【案情】
2003年9月20日，原告路某与被告王某签订房屋买卖协议。王某当日交付房屋，并将房产证同时交付路某。路某分三次付款计10.7万元，有王某出具收到房款的收条为证。王某所交付的房产证上所有人为王某，未填写共有人。后王某又以房产证遗失为由向建湖县建设局申请重新办理房产证，并于2011年6月11日获新证，证上所有权人为王日光和第三人周某，系共同共有。原告路某诉至建湖法院，诉称被告王某未能按合同约定协助其办理房屋过户手续，请求确认二人签订的房屋买卖协议合法有效。
【裁判】
被告王某辨称和第三人周某述称2003年9月20日房屋买卖协议书未经第三人同意，损害了第三人的利益，系无效协议。建湖法院认为，原告有理由基于房产证的公信力相信被告王某出卖登记在其个人名下的房屋为其个人所有，且原告路某已入住该房屋多年，第三人周某应当知晓该房屋的情况。
被告王某辨称和第三人周某述称2003年9月20日房屋买卖协议书中的约定价格不符合评估价格和建湖法院（2001）执字第1533号民事裁定书中的变卖价格，明显不合理，应为无效协议。建湖法院认为，被告王某和第三人周某提供的物价部门评估价格仅仅是该房屋的参照价格，不同于市价；建湖法院（2001）执字第1533号民事裁定书中的变卖价格系被告王某为实现其债权而认可，也不同于市价。结合原告路某提供的位于同号楼同层案外人朱某于2003年9月16日在盐城市拍卖行建湖分行拍得504.85平方米、价格为30万元的拍卖确认书及原告路某于2003年12月30日在盐城市如意拍卖有限公司拍得4号楼二层1076平方米、价格为53.10万元的拍卖确认书，应认定本案讼争房屋的价格合理。
被告王某辨称和第三人周某述称该房屋系租给原告路某使用，但没有提供证据证明。建湖法院认为，双方签订了房屋买卖协议，被告王某交付了房屋及原房产证，并出具了购房款收条，结合原告路某占有使用该房屋至今的事实，不符合房屋租赁交易行为。
建湖法院认为，签订的房屋买卖合同系双方当事人之真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。为维护民事活动中的诚实信用原则，保护交易安全，保护善意第三人的利益，原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四十四条第一款的规定，判决如下：确认原告路某和被告王某于2003年9月20日签定的《房屋买卖协议书》合法有效。
【评析】
一、我国法律并未强制规定不动产共有人须全部记载于不动产登记簿或权属证书，所以婚姻关系使得不动产登记簿和权属证书无法反映房屋的真实权属状况。若共同共有房屋登记在夫妻一方名下，按物权法第16条、第17条，从权利外观上可推定房屋为登记人的个人财产，这与婚姻法确定的所有权认定标准不相一致。因此，可以明确的是，在我国，权利推定规则本身并不排除交易受让人的查询义务。在以房屋为标的的不动产买卖中，买方若没尽到任何查询义务就认可房产证上所显示的权利状态，不宜直接认定其为善意。但这里所说的“善意”乃是一种消极的善意，也即要求买受人不存在重大过失。在举证责任的分配上，应由另一共有人就买受人为恶意承担举证责任，通过反证进行认定，如买受人和出卖人之间存在特定亲近关系。对存在特定亲近关系的，在证据的审查上便可略为宽松，认定买受人为重大过失的可能性较高；若为陌生人关系，则对买受人查询义务的要求便低得多。
二、首先，本案中买卖协议签订于2003年9月20日，当时婚姻法颁布不久，物权法尚未颁布，就交易习惯来说，在房产证上共有人栏缺额的情况下不能苛求原告路某尽到周详的查询义务；其次，原告路某与被告王某不存在特定亲近关系，且路某从交易当日起占有房屋至今，时间跨度超过八年，第三人周某作为房屋共有人却一直默认这种状况，应可推定出卖房屋为周某与王某的共同意思表示，不存在路某与王某恶意串通损害周某利益的可能；最后，被告王某既出具收到房款的收条，也交付房产证，显然不符合租房交易之习惯。所以在本案中应认定原告路某为善意，出卖房屋为被告王某与第三人周某之共同意思表示。
三、物价部门的房屋评估价格仅可作为交易参考价格，不等同于市价；建湖法院（2001）执字第1533号民事裁定书中确定的房屋变卖价格系被告王某为实现其债权而认可之价格，也不同于市价。结合路某提供的位于同号楼同层案外人朱某于2003年9月16日在盐城市拍卖行建湖分行拍得504.85平方米、价格为30万元的拍卖确认书及路某于2003年12月30日在盐城市如意拍卖有限公司拍得4号楼二层1076平方米、价格为53.10万元的拍卖确认书，应认定本案讼争房屋的价格与当时的市价大致相符，为合理价格。
四、本案的裁判体现了辩证推理的运用。其一，没有因买受人未尽到周详的查询义务便否认其为善意，而是考虑交易时间、买卖双方关系、买受方长期实际占有等已查明之事实综合认定原告路某为善意，出卖房屋为被告王某与第三人周某之共同意思表示；其二，在认定价格是否合理时对证据有取有舍，参照了时间相近位置相近房屋的拍卖价格，认定本案讼争房屋的转让价格是合理价格；其三，房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，买受方为善意，出卖房屋系房屋共同共有人之共同意思表示，不存在合同无效或可撤销情形。判决确认该协议合法有效，维护了诚实信用原则，保障了交易安全，实现了实质正义。
作者：王其见 单位：建湖县人民法院
