第三人并办理了产权登记之后，所有权已由第三人依法取得。原告依据拆迁补偿安置协议享有的债权能否对抗第三人的物权呢？在一般意义上，物权的效力优先于债权，原告不能对抗第三人。但本案的特殊之处在于房屋的性质是拆迁补偿安置房，而非一般的待售商品房。有鉴于拆迁法律关系的特殊性，对于此类争议法律作出了特别处理。
从拆迁法律关系看，拆迁入和被拆迁入在拆迁活动中的法律地位是平等的，但被拆迁入实质上属于弱势群体，所以相关的法律、法规都是侧重于对被拆迁入利益的保护。拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁入享有所有权的被拆迁房屋进行互易的协议。被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房屋则是尚未建成或易地购买的房屋，这本身对被拆迁入就是不公平的，也是极为不利的。对于绝大多数的被拆迁入而言，房屋是其安身立命之本，是其最基本的生活资料。被拆迁人失去的是其赖以生存的房屋所有权，享有的是吉凶未卜的期待权，这直接影响其生存的基本人权。
因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定：“拆迁入与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁入以位置、用途特定的房屋对被拆迁入予以补偿安置，如果拆迁入将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，拆迁补偿安置协议的被拆迁入享有的债权被赋予物权优先效力。即被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，第三人的物权变动不得对抗被拆迁入的物上请求权。拆迁入将补偿安置房屋另行出售给第三人，即使该第三人办理了房屋所有权登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权排他效力，优先取得拆迁补偿安置房屋。因此，对于本案的争议房屋，第三人虽然已经依法登记，但原告仍然可以主张履行拆迁补偿安置协议，优先取得该房屋。
当然，如果原告提出解除拆迁补偿安置协议，放弃对争议房屋的权利，该房屋继续由第三人依法享有。原告可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，即“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，请求权利救济。进行产权调换的拆迁补偿安置协议实际上包括了两个房屋买卖合同，即拆迁入向被拆迁入购买其原有房屋和被拆迁入向拆迁入购买拆迂安置房。拆迁人在安置协议订立后将房屋出售给第三人的，被拆迁入可以请求解除拆迁补偿安置协议，双倍返还购房款并赔偿利息和其他损失。
一旦被拆迁入主张优先取得争议房屋，第三人就要向拆迁人返还房屋，由拆迁人交付给被拆迁人。那么，第三人的权益又该如何保护呢？在本案中，被告故意隐瞒了所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，存在欺诈行为。依照《合同法》的规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”（第54条第2款）。同时，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”第三人可以行使撤销权，撤销与被告订立的商品房买卖合同，要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。
