无名合同的定性应当重点依据合同签订时双方的真实意思表示
作者：宜阳县人民法院 户青国
案情简介：
甲房地产公司与某军分区签订一份合作建房合同及补充合同，约定该军分区提供土地2815平方米，甲公司投入资金1000万元建房。房屋建成后，土地使用权及房屋所有权归军分区，二层以上由甲公司使用50年，且可转让、出租、抵押（须经该军分区同意）。后甲公司与乙公司签订房屋使用权转让合同，将其享有使用权的房产转让给乙公司，使用期限50年。房屋已经交付使用，乙公司支付相应房款。
后因双方发生纠纷，乙公司诉至法院请求确认双方所签合同为租赁合同，20年以上的租赁期限无效。甲公司辩称，双方签订的合同为有效合同，双方应当继续履行。
争议焦点：
甲乙公司签订的合同是房屋使用权转让合同还是租赁合同，其效力如何认定？
不同观点：
第一种观点认为，甲、乙公司签订的合同应为租赁合同，且双方的租赁期限应为二十年，甲公司应当返还多收乙公司的租金。其理由是：
双方签订的合同更符合租赁合同的特征。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其特征为：出租人将租赁物的使用权有期限地转移给承租人，而承租人须向出租人交付租金，合同终止后，承租人必须把租赁物返还给出租人。也就是说，出租人分期出售租赁物的所有权，承租人购买财产的使用价值的合同。出租人所得的租金，包括成本收回部分及一定的收益；承租人以支付租金为代价，取得出租人所拥有的财产使用权。本案中，甲公司将其享有的50年房屋使用权转让给乙公司，甲公司已将房屋交付，乙公司支付相应价款。从合同的字面意思上看，双方签订的是房屋使用权转让合同，但根据合同的内容分析，双方签订的合同符合租赁合同的特征，理由是：甲公司将租赁物（房屋）交给乙公司，乙公司支付相应价款（租金），合同期满后（50年），乙公司将租赁物交给甲公司，甲公司将租赁物交付乙公司使用、收益，乙公司支付租金。因此，甲、乙公司签订的合同符合租赁合同的特征，应为租赁合同。但《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”所以，双方的租赁期限应为二十年，甲公司应当返还多收乙公司的租金。
第二种观点认为，甲、乙公司签订的合同是房屋使用权转让合同，该合同合法有效。
笔者同意第二种观点。理由是：
第一，甲公司有权利转让该房屋的使用权。甲房地产公司与某军分区签订的建房合同及补充合同，约定甲房地产公司有权对该房屋二层以上享有50年使用权，且可转让、出租、抵押（经该军分区同意）。该合同合法有效，不违反法律的相关规定，甲公司作为用益物权人对该军分区的房屋依法享有相应的民事权利。由此可见，甲公司享有对该房屋使用权转让的权利。
第二，甲、乙公司双方签订的房屋使用权转让合同符合合同成立生效的全部要件，且不违反法律的强制性规定，该合同应认定为合法有效。虽然《合同法》分则及其他法律中没有明文规定该种合同，为无名合同，但《合同法》第一百二十四条已明确规定，合同法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用合同法总则的规定。
第三，甲、乙公司签订合同的初衷，双方合意为房屋使用权转让。甲、乙公司在订立合同时双方达成的合意就是转让甲公司对军分区的房屋使用权给乙公司，使用期限50年，房屋交付使用，乙公司支付相应房款。后双方发生纠纷，乙公司改变初衷，请求确认该合同为租赁合同，这也违反了诚实信用的民事活动原则。
总之，甲、乙公司签订的房屋使用权转让合同，双方意思表示真实，合同内容合法有效，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当予以认定。如果将甲、乙双方的房屋使用权转让合同定性为租赁合同，这不仅违反了合同订立的初衷，也与法律的规定相违背，其结果对甲公司是不利的，也是不公平的。
