黄岳大学毕业后留在某城市工作，为了结婚，准备买一套经济适用的二手房。反复比较后，黄岳看中了孙某所有的一套两居室住房。经过双方协商，以20万元成交，签订了房屋买卖合同，黄岳交给孙某首笔购房款5万元，其余约定于3个月以内交付。期间，孙某与另一名购房者李某接洽，以25万元的价格将房屋出售给李某，并办理了过户手续。孙某提出返还黄岳交付的首笔购房款，遭到拒绝。双方为购房合同履行发生争议，诉至人民法院。
争议焦点
原告黄岳诉称，自己与孙某签订的购房合同合法有效，孙某将房屋转售给第三人，属于严重的违约行为。请求判决孙某与李某的交易无效，按约定条件履行房屋买卖合同。
被告孙某同意返还购房款，但认为房屋已经过户给李某，无法履行与黄岳的买卖合同。
第三人李某辩称，对于原、被告之间的房屋买卖协议，自己并不知情。在此情况下购买了房屋并办理了产权转让手续，合法权益应当得到维护。请求确认自己与孙某的交易行为合法有效。
法律评析
在房屋交易中，由于签订房屋买卖合同、支付购房款与办理产权登记之间存在一定的时间差，一些唯利是图的房产商或者房主一房两卖，甚至是一房多卖，将房屋出售给出价最高的购房者，损害了其他购房者的利益。对此，我国法律严格予以禁止。如《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”（第10条）；“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处以2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”（第39条）。
发生了一房两卖的情况，如何确定房屋的产权归属呢？我国法律对于不动产的权属变动采取的是以登记为准。 《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《城市私有房屋管理条例》第6条也规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”
因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移、变更登记手续，即通常所说的过户登记手续。这时的“过户登记”是物权发生变动时具有公示性质的登记，公示的目的在于向他人展示，标的物所有权已经发生转移。而若没有公示，则不发生物权变动的效力，此时不能对抗善意第三人。所以，在一房二卖后，房屋所有权归谁所有的评判标准就是谁进行了过户登记，也就是“谁登记，谁拥有”。在日常生活中，人们可能觉得我拿到或者我占有着某件东西，这件东西就已经是我的了，但是事实往往不是这样，因为大宗物件比如房屋、汽车等必须要履行登记手续，这样才能向别人表明这件东西是你的。
孙某和黄岳，孙某和李某的买卖合同都是有效的。孙某和黄岳的买卖合同虽然已经部分履行，但是并没有办理房屋产权过户登记，不发生所有权转移的效力，不能对抗第三人，所以黄岳并没有取得该房屋的所有权。而李某到房地产部门办理了过户登记手续，房屋所有权发生转移，张某取得房屋的所有权。
由于孙某严重的违约行为，导致合同无法履行，黄岳该如何维护自己的权益呢？根据一房两卖的不同情况，房屋的买受人可以采取不同的措施来维护自己的权益。如果房屋出卖人为第二个买受人办理了过户登记，第二买受人依登记取得了房屋的所有权，此时，第一买受人无法依据合同得到房屋的所有权，其权益受到侵害，可以向出卖人要求损害赔偿；如果房屋出卖人为第一个买受人办理了过户登记，又与第二买受人成立以同一房屋为标的物的买卖，并把房屋交给第二卖受人，此时，第一买受人可以向第二买受人行使物上请求权，要求返还房屋，因为第一买受人已经通过登记取得了该房屋的所有权，第二买受人无权占有，但是第二买受人可以向出卖人请求损害赔偿。房屋出卖人没有向第一买受人履行合同义务，又与第二买受人就同一房屋成立买卖，此时，买受人中谁先进行房屋所有权的过户登记，谁就取得了该房屋的所有权，而没有进行房屋登记的买受人可以向出卖人请求损害赔偿。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于一房两卖的情况下，无法取得房屋的买受人享有的权利做出了规定，其中第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
虽然黄岳没有取得房屋所有权，他和孙某之间的买卖合同却是真实有效的，只不过因为李某已经取得了房屋的所有权，黄岳和孙某之间的合同就发生了履行不能，孙某必须承担履行合同不能的违约责任。而在这种“一房二卖”的恶意、性质严重的违约行为中，出卖方必须承担较重的违约赔偿责任。依据上述司法解释的规定，黄岳可以请求解除合同，要求孙某返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍（5万元）的赔偿责任。
为了避免一房两卖情况的发生，《物权法》还创设了预告登记制度。其第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”购房者在签订房屋买卖合同之后、办理产权过户之前，可以申请预告登记。如果购房者办理了房屋买卖的预告登记，房产商或者房主再擅自处分房产，将其出售给其他购房者，就是无效的。办理预告登记的购房者可以请求继续履行合同，取得房屋的产权。
《物权法》第20条第2款同时规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”也就是说，购房者在办理了房屋买卖预告登记后，应当于能够办理产权登记之日起三个月内办理产权过户手续，否则的话，预告登记失效。房产商或者房主再将房屋转卖给他人并为其办理产权过户手续，购房者无权请求继续履行合同，只能要求房产商承担违约责任。
