甲将房屋卖给乙，双方签订买卖合同后，持相关手续办理了转移登记。三个月后，因种种原因，人民法院判决：甲、乙签订的房屋买卖合同无效。判决生效后，甲、乙持判决书等材料申请退还房屋产生的转移登记。登记人员告知：应当申请更正登记，并提交乙同意更正登记的证明。试问：买卖合同无效，买方返还卖方的房屋所有权，适用更正登记，还是转移登记?
买卖合同无效，买方返还卖方的房屋所有权，适用转移登记。
1、只有在登记簿记载错误的情形下，才适用更正登记
《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。质言之，只有在登记簿记载的事项错误的情形下，有关当事人才可以申请更正登记。笔者据此认为，登记簿记载事项发生错误的原因有二：一是申请人提交的材料不客观、不真实，导致登记簿记载的事项错误，如某房屋由张三购买，却以好友李四的名义签订房屋买卖合同，并由李四与卖方一起申请转移登记，将房屋所有权登记在李四名下，使登记簿记载的所有权人与真实的所有权人不一致导致错误；二是登记机构的原因导致登记簿记载的事项错误，如刘五购买的商品房在第3层，办理转移登记时，登记人员录入系统时，误把“第3层”录为“第5层”，使登记簿记载的楼层与实际情况不一致而导致错误。本案中，甲、乙基于自愿，签订了房屋买卖合同，共同按规定申请并完成了转移登记，登记簿的记载与申请人提交的登记材料证明的事实一致，并无错误可言。且人民法院生效的判决确认的是房屋买卖合同无效，没有将房屋所有权确认给甲，不构成登记簿记载的所有权人与实际的所有权人不一致的情形，即登记簿的记载无错误。登记簿的记载正确，就无适用更正登记的前提条件。
2、因买卖合同无效，已完成转移登记的房屋返还卖房人，适用转移登记。
《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。质言之，基于合同取得财产的一方，合同无效后，应当向失去财产的另一方返还财产，申言之，基于房屋买卖合同取得房屋所有权的买方，在合同无效后，应当向卖方返还房屋所有权。本案中，基于人民法院确认房屋买卖合同无效的判决，买方乙向卖方甲返还房屋所有权，是将现时登记在乙名下的房屋所有权恢复登记到甲名下，系房屋所有权主体发生变动，应当适用转移登记。
