房屋买卖合同纠纷上诉案之一张字条引发的房产纠纷
作者：曾巧艺
罗女士与张女士过去是同事，双方曾签订过一份遗赠协议，约定罗女士的房屋由张女士继承，随后张女士又给付了罗女士50万元“房款”。在张女士入住房屋5年后，罗女士拿着50万元的字条找到张女士，主张50万元为借款，要求撤销遗赠，收回房屋。而张女士则称这50万元是购房款，要求确认双方的房屋买卖合同有效。双方争执不下，诉至法院。7月1日上午，北京一中院公开开庭审理了这起房屋买卖合同纠纷上诉案。
80岁的罗女士于90年代初与姜先生同居，1997年姜先生取得了其所在部队转让的一套军产房，即本案所涉及的301号房屋。2004年末，姜先生去世后，罗女士与姜先生的四个子女签订了《家庭遗产分割协议书》，约定罗女士分得其中两间，子女们分得其中一间。2008年12月13日，罗女士又与姜先生的子女又达成了《房屋作价分配协议》，通过罗女士补偿四子女的方式将房屋过户至罗女士个人名下。同日，罗女士向张女士出具了一张字条，载明：“我自愿将301号住宅一套由张女士继承，房屋全部归张女士所有。”另外，罗女士还出具了一份收条，载明：“收到张女士房款（301号房屋）人民币五十万元整。”随后，罗女士将房屋的全部手续移交给了张女士。2008年12月底，张女士搬入了301号房屋，并对房屋进行了装修。2013年3月罗女士以拜访名义进入301号房屋后拒不搬离，占据该房至今。
罗女士在一审中起诉称，2008年12月13日，双方达成的是房屋抵押借款意向，张女士为保障其利益，担心罗女士无力偿还，故以继承的名义将其房产抵押给张女士并借款50万元。因当时子女要分割涉诉房屋，因此房屋分给了罗女士，罗女士也给了孩子们补偿。2015年2月，罗女士向张女士提出要收回房屋，并向其归还50万元借款被张女士拒绝。故起诉至法院，要求撤销对张女士的遗赠。
张女士则称，双方并不存在遗赠关系，而是房屋买卖关系，有当时签的字条为证。一审中张女士还提出了反诉，认为罗女士在交付房屋5年后强行占有房屋，影响了其使用，要求法院确认双方的房屋买卖合同有效。
法院经审理查明，涉诉的301号房屋原所有权人为姜先生，房屋性质为军产房。2004年姜先生去世后，通过折价，姜先生的四个子女都放弃对该房屋所有权的继承，该房屋所有权归罗女士一人所有。2008年罗女士与张女士签订了上述两份字条，同时罗女士将该房屋的房产证和能够证明当时享有所有权和支配权等物权的证据材料移交给了张女士。张女士一家自2008年底入住该房屋。2013年初，罗女士提出要收回该套住房。
另查，涉诉房屋虽然是军产房，但属于已出售给个人的私有房屋，根据相关规定可上市买卖。但需要上市交易的，实行准入制度，即在同等条件下原售房单位有优先购买权，所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余收入归个人所有。经法院向军队房产管理部门咨询，此类军产房屋的上市准入制度尚未建立，目前无法上市。涉案双方并未交纳土地使用权出让金或税金等。
一审法院经审理认为，罗女士主张抵押借款关系，但并未在其所谓以301号房产做抵押设立抵押权进行借款时与张女士签订书面的房屋抵押合同和借款合同，且实际上将301号房屋转移给张女士占有。在罗女士出具给张女士的字条上也写明收到的是“房款”而非“借款”，因此罗女士主张的抵押借款关系不能成立，而张女士主张的房屋买卖合同关系符合有偿转让房屋的买卖交易行为的特征，法院予以采信。虽然双方对实质的法律关系各执一词，但均认可遗赠301号房屋的遗嘱是虚假意思，目的是为掩盖双方的真实意思，因此虚假意思表示应属无效。而鉴于本案诉争的301号房屋系军产房，上市准入制度尚未建立，目前暂无法完成全部交易手续，张女士与罗女士之间的房屋买卖交易属于效力待定的状态，因此张女士要求确认双方间房屋买卖合同关系有效缺乏相应依据，法院不予支持。鉴于301号房屋是罗女士自愿有偿转让给张女士的，张女士也实际支付了50万元对价并实际使用多年，因此张女士对该房屋享有占有使用的合法权利。综上，一审法院驳回了双方的本诉、反诉请求。
一审判决后，双方均不服，上诉至北京一中院。7月1日上午，北京一中院公开开庭审理了此案。二审中双方仍然就字条的真实意思表示问题展开激烈争论。罗女士的两位代理人强调，罗女士年事已高且并不是法律专业人士，在向张女士借款时各方面表述都不够严谨。而且如果是房屋买卖合同，50万元的购房款也明显偏低，不符合实际。张女士一方则认为，在案的全部证据都可以证明双方的真实意思表示是买卖房屋。之所以罗女士现在想要要回房屋，只是因为2008年之后，房屋的价值一直在攀升，几乎翻倍，罗女士强行占有房屋的行为违法，应该确认双方的买卖合同有效。
该案未当庭宣判。
