原告严某与被告刘甲、刘乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年10月26日立案受理，依法由审判员王永利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严某及其委托代理人崔文奎、被告刘甲到庭参加诉讼。被告刘乙经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告严某诉称：我与被告刘甲于2010年4月经天水百兴房地产代理有限公司（以下简称为百兴房地产代理公司）工作人员介绍认识，当时被告刘甲称其姐姐所有的位于秦州区环城东路8号楼1单元302室的房屋要出售，而且其姐姐委托他办理出售房屋事宜。于是我们双方经过协商，就该房屋出售价格、付款方式、房屋交接方式达成共识，并取得了被告刘乙同意后，双方于同年5月8日签订了《房屋买卖合同》，约定该房屋的交易金额为238000元，在合同签订前我付给被告刘甲定金1万元，在签订合同当日又付给17万元，同时被告刘甲将该房屋的房产证和钥匙交付给我。合同约定同年5月底办理过户手续，办完过户手续由我付清余款，并约定违约责任为已付房款及定金的2倍。但被告至今未办理过户手续，我多次催促未果。因此，特状诉到法院，要求被告履行办理房屋过户手续的义务、承担违约金10万元，并承担本案诉讼费用。
被告刘甲辩称：原告所诉属实。当时我姐姐是答应将该房屋出售给原告的，可是后来她又反悔了，我也做不了主。
被告刘乙未进行答辩。
经审理查明：被告刘乙与被告刘甲系姐弟关系。本案争议的位于天水市秦州区环城东路8-132号的房屋所有权人为被告刘乙。被告刘乙居住外地，其购买该房屋是为让其父母居住，1998年被告父母居住该房屋至2009年搬出，此后该房屋空闲。该房屋的房屋所有权证及钥匙均在被告父母处保管。2010年被告刘乙途径天水时，到父母家中，曾在家人面前口头表示将该房屋赠与其弟被告刘甲。同年3月被告刘甲欲将该房屋出售，遂到百兴房地产代理公司要求为其提供中介服务。因原告需购买房屋，经百兴房地产代理公司介绍原告与被告刘甲相识。在百兴房地产代理公司工作人员陪同原、被告看房时，原告问及被告其姐姐刘乙是否知道出售房屋之事，被告刘甲称其姐姐知道，并与其姐姐通了电话，但电话内容原告及百兴房地产代理公司工作人员未听取。此后经双方协商达成买卖房屋协议，原告给付被告刘甲定金1万元。被告刘甲告知其父母将该房屋出售给原告并要求父母将房屋钥匙及房产证交付给他，被告父母将此事通过电话告知被告刘乙，被告刘乙告知父母将房屋钥匙及房产证交给被告刘甲。随后，被告父母将该房屋钥匙及房产证交与被告刘甲。同年5月8日原告与被告刘甲签订了《房屋买卖合同》1份，约定原告购买位于天水市秦州区环城东路8-132号被告刘乙所有的房屋1套，建筑面积为83.89平方米，总价款为248000元（但双方约定房屋实际交易价款为238000元），合同签订之日原告给付被告2万元定金；以分二次付款方式付款，被告给原告交付房屋钥匙和房产证后，原告先给被告付款18万元（含定金），等房产交易中心受理过户手续后，原告另给被告付剩余房款58000元；交易税费、产权过户手续费均由被告承担；被告必须在2010年5月30日前给原告办理过户手续；合同签订后，若原告中途违约，购房定金及已付房款归被告所有，若被告中途违约，应书面通知原告，并自违约之日6日内应以原告所付定金及已付房款双倍返还给原告等。合同签订当日原告给付被告购房款17万元，被告刘甲将房屋钥匙及房产证交付原告。同时被告刘甲与其姐姐被告刘乙通了电话。至合同约定的办理过户期限届满后，被告未能履行办理过户手续的义务。因此，原告状诉到法院，要求处理。
上述事实，有原、被告陈述及原告提供并经当庭质证本院予以认定的下列证据证实：
原告提供的证据：
1.《房屋买卖合同》1份，证明了原告与被告刘甲签订合同约定买卖房屋位置、面积、价款、房款给付方式及办理房屋过户手续等内容的事实；
2.《收款声明》1份，证明了被告收取原告购房定金1万元的事实；
3.《调查笔录》1份，证明了被告刘甲陈述房屋买卖过程的事实；
4.录音光盘1份，证明了被告刘甲父母陈述有关房屋买卖情况的事实。
法院调取的《询问笔录》，证明了被告刘甲父母陈述关于被告刘乙对有关房屋买卖情况的事实。
本院认为：二被告系姐弟关系，从本案查明的情况看，被告刘乙作为姐姐曾口头表示将本案争议房屋赠与其弟被告刘甲，其后对此口头承诺未表示过反悔，而且被告刘乙在其父母电话告知其弟被告刘甲因出售房屋要拿取房屋所有权证和房屋钥匙的情况下，被告刘乙没有及时阻拦并答应让其父母将该房屋所有权证和钥匙交付给其弟被告刘甲，被告刘乙的行为应视为对被告刘甲出售房屋行为的默许。而作为原告，其在百兴房地产代理公司（中介公司）获取被告刘甲欲出售房屋的信息，因二被告又为姐弟的特殊关系，而且在双方买卖交易过程中被告刘甲与其姐姐被告刘乙通话，并且被告刘甲持有该房屋所有权证及钥匙，以上均使原告有充足的理由相信被告刘甲有代为处分该房屋的权利。而且原告通过与被告刘甲签订合同已给被告支付了合理对价，并取得该房屋所有权证及钥匙，因此原告为善意取得。综上，原、被告房屋买卖关系成立，被告应按合同约定履行其协助办理房产过户手续的义务，原告也应予履行支付被告剩余房款的义务。但对原告要求被告承担违约金10万元的诉请，因根据《合同法》相关规定，要求被告继续履行合同后，原告并没有造成实际损失，因此原告不应再主张被告承担违约金。故对原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告刘甲、刘乙在本判决生效之日起15日内协助原告严某办理位于天水市秦州区环城东路8-132号房屋的过户手续，
二、原告严某在被告刘甲、刘乙办理位于天水市秦州区环城东路8-132号房屋的过户手续完毕当日支付被告刘甲、刘乙剩余购房款58000元；
三、驳回原告严某要求被告刘甲、刘乙承担违约金10万元的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由原告严某负担1800元，被告刘甲、刘乙共同负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
