张某与李某签订房屋买卖合同，购买其所有的一套房屋。合同签订后，张某向其支付了购房款10万元，李某也将房屋交付给张某。此后不久，张某即与李某失去联系，导致房屋一直无法办理过户手续。2007年5月，刘某向人民法院提起诉讼，称李某向其借款6万元一直未归还，由于债务人音信全无，请求人民法院判决以李某所有的房屋一套拍卖还债。张某获悉后提出异议。
争议焦点
原告刘某诉称，该房屋的户主仍然为李某，属于李某所有的财产。虽然第三人与被告签订了房屋买卖合同，但未办理过户手续，产权转让无效。因此，请求人民法院判决以该房屋拍卖后所得价款偿还债务。
第三人张某辩称，第三人与被告签订房屋买卖合同后，虽然未能办理过户手续，但已经合法占有该房屋。且未办理过户手续是被告造成的，第三人没有过错。第三人作为买卖合同的债权人，原告作为借款合同的债权人，两个债权是平等的，都应当同等的受到法律保护，不能因实现一个债权而损害另一个债权。所以，该房屋不能作为被告的财产拍卖。
法律评析
根据《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记” （第6条）；“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”（第9条）。转让登记是房屋产权转让的生效条件。行政法规和部委规章中对此也有明确规定，如《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”
但房屋买卖合同的生效与房屋产权转让的生效是不能等同的。房屋买卖合同的生效并不当然导致物权的变动；物权要变动，应当进行登记，未办理登记的，只导致物权不发生变动的后果，，但并不影响合同的效力。例如，李四将房屋卖给张三，李四必须和张三签订一份房屋买卖合同，签订合同的行为是一个债权行为，是引起李四的房屋归属于张三所有（物权变动）的前提，物权法理论上叫做物权变动的“原因行为”。但是，由于不动产物权的变动必须以登记为生效要件，因此，只有在进行变更登记后，李四的房屋才会变更为张三所有。换句话说，只有变更登记，物权才会变动，而李四与张三签订的买卖合同并不直接导致物权的变动。“登记”这一行为导致了不动产物权的变动，物权法理论上称之为“物权行为”。“原因行为”和“物权行为”的法律性质和法律后果都不司，必须明确予以区分。
上述两个法律行为的效力规则是不同的：作为原因行为的买卖合同，它是否生效，应当依据合同成立的自身要件进行判断。也就是说，买卖合同符合《合同法》规定的生效要件的，合同就生效。否则，就不生效，而它与是否进行物权登记无关。相反，作为物权变动的结果行为，它是否生效，应当依据物权变动的规则来判断。由于不动产物权的变动以登记为生效要件，因此，要发生不动产物权变动的结果，就必须进行登记。所以，《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
通过以上分析可以看出，第三人与被告签订的房屋买卖合同合法有效，未办理过户只是不发生房屋产权转让的效力，产权人仍为被告，但不影响房屋买卖合同的效力。第三人基于其与被告之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有，享有占有权。被告享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权，这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。第三人作为买卖房屋合同的债权人，原告作为借款合同的债权人，其二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利。如果不顾被告与第三人之间的购房合同，判决以第三人正在占有使用中的房屋拍卖还债，必须会侵害第三人的利益，不仅对第三人而言有失公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法，违背了法律公平正义的精神。
