四、业主的建筑物区分所有的客体是否仅限于建筑物
根据物权法草案第73 条的内容许多人认为区分所有的客体仅限于建筑物; 也有人认为, 业主的权利仅限于建筑物本身。然而如果仅仅将区分所有权的客体限于建筑物内的专有部分和共有部分, 这显然是不符合实际情况的。因为从实践来看, 很多地方都采取了小区开发建设的做法,一个小区里有多栋建筑, 而为了充分发挥小区的功能, 小区里除了建筑物, 还会包括很多附属设施, 如绿地、车库、管理用房、会所等等, 这些附属设施的权利归属也应该在建筑物区分所有权制度中加以规定。这就决定了建筑物区分所有的客体不仅仅限于建筑物本身, 而且还包括建筑物 之外的前文所述的附属设施。尽管区分所有的专有部分的所有权的客体的确就是从建筑所有权产生, 它不可能离开建筑物而存在, 而且专有部分的所有权还要受到建筑物的形式的制约, 但不能认为区分所有的客体只能是建筑物。一方面, 由于区分所有大多以商品房小区的存在作为前提。有关小区内的共同事务需要全体业主共同管理, 这些事务不限于建筑物内的事务, 还涉及业主和物业管理公司的债权债务关系、业主在小区内的行为规范等等。建立和谐社区, 需要全体业主通过业主大会来共同管理好小区的事务。另一方面, 建筑物区分所有权不仅仅是指建筑物内的不动产, 而且包括建筑物以外、但属于小区内的其他财产, 如绿地、会所等。尤其是在我国, 由于商品房开发都是以小区为单位进行规划和建设的, 所以, 业主的区分所有权的范围已经从建筑物拓展到整个小区。例如物权法草案规定, 绿地、道路和物业管理用房都属于全体业主共同所有。所以, 业主的区分所有权已经不限于建筑物。尽管我国物权法草案使用的是建筑物区分所有权的概念, 但是业主的区分所有的范围并不仅限于建筑物。
从实践来看, 建筑区分所有的共同财产不仅仅针对建筑物的财产, 它已经延伸到小区。一个具有完整功能的商品房小区, 除了建筑物以外, 还应当有绿地、道路等配套设施。
第一, 物权法草案第76 条规定业主对小区内的绿地享有共有权。我们认为, 这一规定是十分必要的。绿地应当作为共有财产属于全体业主共有, 不能由开发商保留所有。此种共有可以称为法定共有。一方面, 这对维护业主的利益是十分必要的, 因为业主在购房的时候, 十分看重绿地的面积, 甚至将绿地的有无以及面积的大小作为决定自己是否购买房屋的条件, 如果由开发商保留绿地所有权的话, 那么在开发商基于自己利益的考虑而改变绿地用途的情况下, 业主们将很难通过法律的途径来对此种行为加以制约。这在实践中就是开发商对绿地的用途改变而引发诸多纠纷。这个问题确实就与绿地的归属不清楚有关系。所以在物权法中规定绿地归业主共有, 也有利于解决各种纠纷。另一方面, 如果允许开发商保留绿地的所有权, 开发商就有可能想办法改变规划, 更改绿地的使用目的, 从而严重地破坏环境。例如, 将绿地更改为车库, 那么, 不仅仅业主的利益受到损害, 环境也会受到破坏。
除绿地外, 物权法草案有必要确认空地的所有权归业主共有。空地有的已经纳入了规划的范围, 有的还没有纳入, 这些空地究竟应该归属于谁, 在法律上并没有明确的界定。实践中, 开发商将空地用作停车收费, 甚至利用空地建设会所或者如歌厅舞厅之类的娱乐场所, 引发了一些纠纷。我们认为, 对于空地, 首先应在规划范围内使用, 如果是没有规划的空地, 就应该归业主共有, 由业主决定如何使用。
第二, 物权法草案第76 条规定道路属于业主共有。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路, 道路是一个公共产品, 理所当然要归由共有。如果由开发商所有的话, 那么开发商就有权禁止业主通行或者进行收费, 甚至改变用途, 或者设定专用权, 这就必然会引发各种纠纷。[ 10 ] (P125) 开发商开发物业并出售时, 已经将道路等这些费用支出都摊入成本, 尤其是考虑到这些财产如果不在法律上规定为业主共有, 而允许开发商和业主在售房合同中保留权利的话, 实际上大多会由开发商保留权利, 这样, 若开发商改变道路等的用途, 就会对业主造成损害。如果改变道路用途, 最终将会使区分所有权中的专有部分的功能得不到完整的实现。除属于城镇公共道路、绿地外, 归业主共有, 但业主也不能随意改变这些道路、绿地的规划, 不能私盖建筑物, 也不能设置专用庭园、专用停车位[ 11 ] ( P147) , 即使业主委员会表决通过也不可行。如果小区物业服务用房在不影响居民正常生活、居住的前提下, 拿出剩余部分对外经营, 那么按新规定收益应归全体业主。
第三, 物权法草案第76 条规定管理用房的权利归属。管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。对于物业管理用房, 应当规定归全体业主共有。理由在于: 其一, 管理用房通常都是开发商摊入成本了, 不可能在开发成本之外单独出资建造管理用房。其 二, 物业管理公司都是由业主聘请的, 所以, 业主也应当为其提供管理用房。如果管理用房不属于业主共有, 业主就很难聘请物业管理公司了。事情的结果将会导致开发商来聘请物业管理公司了, 从而使业主的利益难以实现。
除此之外, 物权法草案第76 条规定:“会所、车库的归属, 有约定的, 按照约定; 没有约定或者约定不明确的, 除建设单位等能够证明其享有所有权外, 属于业主共有”。我认为, 这些财产虽然可以由开发商保留所有权, 但是在开发商没有保留所有权的情况下, 这些财产应归由全体业主共有。由此可见, 建筑物区分所有权中的业主的权利并没有局限于其专有部分所属的建筑, 而是还及于建筑物之外的附属设施, 但客体范围的扩大, 并不能否认建筑物区分所有的概念。之所以仍然要援用“建筑物区分所有权”的概念, 一方面, 是因为这一概念已经约定俗成, 如果改变这一概念, 小区内的权利很难用一个更加准确的概念来表述, 另一方面, 业主对小区内的共有财产的权利, 只不过是业主对建筑物内的专有权和共有权的延伸, 而不可能脱离建筑物内的权利, 小区里的有关权利不过是建筑物内的权利扩张后的产物。所以, 在概念上, 仍然采用建筑物区分所有的提法是合理的。但这些权利只不过从属于独立的建筑物专属所有权, 是此种权利的延伸。即使包括了这些权利, 也不改变建筑物区分所有的概念。通常认为, 区分所有的客体为建筑物, 包括所有可能发生建筑物区分所有的类型, 如公寓、普通住宅以及联体别墅等。
注释:
[8] 政府有义务引导业主委员会选举[N] . 新京报, 2006 - 3 - 11.
[7] J . Barmann : 德国住宅所有权法[J] . 台大法学论丛, 第13 卷(1) 1
[8] 蔡耀忠. 物权法报告. 北京: 中信出版社, 20051
[9] 黎淑慧. 公寓法与社区发展[M] . 北京: 新文京开发出版股份有限公司, 2004.
[10] 金俭. 中国住宅法研究[M] . 北京: 法律出版社, 2004.
出处:《当代法学》200605
