某县房地产管理处询问：我处现在遇到开发企业房屋被法院预查封的几个问题：1．法院将开发商在一个小区内在建的11幢房屋全部进行了预查封。在预查封之前，有一部分期房已经销售，并经过我们的商品房备案中心备案了。这些已备案的房屋是不是不属于查封的范围?2．现在开发商的房屋已处在查封状态，但曾经购买这些房屋的买受人现在和开发商协商退房，开发商也同意把已销售出的房屋退还，这退还的房屋是否属于查封的范围?如果开发商将退回的房屋再进行销售，我们是否可以重新予以备案?3．如果开发商在这以前已经办理了在建工程抵押登记，而后房屋才被预查封，那么，在房屋竣工后能否办理初始登记?在建工程抵押还能否转为抵押权登记?
金绍达：最高人民法院和国土资源部、建设部在2004年联合发的5号文件对预查封的范围进行了规定：如果被执行人是房地产开发企业，应是“已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋”，据此，已出售的房屋应是不包括在内。但登记机构不对人民法院生效的法律文书进行实质审查，法院既然已经对房屋全部进行了预查封，已经销售并备案的房屋也应视为已经预查封。对买受人的权益，最高人民法院在《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 (法释[2004]15号文)中已有表述，会有合理的解决方法。
已出售的房屋如被退还，实质上是房屋买卖双方解除商品房预售合同，这和法院查封的效力没有任何关系，房屋仍然是处在查封状态，开发商不能对这一房屋再进行销售。预购商品房登记备案虽然不是物权登记，但出售已被查封的房屋是开发商明显的违法行为，考虑到预购商品房登记备案本身是一项管理手段，如给明知为不合法的预售进行备案，显然不宜，还易于误导买受人，酿成日后的纠纷。因此，房产管理部门不能为之备案。
《房屋登记办法》第22条规定了房屋登记机构不予登记的几种情形，其中第1款第6项是“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”。预查封的效力等同于正式查封，且在建工程在竣工后办理初始登记时，需要权利人申请，在建工程抵押转为抵押权登记，也要权利人申请。所以，对这类登记申请登记机构不能受理。
