房屋实际出资人与产权登记人并非一人 房屋应当归谁所有
作者：刘洪宇
现实生活中由于各种原因，房屋的实际出资人与房产证上的产权登记人并非一人，例如甲名下的房产，实为乙方出资购买，这种情况下法院如何认定产权归属？
物权属于对世权，权利人对物权具有支配力，这种支配力排除他人的一切干涉。根据物权公示公信的原则，经过公示的物权具有绝对的公信力。公示的方式，不动产依登记为准，动占依占有的交付为准。为了保护交易安全，使当事人合法取得物权能够对抗其他一切人，法律推定登记簿上的权利人和具有所有权外观的占有人就是正确的权利人。这种推定必然使真正意义上的权利人排除在权利正确性推定之外，因而在一定的条件下，法律允许事实权利人行使相关权利以保护自己的利益，除非该物权已被善意第三人合法地取得，这便是法律物权与事实物权的冲突。房屋所有权证是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定房屋所有权证具有绝对的证据力。作为证据的房屋所有权证，在没有其他证据的前提下，具有推定房屋所有权人的证据效力。当登记的权利人与实际的权利人并不相符时，如果法院查明实际出资情况，法院最终会根据房屋的实际出资情况对事实物权加以保护。
在不动产物权方面，已经进行登记的物权即经法定公示表征的物权，为法律物权，法律物权的权利主体是登记簿上记载的权利人。未经登记，但为真正权利人实际享有的物权，为事实物权，事实物权的权利主体是真正权利人。当事实权利人与法律权利人并非一人时，即公示的物权人并不一定是真正的物权人。当两种物权发生矛盾的时候，法律该保护哪一种物权？如果不对事实物权进行保护，则明显不符合公平、正义的原则；如果对事实物权加以保护，则又该如何协调与法律物权的关系？
本文所举的案情即为法律物权与事实物权发生冲突的情形。诉争房屋虽然原登记在甲的名下，但根据多方证据可以确认诉争房屋确系由乙方出资购买。购买房屋是继受取得房产的重要方式，诉争房屋的事实所有权人应当为乙方。所以，本案中的诉争房产之登记权利人与实际权利人存在不相符的现象，即房屋的事实物权与法律物权并不是归属于同一方。但是，在处理法律物权与事实物权的冲突中，还必须注意以下几点问题：
一、对事实物权的保护，一般是在特定的当事人之间。即在特定的当事人之间，事实物权可以对抗法律物权。因为事实物权的保护是为了使真正权利人的权利得到回归。这样做的结果便是会打破权利的“正确性推定”或称“一般性推定”。如果信赖公信原则的当事人已经取得物权，那么，事实物权的保护变丧失了基础。因此，对事实物权的保护范围必须限制在特定的当事人之间，即不应当影响到善意第三人的利益，否则就会动摇到物权公示公信的原则，也会危及交易的安全。
二、在存在善意第三人的情形下，事实物权的保护须受到限制。物权的公示原则是指“物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示、以获得社会的承认和法律保护的原则”。 不动产权属登记是权利人享有该不动产的证明，具有推定的证据效力。物权公示一个重要的效力就是使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力，而与之产生交易行为。可见物权的公示原则旨在保护交易安全。此时，如果善意第三人因信赖公示公信原则，并且通过合理对价已经取得法律物权，则可以对抗事实物权。当然，在这种情况下事实物权人的利益可以通过不得当得利等方式加以救济。
