原告马某与被告张某、何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月18日立案受理，依法由代理审判员陈明霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马某及其委托代理人李小辰、王煜，被告张某、何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某诉称：秦州区砚房背后XX号房屋原属被告所有。2002年8月19日我与被告经协商签订《房屋转让协议》，双方约定将争议房屋以72580元的价格出售给我，我一次性将房款支付给被告。当天被告收到款后将房产证交付给我，此后我占有、使用房屋至今。2009年底我找到被告张某要求办理房屋过户手续，但被告何某拒绝在房屋交易中心有关手续上签字，致使房屋至今无法过户。现状诉法院，请求判令我与被告的房屋买卖协议有效，被告夫妇协助办理过户手续。
被告张某辩称：2000年我原居住的秦州区公园路拆迁修建高干家属楼，按照当时市政府的政策由房管局和拆迁户所在单位解决拆迁户的住房问题。李XX分得高干家属楼房1套，市房管局便拟将李XX交出的砚房背后X局家属楼房屋分配给我居住。2002年6月至7月，李XX之子李小辰及其市房管局工作的朋友多次找到我，声称他们能将李XX交出的旧房屋办到我的名下但要求将房屋转让给李小辰。在此情况下我碍于情面和对拆迁安置住房长期得不到解决的迷茫，违心答应了原告之子的要求，所以我与原告的《房屋买卖协议》是被动签约的，显失公平，违背了我国关于合同双方平等、自愿的基本原则。其次，根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。我与原告签订房屋买卖合同时，尚未领取该房屋的产权证，所以双方的转让行为违反了法律的强制性规定。再次，争议房屋是夫妻关系存续期间的共有财产，我在签订房屋转让协议办理有关手续的过程中，曾向被告何某提出转让房屋，但她当场表示不同意转让，否则就离婚。但当时我已在房屋转让合同上签了字，为了家庭和孩子，我只能以各种理由将转让房屋一事隐瞒至今。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》的规定，在共同共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的认定无效。最后，根据《物权法》的规定，不动产以办理产权过户登记转移所有权，对城市房地产、私有房屋进行转让时均需到房地产交易中心进行变更登记，双方的买卖行为违反了必须办理过户登记的强制性规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，判令房屋转让行为无效，返还房屋退还房款。
被告何某辩称：2002年被告张某曾经说过要出售砚房背后房屋，我当时没有同意，之后几年张某再未向我提出卖房的想法。2002年后我多次托人去房屋交易中心查看房屋是否出售，交易中心的回答房产证上仍是张某的名字，我就相信他没有将房屋卖出。直到今年3月份原告将我和张某起诉到法院，我才知道了事情真相，原来被告张某早于2002年未经我同意私自将婚后共同财产处分。原告马某、被告张某的行为严重侵犯了我的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：秦州区砚房背后XX号房屋于1992年分配至原告丈夫李XX名下，由原告夫妻一直居住。2000年左右天水市政府欲在公园附近盖一高层家属楼，原告丈夫分得1套，但根据当时的政策分得新楼须交出旧房1套，原告丈夫便将秦州区砚房背后家属楼的有关手续交于市政府。2001年，公园附近高层家属楼尚未建成原告丈夫去世，原告鉴于在砚房背后家属楼居住多年不愿搬出旧房，便让其子李小辰打听该房分配至谁的名下，欲将该房屋买下。2002年7月原告之子李小辰通过他人得知该房屋已分配至被告张某名下（房屋所有权证尚未办下），便找到被告张某提出买房请求，张某表示考虑一下再做答复。2002年8月19日，李小辰再次找到张某，张表示同意出售房屋，李小辰作为甲方，张某作为乙方，双方达成如下协议：1.由甲方将位于秦城区奋斗巷XX家属楼X单元X楼X号，面积68.27平方米的房屋出售给乙方；2.交易价格按市场商品房经专业人员评估，每平方米1063元，共计人民币72580元，一次性由乙方付给甲方；3.自甲方收到房款后，该住房所有权由乙方所有，并将房屋产权证交于乙方；4.在今后条件许可的情况下（指二手房可上市自由交易），根据政府的有关规定，由甲方将该房产过户给乙方。过户所发生的费用由双方根据规定共同承担。不得无故拖延；5.有关未尽事宜，由双方协商解决；6.本协议经双方签字并公证后生效。之后，李小辰考虑到该房屋由其母马某居住，便又起草了一份内容相同的协议，将乙方变更为原告马某，与张某重新签订了房屋转让契约并将房屋转让款72580元一次性支付给被告张某。2002年11月，“所有权人”为张某的产权证办下后，张某将产权证交于李小辰。2003年11月李小辰因贷款需要，将该房屋抵押给建设银行，因房屋所有权证上记载的所有权人仍为被告张某，李小辰找到张某，张也协助办理了贷款手续。2009年7月7日抵押权注销以后，李小辰找到张某要求办理过户手续，交易中心要求被告张某妻子何某签字时，双方发生争议。原告便状诉到法院，要求处理。
上述事实，有原、被告共同提供并经当庭质证本院予以认定的下列证据证实：
1.天房权证秦字第39908号房产证1份，证明争议房屋原属被告张某所有；
2.原告马某与被告张某签订的《房屋转让契约》，证明双方于2002年8月19日签订房屋买卖合同，被告张某将争议房屋以每平方米1063元、总价72580元出售给原告；
在庭审中原告又提供《收条》1份，证明被告张某出售房屋后收到房款72580元；被告张某提供了李小辰与其签订的《房屋转让契约》1份，证明在原告与被告张某签订房屋转让协议前，原告之子李小辰与被告张某曾签订《房屋转让契约》，后李小辰考虑到房屋由其母居住，又与被告张某签订协议，将合同主体变更为原告马某。
本院认为,本案争议的焦点为：1.原告马某与被告张某在《房屋转让契约》中约定协议经双方签字并公证后生效，在没有办理公证的情况下合同是否生效？虽然双方签订的房屋买卖协议为附生效条件的合同，但在合同未办理公证的情况下原告给被告张某付清房款，被告张某交付了房产证，原告在实际占有房屋后一直居住、使用，双方自愿履行合同主要义务的行为应视为对合同中“公证后生效”这一条款的变更，故房屋买卖协议已发生法律效力。2、被告张某未经被告何某同意单独转让房屋是否无效？本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条系统（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗弟三人”最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干意见》系统八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，被告张某出售房屋时一直在本市与被告何某共同居住，原告有理由相信被告张某的出售行为系被告夫妻双方共同意思表示，即作为买受人的原告为善意，被告何某不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人原告，而且原告已实际向被告张某支付了房屋对价，且一直实际占有、使用诉争房屋。综上，原告与被告张某签订的《房屋买卖契约》不违反法律、行政法规的强制规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合同法律》第五十二条规定的法定无效情形，为有效合同，应受法律保护，被告张某、何某应协议办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国合同法》系统六十一条、系统一百零七条的规定，判决如下：
一、原告马某与被告张某签订的《房屋转让契约》有效；
二、被告张某、何某在判决生效之日起1个月内协助原告马某办理秦州区砚房背后XX家属楼X单元X楼X号房屋的过户手续。
案件受理费70元，由被告张某、何某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
