农村宅基地房屋转让给他人后也可以拿回
案情介绍
1995年，张某一以自己的名义出资向广州市某区经济合作社购买了一套宅基地集资房，按照相关政策，该房屋只以房管部门内部登记的形式确认所有权，无法出具相关产权证件，该房屋原始登记的所有权人为张某一。房屋在2017年之前由张某二(张某一的胞弟)一家使用、收益,2017年后由张某一使用、收益。
2020年，张某一打算将其户口迁回该房屋，但是其到房管部门查询，发现房管部门的资料记载：2001年张某一与张某二签订了一份《见证书》，内容载明“张某一于2001年到镇司法办要求办理变更宅基地使用人事宜，张某一同意把该房屋的产权全部赠与郭某二所有”。该《见证书》有张某一与张某二的签名并附有身份证复印件、户口簿、宅基地证等复印资料，并由广州市某区某镇法律服务所见证。
但张某一述说其从来就没有签署过该见证书，对见证事宜并不知悉，也从未就该房屋办理过转让赠与手续，遂委托我们代为提起诉讼，向法院起诉要求确认涉案的《见证书》无效。
法院审理、判决
在案件审理过程中，我们申请法院对涉案《见证书》进行笔迹鉴定，但鉴定公司出具的鉴定意见为涉案《见证书》确实为郭某一本人签名，即委托人以《见证书》非本人签名为由申请法院认定该《见证书》无效没有事实依据。在鉴定意见对委托人非常不利的情况下，我们向委托人落实郭某二是否为涉案房屋所在集体经济组织的成员，经核实，郭某二并非涉案房屋所在集体经济组织的成员，户口已经迁出。于是我们转换思路，从受让主体是否合法的角度来判断《见证书》的效力，提出涉案房屋性质属于农民集体土地上的宅基地房屋，其交易收到法律的约束，只能转让给该房屋所在集体经济组织成员，而郭某二并不属于该房屋所在地集体经济组织成员，无权受让涉案宅基地房屋所有权，转让行为无效。
最终，法院认定郭某一确有通过签订《见证书》赠与涉案房屋的真实意思，但是法院采纳了我所律师的意见，认定郭某一与郭某二签订的《见证书》实质上是将农民集体所有的土地使用权无偿转让给郭某二，该《见证书》因违反了法律禁止性规定，因此法院确认该《见证书》无效。
律师解析
农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农村集体所有，村民基于其集体经济组织成员的身份取得宅基地使用权。宅基地的取得对身份有着严格的要求，即只有本集体经济组织的成员才有权获得该集体的宅基地使用权。因此，如果涉及宅基地转让的话，也必须要求受让人是本集体经济组织的成员，否则转让行为无效。本案中，郭某一与郭某二之间的《见证书》是赠与行为，实质上也是一种无偿的转让行为，因此也要求受赠人属于本集体经济组织的成员才有效。
律师建议
中介公司如果涉及到居间农村集体建设用地上的房屋买卖的，一定要注意买受人是否是涉案房屋所在集体经济组织的成员，如果受让人并非涉案房屋所在集体经济组织的成员，中介公司不能居间这种房屋交易，否则，该交易被法院认定为无效的，中介公司将无权收取佣金，已经收取的佣金也需要返还。如果因此给买卖双方造成损失的，可能还需承担赔偿责任，还可能会受到行政处罚。
