预售房屋可否在执行中进行查封？
作者：赣县人民法院 陈忠效
【案情】
邓某欠陈某某45万元工程款，到期未还诉至法院。法院判决邓某偿还工程款45万元，判决生效后，一直不履行，遂申请法院强制执行。在执行过程中，查询到邓某在亿腾欧洲城处有购买了一套房产，但该房屋为预售房，并且只交付定金。现在对邓某预售房可否予以查封？
【分歧】
对该预售房能否予以查封，存在以下意见：
第一种意见认为，不能对该预售房予以查封，因为该预售房不属于邓某的，他仅享有优先购买权。
第二种意见认为，对该预售房可以予以查封，因为预告登记的不动产具有排他效力，具有物权效力。
【管析】
笔者赞同第一种观点，对该预售房不能进行查封，理由如下：
第一，准确区分现房销售与房屋预售的特点。现房销售是指已经建好的房屋进行公开销售，购买人可以立即取得房屋所有权的行为；房屋预售是由房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。这两者的根本区别在于是否取得房屋所有权及房屋实体物，现房符合取得房屋所有权及房屋实务，但房屋预售将可能不能取得房屋所有权及房屋实务的风险，如房产开发商破产，无能力建房或者购房人支付预付款后无能力支付剩余房款。
第二，法院查封财产的范围限制。根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，法院查封的财产只能是被执行人的财产，其中包括被执行人拥有所有权或第三人书面确认财产为被执行人所有的等。
第三，查封预售房屋失去其法律支撑。对邓某购买的预售房屋，邓某交付的定金仅仅保障其对该房具有优先购买权，而不是视为将该房屋所有权确定为邓某。在其房屋预售之后还存在很大的不确定因素，如邓某无能力支付剩余房款，房屋买卖就无法形成，房屋所有权当然不属于邓某。根据《物权法》规定，不动产所有权权属以登记为要件，即房屋登记为谁的名字就是谁享有所有权。本案并未将房屋所有权转移并登记到邓某名下，其不享有房屋所有权，该预售房不是其被执行财产，所以法院不能对该预售房屋予以查封。
第四，查封预售房在执行中失去其价值。法院在执行阶段的查封措施目的在于为了在被执行人拒不履行生效法律文书的情况下，可以通过拍卖、变卖等途径将不动产变价用于还债，如果预售房最终未能成为实务房或者不能被被执行购买，那么变价还债的目的就落空了，就失去其查封的价值。
综上所述，在执行中，对预售房屋不能进行查封。
