某市登记机构员工询问：2012年，住建部转发了最高人民法院法[2012]151号文，对未经登记的房产协助执行问题进行了规范，我们在学习和贯彻这一文件时有以下疑问：1．最高人民法院、国土资源部、建设部在法发[2004]5号文件中曾明确：登记机构在协助人民法院执行时，“不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查”。而按法[2012]151号文规定，对登记机构认为不具备初始登记条件的房屋，登记机构可以向人民法院做出书面说明，待人民法院确定后再行确定是否执行，这是不是变成登记机构对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查?2．对于具备初始登记条件、但未办理初始登记的房屋，登记机构在协助执行时，是否要先办理初始登记?3．是不是可以理解为这一规定适用于所有没有房屋所有权证的被执行人的房屋?
金绍达：最高人民法院在2004年发出的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第2条第2款明确规定：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”。因此，违法建设从来就不能作为执行的标的。但在以往的工作实践中，由于诉讼当事人恶意串通等原因，确实也发生过少数“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行而合法化的现象。
登记机构和人民法院虽然职能不同，但维护正常的社会经济秩序则是一项共同的工作目标。如果让不符合规定的房屋通过协助执行合法化，显然有悖于此。最高人民法院以法[2012]151号文转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》，目的就是解决这一问题。
第一，登记机构对认为不具备初始登记条件的房屋向人民法院做出书面说明并不是对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。法发 [2004]5号文在规定登记机构“不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查”的同时，就明确规定了登记机构“可以向人民法院提出审查建议”。登记机构只是依据登记簿的记载和被执行房屋的状况向人民法院做出书面说明，而并不亟于生效法律文书内容的实体审查。
第二，登记机构在协助人民法院执行时，对于具备初始登记条件、但未办理初始登记的房屋，毋须先办理初始登记，可以直接按生效法律文书和协助执行通知书办理。
住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》(建法函 [2012]102号)第2条规定：“对未办理初始登记的房屋，在完善相关手续后具备初始登记条件的，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记”，这里很明确是要求“具备初始登记条件”而不是要先办初始登记。而且是“按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记”，而并非依照通常的登记程序和要求。再则，有一些房屋已经由人民法院以生效的法律文书确定了房屋归执行申请人所有，按《物权法》第28条的规定，执行申请人在法律上已经是房屋所有权人，再以其他人的名义办理初始登记显然不当。
第三．未办理初始登记的房屋和被执行人没有房屋所有权证的房屋并不完全相同：未办理初始登记是指没有办理过房屋登记，房屋登记簿对这一房屋的状况从未有过记载；而在被执行人没有房屋所有权证时，有一部分是未曾办理过初始登记，还有一部分是虽然已办理过初始登记，但房屋所有权实际上已转移为被执行人所有，只是未经转移登记而已，并不能算是无证房产。
此外，需要说明的是：并不是登记机构认为不具备初始登记条件的房屋都不能协助执行。在登记机构认为不具备初始登记条件并向人民法院做出书面说明后，执行法院认为理由成立的，将会撤销或变更《协助执行通知书》，并书面通知房屋登记机构。如果人民法院认为理由不成立的 (这类情况应是很为少见)，人民法院仍可书面通知登记机构按《协助执行通知书》办理。
