即便是同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，也应受到一定限制
〖规则解析〗
农村房屋买卖必然涉及房屋占用的宅基地的转让，而即便在同一农村集体经济组织内部成员之间的宅基地转让，也需要符合一定的条件：一是经该农村集体经济组织同意，二是出卖人拥有两处以上的住房；三是受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；四是宅基地使用权不得单独转让，必须和住房一起转让。因此，在审查同一农村集体经济组织内部成员之间的农村房屋买卖合同效力时，也应当考虑上述因素。
〖案情简介〗
蔡某与宋某系夫妻，同为重庆市渝北区木耳镇石鞋村1社村民。1993年经合法审批，蔡某和宋某占用木耳镇石鞋村1社集体所有的土地修建房屋，其中1层2间为门面，另2间为住宅，4搂为住宅8间。该栋房屋2楼房屋也归其所有，房产证单独颁发，3楼房屋系邻居所有。2007年1月6日，以蔡某、宋某为甲方，木耳镇石鞋村9社村民刘某为乙方签订《购房合同》，约定将蔡某所有的房屋中1楼门面两间和住宅两间出售给刘某。合同签订后，刘某按照合同约定支付了全部房款，并与儿子搬人该房屋。2007年1月9 日，刘某向石鞋村村委会及石鞋村1社村民提出书面申请，要求对其购房予以准许，石鞋村村民委员会盖章认可并有27名村民签字同意。
2010年10月，蔡某、宋某向法院起诉，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效。诉讼中，蔡某提供了《集体土地所有权证》，表明土地所有者系木耳镇石鞋村1社，还提供了《农村土地承包经营权证》记载：发包方为渝北区木耳镇石鞋村1社，承包方为蔡某。
〖裁判结果〗
针对本案所涉农村房屋买卖合同效力，形成两种观点：
观点一：农村房屋买卖涉及房屋所占用的宅基地使用权流转，应限于本集体经济组织成员内部。蔡某、宋某与刘某并非同一集体经济组织的成员，故蔡某、宋某出售房屋的行为实际损害了该集体经济组织的权益，有悖于我国法律和行政法规规定的，故本案房屋买卖合同无效。
观点二：农村村民出卖房屋受到一定限制，其目的主要是保障农民的居住权。蔡某、宋某除涉案房屋外另有房屋居住，出售房屋的行为并不会使其失去居住保障。因此，本案中转让农村房屋及宅基地的行为不违背法律禁止性规定。同时，刘某购房征得村集体经济组织和27名村民同意，未损害其他成员的利益。故本案房屋买卖合同有效。
〖裁判思路〗
农村房屋买卖合同的效力认定是民事审判实务疑难问题之一。在《物权法》的立法过程中，围绕对农村宅基地流转问题的关注，各界对农村房屋买卖的观点也大相径庭。正式颁行的物权法亦未对此问题作出明确规定，给其留下很大的探讨空间。结合本案事实，笔者赞成上述观点一，本案合同应属无效。
1.本案合同双方当事人非同一集体经济组织成员
本案中合同双方系同村不同社的农民，判断其是否为同一农村集体经济组织成员，需要首先明确“农村集体经济组织"的界定。
我国农村集体经济组织，产生于20世纪50年代初的农业合作化运动。它是为实行社会主义公有制改造，在自然乡村范围内，由农民自愿联合，将其各自所有的生产资料人集体所有，由集体组织农业生产经营，农民进行集体劳动，各尽所能，按劳分配的农业社会主义经济组织。它在历史演进中，经历了合作化时期、人民公社时期和经济合作社时期。
新中国成立后的合作化运动中，农户将自己的生产资料（土地、较大型农具、耕畜）交出来形成集体，从而组建成以生产队为单位的集体经济组织。四58年8月中共中央作出的《关于在农村建立人民公社问题的决议》，号召将高级农业合作社合并转为人民公社，人民公社既是生产组织，也是基层政权。人民公社下设生产大队，生产大队以下设生产队。1962年9月，《农村人民公社工作条例修正草案》正式颁布，明确规定人民公社的基本核算单位是生产队，实行“三级所有，队为基础"，即生产资料分别归公社、生产大队和生产队三级所有，而以生产队所有制为基础。生产队实行独立核算、自负盈亏，直接组织生产和收益的分配。
十一届三中全会之后，随着改革开放的深人，农村家庭联产承包责任制逐步建立。为了适应农业经营模式的转变，1982年《宪法》作出了两项重大调整：一是将人民公社分设为乡人民政府和乡农业合作经济联合组织；二是在生产大队的地理基础上，设立自然村，在村设立村民自治组织一一村民委。
从以上历史变迁中可以看出，在人民公社、生产大队和生产队这三种集体从事农业经济活动的组织中，生产队是基础，拥有包括土地、耕畜和农具在内的大部分的而且是主要的生产资料，因此一般意义上的集体经济组织是指生产队。
《土地管理法》第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。"《中华人民共和国物权法》第60条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，山村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。"上述两部法律均反映出，村农村集体经济组织并非农村集体经济组织的唯一形式，村内也可以并存两个以上的农村经济组织。
因此，判断同村不同社的村民是否属同一农村集体经济组织成员时，应依据集体土地的物权归属、发包主体等进行识别。本案中，争议房屋占用的土地由土地管理部门以木耳镇石鞋村1社为权利人颁发了集体土地所有权证，且木耳镇石鞋村1社作为发包人向该社村民发包土地，应当认定木耳镇石鞋村1社系木耳镇石鞋村内的独立集体经济组织，蔡某、宋某与刘某非同一集体经济组织成员。
2集体经济组织成员之外的农村房屋买卖，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了该集体经济组织成员的利益，应属无效。
第一，《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。"法律在这里规定的土地使用权既包括耕地、林地等的承包使用权，也包括宅基地使用权。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"国家土地管理局〔1990〕国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地"的违法行为之一。
第二，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许随意转让农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，在房地一体的格局下，房屋所有人处分房屋的同时也处分了宅基地，而宅基地的使用人在批准取得宅基地时只享有使用权，并不享有处分权，其向非同一集体经济组织成员出售房屋的行为，实际损害了该集体经济组织的权益，有悖于我国法律和行政法规规定的
第三，农村房屋买卖合同中，双方当事人的权利都不能得到有效保障。现实中，因农村房屋买卖发生纠纷的情况，通常是涉及买卖发生后的征地拆迁补偿。但是，对买受人而言，因目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故即使买卖行为完成，在不动产所有权公示主义的原则下，买受人也无法以所有权人的身份受到法律保护。对出卖人而言，因《土地管理法》第 62条第4款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准"，出卖人失去了再次申请宅基地的权利，一旦发生征用，其安置与生存方面的相关权益保障问题亦会随之显现。
3．即便是同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，也应受到一定限制
如前所述，基于我国“房地一体"的原则，农村房屋买卖必然涉及房屋占用的宅基地的转让，而即便在同一农村集体经济组织内部成员之间的宅基地转让，也需要符合一定的条件：一是经该农村集体经济组织同意；二是出卖人拥有两处以上的住房；三是受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；四是宅基地使用权不得单独转让，必须和住房一起转让。因此，在审查同一农村集体经济组织内部成员之间的农村房屋买卖合同效力时，也应当考虑上述因素。
此外，值得强调的是，集体所有是一种特殊的所有制形式，由集体经济组织作为所有权人行使所有权，绝非集体经济组织成员的共有，所以并不适用物权法中关于共同共有或按份共有的相关规定。故本案中，对于刘某的购房申请，村民是否同意以及有多少村民同意的事实与案件处理并无关联。
结合前述案情，涉案房屋占用的宅基地属于蔡某、宋某所在的木耳镇石鞋村1社所有，应山木耳镇石鞋村1社代表集体行使所有权，而蔡某、宋某将房屋卖给木耳镇石鞋村9社的刘某，属于将农村房屋出卖给该农村集体经济组织之外的村民，其间签订的买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了该集体经济组织成员的利益，应属无效。
