张甲拥有一套平房，被其弟张乙占用。张甲曾多次想收回平房，均被张乙拒绝。2007年5月，张甲与何某签订房屋租赁合同，双方约定：张甲将该平房出租给何某，租金每月500元，按季度支付；租期自2007年6月至2009年6月。由于房屋被张乙占用，拒绝搬出，合同无法履行。张甲表示：待张乙搬出后履行合同，何某再交纳租金。2007年9月，张甲在没有通知何某是否解除已签订合同情况下，与刘某签订了该套平房的房屋租赁合同，租金每月700元，租期3年。2007年10月，刘某交付了半年的租金。张乙腾出+房屋后，张甲将该房屋交付给刘某使用。何某获悉后，当即找到张甲，要求履行合同，遭到拒绝。张甲认为，何某与自己签订房屋租赁合同后一直没有交纳租金，故应视为双方已自行解除合同。期间，何某找到刘某说明了自己先行租赁房屋的情况，要求其解除与张甲的租赁合同。刘某认为，自己与张甲签订的租赁合同合法有效，不同意解除。何某先行租赁该房屋一事，是其与房主张甲之间的纠纷，与自己无关。此后，刘某按照合同约定入住和使用了承租房屋。无奈之下，何某诉至法院，请求法院依法确认自己与张甲签订的房屋租赁合同有效，继续履行合同。争议焦点
原告何某诉称，自己与张甲签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同约定内容明确，因房屋没有让出，自己与张甲约定待房屋让出后，即开始履行合同，此行为应视为当事人双方就签订的房屋租赁合同的变更补充。张甲方在未通知何某原合同解除情况下将该房屋另租给他人，并在原占用人张乙搬出后，拒绝与何某履行合同，而将房屋交付给他人使用，造成合同违约，张甲具有过错责任。请求人民法院确认自己与张甲的房屋租赁法律关系有效，继续履行合同，判决张甲将租赁的房屋交付给自己使用。
被告张甲辩称，自己与何某签订的房屋租赁合同因何某未交纳租金，已经自动解除。自己与第三人刘某之间签订的租赁合同为有效合同，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人刘某提出，被告张甲与原告何某和自己签订的房屋租赁合同虽然都是有效合同，但张甲作为出租人只能就其中一个合同履行。张甲已将租赁物交付自己并收取了半年租金4200元，双方已实际履行了合同。至此，何某与张甲签订的合同无法履行，对此，张甲具有过错，应向何某承担违约责任。自己在本案中没有过错，合法权益应当得到保护。请求人民法院确认自己与张甲的房屋租赁关系有效，合同继续履行。何某只能请求张甲承担违约责任。对其要求张甲与其继续履行合同的诉讼请求，不应支持。
法律评析
在本案中，在同一租赁物上，先后成立了两个租赁合同，出租人却将租赁物交付给了后成立的租赁合同的承租人。在现实生活中，这样的情况并不鲜见。当出租人先后将租赁物出租给两个承租人时，如果两份租赁合同均不具有无效或可撤销的条件，是有效合同，则依合同约定，出租人交付租赁物，承租人占有租赁物，其占有是合法占有，应当受到保护。因此先占有租赁物的承租人，即取得对租赁物的权利。因这种权利属于他物权，即用益物权，根据《物权法》第1 17条的规定，“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”这种权利具有对抗力和排他性。而未占有租赁物的承租人，其享有的是来源于合同约定的请求交付租赁物的权利，是债权，根据物优先于债权的原则，其不能对抗另一承租人所享有的他物权。因此，未取得占有租赁物的承租人，只能依债务不履行向出租人请求损害赔偿，无法取得对租赁物的权利。当然，法律规定对租赁关系进行登记，作为承租人对抗第三人的前提条件的，先将房屋租赁关系进行登记的承租人，取得承租人对租赁物的权利。而在本案中，何某要求继续履行合同的诉讼请求能否得到支持，就取决于两个方面的问题：一是其与张甲签订的房屋租赁合同是否已经解除；二是已经居住使用租赁房屋的另一承租人刘某与张甲签订的房屋租赁合同是否为有效合同。
根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案何某与张甲签订的房屋租赁合同约定了明确的租赁标的、租期、租金及违约责任，是双方当事人真实意思表示。后因该租赁房屋的原承租人张乙正在使用，房屋没有让出，张甲未向何某交付房屋，双方人约定待房屋让出后，即开始履行合同，故张甲未向何某收取租金。此行为应视为原告、被告双方就签订的房屋租赁合同的进行了有效的变更补充。在原占用人张乙搬出后，当事人双方应当按租赁合同继续履行，即张甲向何某交付房屋，何某向张甲交纳租金。张甲提出何某自签订房屋租赁合同后一直没有交纳租金，因此应视为双方已自行解除合同。张甲的辩解观点没有法律依据，即便原告被告在合同中约定了不交纳租金一方可以解除合同，但本案在签定合同时因房屋没能及时交付，存在一定的特殊性，张甲可以在认为履行合同条件成就时，限期由何某交纳租金。如果何某在限期内不交款，张甲可以解除合同，并书面或口头通知何某即可。本案张甲没有给予何某一定的期限，也未通知何某合同已解除，仅以何某未交租金而视合同自行解除是错误的，是违反法律规定的。故原告被告所签合同是真实有效的，双方应在合同履行条件成就时继续履行。
张甲作为出租标的物的所有权人，有权按照租赁合同出租标的物，其与何某所签的租赁合同是合法有效的，何某依据此合同已取得该标的物的使用权，因租赁房屋的原承租人张乙正在使用，房屋没有让出，故何某未能按合同及时取得使用权，但其依据合同享有了他物权。张甲在未对该合同是否履行、是否中止、是否解除作出定论情况下，无权就同一标的物另签租赁合同，其行为违反一物上设定两个不同使用权的规定，侵害了何某的他物权，其与刘某所签合同应属无效合同，不应受到法律保护。何某在获悉被告张甲与刘某签订房屋租赁合同后，即向张甲、刘某分别提出异议。作为他物权人的何某根据其对出租标的物的合法占有权要求张甲按原有效房屋租赁合同履行是有法律依据的，何某的主张应当得到支持。刘某在获悉何某与张甲存在房屋租赁法律关系，并主张履行原租赁合同时，应当待张甲与何某就相关问题处理后再考虑履行合同和居住使用房屋的问题，但其对何某提出的异议不予理睬，仍然入住和使用承租房屋。因此，其租赁房屋的使用权不符合善意取得。为保护承租人何某的合法权益，张甲与刘某先前签订的房屋租赁合同也不宜认定为有效。由此造成的损失，刘某应向张甲主张赔偿。由此可见，张甲在未对原租赁合同作出明确的解除或中止情况下而与案外人刘某另签租赁合同，违反有关法律规定，所签合同应属无效合同。因原合同合法有效，何某因合法占有权而提起的排斥所有权人和第三人对占有物的侵害，主张继续履行合同的诉讼请求，应当得到支持。
