对房屋租赁合同纠纷增多原因的调查分析及建议
作者：虞城县人民法院 陈金华
近年来，人民法院受理的房屋租赁纠纷及在房屋租赁过程中发生的房屋转租、转让等纠纷案件持续上升。此类案件的增多不但给民商事审判人员带来办案压力，而且加重了当事人的诉累和经济负担。更让人担忧的是，随着房地产市场开发和政府旧城拆迁改造及新型农村社区建设力度的加大，此类纠纷还会越来越多，处理不当势必在一定区域或一定时期造成社会的不稳定。为总结经验，探索新时期房屋租赁合同纠纷审判过程中出现的新情况、新问题，笔者对该院2010年6月至2012年4月份以来受理的由房屋租赁合同及房屋转租、转让等引发的相关案件进行了专门梳理，现将调研的有关情况分析如下。
一、相关纠纷案件的基本情况
1、案件的受理情况。
2010年6月至2010年年底，虞城县法院共立案受理由房屋租赁引发的相关纠纷案件12起；2011年共立案受理29起；2012年1月至4月份已立案受理此类案件27起。上述数字表明，由房屋租赁引发的相关纠纷呈持续上升态势。
2、案件的审理情况。
通过阅卷我们发现，因房屋租赁引发的各类纠纷直接涉及广大租赁户的切身经济利益，在案件的审理中承办法官都非常慎重，做了大量的调解工作，而非一判了之。
2010年6月至2010年年底受理12起，判决处理8起占66.6%，调解处理2起占16.6%，撤诉2起占16.6%；2011年受理29起，判决处理21起，占72.4%，调解处理6起，占20.6%，撤诉2起，占0.7%；2012年1至4月共立案受理涉及房屋租赁引发纠纷的案件27起，截止目前作判决处理的12起，调解3起，撤诉1起，正在审理的11起。上述案件平均审理期限为138天，耗费了承办法官的大量精力。以上数字显示，因房屋租赁合同引发相关纠纷案件的判决率呈上升趋势，而调解、撤诉率却呈下降趋势，说明此类案件矛盾突出，不宜化解。
二、相关案件涉及的地域范围
通过分析我们发现，2010年，虞城县人民法院受理的由房屋租赁合同及在租赁过程中发生的房屋转租、转让引发的相关纠纷案件多集中发生在经济活动比较发达的县城规划区域范围，主要涉及市场交易频繁的老城区和正在开发建设但还没有形成市场规模的新城区内，县城周边的乡镇很少涉及。但2011年以来受理的此类案件已开始涉及县城规划区域以外的乡镇。进入2012年，涉案范围已开始向全县各个乡镇延伸。涉案商铺主要坐落在经济交往比较频繁的繁华地段，或者经营交易交好的街道、集贸市场等。如：虞城县正在拆迁改造的老城区与新城区交接处的大同路商铺及新木兰大市场内的商铺；已经拆迁建设完毕投入使用的“原黄金大世界商品城”及刚建成投入使用的新城区内嵩山路地段的“家和家美建材家居购物中心”等地。
三、审理相关案件发现的主要问题
通过审理我们发现，房屋租赁合同纠纷案件存在的突出问题主要有以下几个方面：
1、房屋租赁中承租人欠付房屋租金引发的纠纷居多。
租金欠付是房屋租赁过程中最容易出现的问题。在房屋租赁期间有的承租人不守信用，或承租人因经营不善缺乏资金等原因致使出租人不能按约收取房租，从而引发纠纷，产生诉讼。
2、合同中房屋租金约定不明或租赁期限故意约定过短，出租人借机擅自提高房价。
此类纠纷目前一直居高不下，主要原因系房屋出租人不诚信，见利忘义，借政府拆迁商铺紧缺之机，乘人之危，致使纠纷不断发生。如出租人在签订房屋租赁合同时，只与承租人具体约定一年的房屋租金，将以后的租金约定为“随行就市”，事实上这种“随行就市”会比第一年的租金要翻上好几倍，让承租人根本无法接受，这种约定往往给出租人日后擅自提高房价提供了机会，一旦发生纠纷，其合同中约定的“随行就市”又不容易界定，承租人只有哑巴吃黄连，忍气吞声，如不继续承租，还没有挣到钱首先就要赔掉对房屋投入的装修费，也许出租人正是看透了承租人的这种心理，出现这种纠纷让办案法官也很无奈
3、房屋租赁合同权利义务约定不规范，租赁期限约定不明引起的合同解除权纠纷。
如原告丰某某与被告苏某某房屋租赁合同纠纷一案。2009年原告授权其父与被告签订1至3层商铺租赁合同一份，合同约定2009年12月1日至2010年12月1日房租为13000元，以后两年“随行就市”。被告租房后，投资对房屋进行了装修。2011年年底，原告家人与被告协商2012年的房租，并要求将2012年的房租由原来的每年13000元一下涨至35000元，被告以原告房租涨幅过高为由没有及时支付，双方发生纠纷。原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，让被告交出所租商铺，同时请求被告支付2011年12月1日至被告交房之间的租赁费每月2916元。本案经法官多次努力调解，双方达成了调解协议，为避免纠纷的再次发生，在调解书中又增添了以下约定：租赁合同2013年12月1日到期后，在同等条件下，被告享有优先承租的权利；如被告不行使优先承租权，应在房屋租赁合同到期后搬出；原告丰某某同意被告在租赁期内可以转租等事项。进一步明确了双方的权利义务关系。
4、房屋租赁过程中房屋所有权人随意变卖出租房屋引发承租人对承租房屋丧失优先购买权而产生纠纷。
房屋承租的优先购买权，是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的在出租人出卖租赁房屋给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。生活中出租人往往认为房屋所有权是自己的，可随意处分，在处置变卖房产时不考虑承租人应享有的权利，往往单方作出决定，损害承租人的合法权益，致使纠纷发生。而这种纠纷发生后往往又会牵连出承租人无法继续使用房屋，引起承租人与出租人或者与买受人以及承租人要求房屋装修赔偿等一系列新的诉讼。
5、转租房屋时承租人未明确告知次承租人权利义务引发新的纠纷。
转租是承租人不退出租赁合同关系，而将房屋出租给他人使用、收益的租赁行为。我国合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，所以承租人将租赁物转租他人，必须经出租人同意。但现实中，承租人为了弥补高额的房租或者生意经营上的亏损，在房屋转租时，会故意对新的承租人隐瞒相关事实，导致纠纷发生。如原告汪某某与被告杨某某美容院店面转让合同纠纷一案。2011年11月4日原、被告签订店铺转让协议书一份，被告杨某某将其开办的北京某某美容院虞城店转让给原告汪某某，双方就各自权利义务进行了约定，其中含转让费103000元，原告支付50000元，剩余53000元，由原告向被告出具了金额分别为20000元和23000元的欠条，但协议中并无房屋租赁方面的内容，协议签订时被告未将该店铺所使用房屋的房租费要变动的情况如实告知原告，双方发生争议。原告认为被告故意隐瞒了出租人房租要涨的事实，导致原告每年要多付24000元的房租，盈利困难，达不到原告签订协议的目的，认为被告的行为属于欺诈，要求撤销该协议，店铺归还被告，由被告返还原告已付款50700元及两张欠条，并赔偿原告损失10000元。
6、房屋租赁中发生的承租人要求出租人对房屋装修的经济补偿纠纷。
7、租赁过程中承租人对经营的某某品牌的代理权及所租赁的房屋一并转让出现的品牌代理转让费与房屋转租费的竞合纠纷。上述原告汪某某与被告杨某某关于美容院店面转让合同纠纷一案便涉及此种情况。
8、因租赁物存在权利瑕疵产生纠纷。
如原告梁某某租赁被告刘某某的三间商铺进行水果经营，约定合同期限3年，原告一次性交付了3年的房屋租金，但被告并没有将该房抵押给银行贷款的事实告知原告。合同履行仅一年，因被告拖欠银行借款长期未还，被诉至法院，后该租赁房屋被人民法院依法强制拍卖。导致原、被告之间的租赁合同无法履行，原告向法院起诉，要求被告退还收取的租赁费并赔偿因被告违约给其造成的房屋装修损失。经审理，人民法院依法支持了原告的诉讼请求。
四、对房屋租赁合同纠纷增多原因的分析
1、政府拆迁导致经营性商铺供应不足，出租人借机暴涨租金是引发纠纷的主因。
2009年以来，虞城县人民政府为促进城区城市发展，改善城市居民的居住环境，开始分期分批对虞城县城区实施旧城拆迁改造工程，按照虞城县委、县政府拆迁指挥部的统一安排，第一期拆迁工程涉及的虞城县“黄金大世界商品城”与新建路南段已基本拆迁改造建设完毕，在拆迁过程中该地段涉及的主要是居民区，需要搬迁的商户和商铺并不多，因此，在这期间虞城县的商铺租金并没有大的涨幅；从2010年年底开始，拆迁第二期涉及的虞城县人民路中段是虞城县的政治经济中心，位置优越，寸土寸金，该路段两侧商铺商户云集，大多经营服装及化妆品等生意。尽管县政府对经营户的房屋装修部分的资金投入通过评估给予了合理的经济赔偿，但拆迁工程还是给广大经营户的生意造成了无法弥补的损失。同时个别经营户由于对政府搬迁赔偿数额的不满，与房屋出租人或其他相关权利人的纠纷不断发生，导致房屋租赁纠纷案件大量增加，广大商户在为自己争取权利和利益的同时，又开始重新寻找新的商铺和商机，由此搬迁的大部分商户纷纷涌向当时租金价位并不高的大同路地段，致使大同路商铺的租金一路上涨，一时间虞城县城区内的经营性商铺明显不足，大同路成了众个体工商户们竟相争夺的风水宝地。后该地段商铺因出租人租金一再暴涨，引起承租人不满，最终引发一系列租赁纠纷。
2、商业运营公司和物业管理公司承诺的条件难以兑现，致使新建市场无法形成消费规模，众商户纷纷拒交房租或者单方退出经营，引发纠纷。
如虞城县在新城区中心地带通过招商引资建成的“家和家美建材家居购物中心”。该大型市场是由南京苏果超市有限公司投资兴建，虞城县某某有限公司经营管理的大型购物广场。该项目是虞城县2009年的重点招商项目，得到了县委、县政府和社会各界的广泛关注和支持。该家居城于2010年12月竣工，2011年5月1日正式开业，项目占地30亩，总建筑面积30000平方米，总投资6000万元。1至2层为门面房，总面积5000平方米，规划为整体衣柜、厨柜、灯饰等以及一些配套的经营业态，例如：银行、通信、餐饮等；3至6层为写字楼单间，共有178间，总面积8000平方米，规划为连锁式酒店、量贩式KTV等配套服务业态，为商户、消费者及周围居民带来休闲放松的场所，是虞城县“一站式”建材家居购物中心。为吸引商户入场经营，中心专门成立了商业运营公司和物业管理公司，统一招商、统一管理、统一服务、统一配送等管理模式。通过网站面向全国发布了招商信息，向商户承诺保证购物中心成功运营和持续发展，用全方位的业态匹配，全新的商业模式把该购物中心打造成商丘首家汇集建材家居国际化品牌的大型专业购物中心。同时承诺减免市场培育期内3年的税费及户外宣传的各种费用，让商户安心经营，长久经营。并承诺让政府规划通往建材家居城的公交线路等等。
在上述承诺和各种优惠政策的吸引下，来自各地的商户纷纷与物业管理公司签订了至少3年的房屋租赁合同，并投入10至20万元不等的资金对所租房屋进行装修。但随着时间的推移，商业运营公司和物业管理公司的承诺及各项优惠政策并没有完全兑现。尽管该购物中心的品牌和价格在全县最好最低，但终因市场萧条，购物者了了，部分商户不惜赔掉高额的装修费和面临承担违约责任的风险开始退出经营，有的商户干脆偷偷搬迁撤离。物业管理公司也是有口难言，无奈之下只有依照双方签订的租赁合同向人民法院主张权利。2011年11月至2012年3月份，仅该物业管理公司便起诉此类案件21起，且均以商户败诉或者通过调解赔偿物业管理公司租赁费而结案。
纠纷的产生物业管理公司和众商户都不愿意看到，当地政府及物业管理公司的出发点我们不能否认，但上述纠纷的发生至少说明，一个市场规模的形成除了要有政府政策的积极支持，商业运营公司和物业管理公司长久耐心的经营策略，商户的全力参与，同时还需要较长的时间进行市场培育，以期有充足的消费群体固定市场，使商户真心长久落户，安心经营。
3、个别承租人通过房屋转租形式获取高额转让费与出租人之间产生纠纷。
4、对租赁费及转让费暴涨情况的数字分析。
调研中我们还分别对比较容易发生纠纷的相同地段内的16家承租户2008年至2012年相同面积、相同地段租赁费的涨幅情况进行了了解。通过对比我们发现，2008年虞城县大同路的商铺每年平均租金约8000元左右；2009年每年租金涨至10000元至13000元；2010年每年租金涨至16000元至20000元不等；但到了2011年，每年租金猛然涨至23000元至35000元不等；个别黄金地段如“上海老凤祥金店”商铺进入2012年竟然涨至60000元，是前两年的几倍或近十倍。让众商户从内心无法接受，一位经营了多年商铺生意的商户说：“辛辛苦苦一年，所有的利润都给了房主，这种状况极不正常。”
五、房租上涨对人们日常生活产生的影响
1、对当地物价的影响。
房屋租金过高，损害的不仅仅是广大商户的利益，已经涉及和影响到当地的物价价格，在一定程度上开始损害广大人民群众及广大消费者的切身利益，承租人为了获取利润，势必会增加经营成本并提高产品经营价格，以虞城县大同路商铺经营的服装为例，该县系国家级贫困县，消费者的消费状况和购物能力有限，但该县同一品牌的服装价格要比商丘市的价格高出20%至30%，消费者宁愿到商丘市去购物，也不在本县消费，导致商户的经营利润下降。该地段的其他生活生产资料如超市、化妆品、装饰材料及理发价格，同样如此，均比其他地方的价格要高出许多，广大消费者怨声载道。
2、妨碍正常房屋租赁市场的形成。
不合理不规范的租金暴涨现象，同样对当地正常的房屋租赁市场和中介市场形成了一定的冲击。房租的不断提高已经超出了部分商户经营利润的承受能力。于是便出现租赁——装修——转租——转让——毁约——违约——再租赁——再装修——再转租——再毁约——再违约等一次次恶性循环现象的发生，最终毁掉的只能是当地市场。
3、给当地社会治安带来不稳定因素。
由于租金不断上涨，承租人与出租人之间的关系日趋紧张，摩擦和纠纷不断发生，给社会治安带来隐患。如米某某与刘某某因租金收取发生争执，刘某某竟将米某某正在使用的商铺的卷闸门用电焊机焊死，致使米某某无法开门经营，双方在大街上大打出手。
上述情况应当引起有关部门的高度重视。
六、对预防和减少房屋租赁纠纷的建议
房屋租赁关系到广大商户及房屋租赁户的切身利益，与社会的和谐稳定息息相关。为人民群众提供安定和谐的生活环境，人民法院责无旁贷。笔者认为要预防和减少房屋租赁纠纷的发生应做好以下几点。
1、签订书面的房屋租赁合同。
房屋租赁合同是房屋所有人作为出租人将房屋租赁给承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁过程中，房屋所有权人应当和出租人签订书面合同，明确双方的权利义务关系，以防日后发生纠纷承担举证不能的责任。房屋租赁合同主要包括以下条款：出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上，双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。
2、正确区分房屋转租与房屋租赁权转让的关系。
房屋转租与承租权转让，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式。《中华人民共和国合同法》对租赁权合同关系作了专章规定，但对租赁权的转让未作明文规定，而在社会经济生活交往中，租赁权转让的行为却大量存在。转租和租赁权转让是两个不同的法律关系，由于两者都是基于租赁权而发生，同时涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在权利义务的让与，在审判实践中极易混淆，因此明晰两者概念，并将两者严格加以区别，对于准确认定法律关系，正确适用法律具有重要的实践意义。
房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋转租则是指在租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中，承租人与次承租人之间也是一个租赁关系，原承租人与出租人之间的租赁关系仍然继续存在。转租不同于租赁权的转让，两者的法律性质是不同的。租赁权的转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。
3、承租人租赁房屋时要对所租房屋的所有权及出租人的人品进行认真的了解，对经营项目能否产生相应的利润进行市场考察，不要盲目的租房投资，以避免不必要的资金损失。
4、政府物价管理部门及房地产管理部门应当联合对当地的房屋租赁情况进行排查，了解相关情况，并制定相关的行政处罚规定，对借政府拆迁改造，经营性商铺紧缺之机恶意暴涨租赁费的行为进行处罚或对房屋租赁费作出适当的调整，确保广大商户的利益。
5、工商管理部门应加大对新城区内新建市场及商铺的宣传力度，做好招商工作，并对进入市场经营的商户在减免房屋租赁费及各种税费的收取上提供相应的优惠政策，使之尽快形成消费规模，短期内为众商户带来收益。如新城区的“家和家美建材家居购物中心”，如果政府在交通及商户入场经营上在多一些优惠政策，并对市场进行积极培育，一定会形成规模，同时也会缓解部分地段商铺不足的压力。
6、建议政府部门在实施拆迁、搬迁过程中，房地产管理部门要做好个体工商户经营商铺的安置工作，在不违背法律法规的情况下，由政府出面制定比较合理的房屋出租价格，并对商户给予适当的租房补贴，进一步规范和稳定房屋租赁市场，打击房屋出租租金暴涨和牟利行为，为房屋租赁市场和经营商户提供良好的发展和经营环境，从源头上减少和预防房屋租赁纠纷案件的发生。
