最高人民法院：司法拍卖中，划拨性质的土地拍卖时，土地出让金应由谁缴纳，由竞买人缴纳还是从拍卖所得款项中扣除？
【案例来源】《周×、朱×娣等其他案由执行监督执行裁定书》“（2021）最高法执监398号”
【文书发布日期】2022-07-21
【争议焦点】
司法拍卖中，划拨性质土地拍卖时，土地出让金应由谁缴纳一直有争议。有观点认为应由竞买人缴纳，理由主要是划拨土地价格低，拍卖公告中会明确约定由竞买人缴纳。也有观点认为，应从拍卖所得价款中扣除土地出让金。本案中，依据评估报告和拍卖公告，拍卖标的土地性质为划拨土地，拍卖公告中明确为现状拍卖，由竞买人自行办理标的物转让登记手续。且价格明显低于周边出让土地的价格。故，竞买人支付的价款中，应不包括土地出让金。
【最高人民法院裁判原文】
本院查明的事实与浙江高院、杭州中院查明的事实基本一致。本院另补充查明如下事实。
拍卖网页上有中证房地产评估造价集团有限公司出具的中证（杭州鉴）估字（2020）第0014号房地产估价报告。评估报告载明，比较法，是指将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。此次评估，运用比较法、收益法，经过综合测算，确定市场价值为126.26万元。评估价格中未包含各种税费，土地性质为划拨。
2020年11月17日，中证房地产评估造价集团有限公司杭州分公司出具一份“关于中证（杭州鉴）估字（2020）第0014号房地产估价报告的估价结果说明”。该说明载明，1.该公司估价人员选取了三个案例进行比较，均是东清大厦的办公用房，土地性质均为划拨，价格在1.5万元每平方米左右不等。2.估价人员调查了东清大厦周边写字楼的价格（土地性质为出让），两个案例的价格为2.4万元-2.5万元每平方米。根据杭州市划拨用地办理出让缴纳土地出让金标准，综合经营性用地土地出让金不得低于备案土地价格的40%，上述两个案例价格扣除出让金价格为1.5万元每平方米左右。3.经过调查，近几年，各评估公司对东清大厦评估，评估结果均为1.6万元每平方米左右，土地性质为划拨，未包含各种税费。通过以上三点，最终确定案涉不动产市场价值为126.26万元，评估单价为15019元每平方米，评估价格中未包含各种税费，土地性质为划拨。
本院认为，本案争议焦点为：第一，划拨用地的土地出让金应由哪方负担；第二；拍卖公告是否严重失实违反拍卖程序。
（一）划拨用地的土地出让金应由哪方负担
《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，在划拨土地转让的情况下，应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。根据该条规定，划拨土地办理抵押的情况下，抵押权人优先受偿权的范围仅限于扣除土地出让金之后的划拨土地使用权本身的价值。该条并未明确规定，要由抵押权人缴纳土地出让金。因此，《城市房地产管理法》第五十一条规定与第四十条规定并不冲突。人民法院在拍卖办理了抵押登记的划拨土地后，关于土地出让金的承担主体，应该综合以上两个条文确定。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该也是已经办理了土地出让手续的土地，其所支付的价款中包含了土地出让金，人民法院应当从所得款中扣除土地出让金，将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，也应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中亦不包含土地出让金，人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。
本案中，通过拍卖平台公布的评估报告和拍卖公告，均明确本案评估拍卖的标的物的土地性质为划拨土地。拍卖公告还明确，拍卖标的物以现状进行拍卖，标的物转让登记手续由买受人自行办理。根据评估公司提交的说明，评估拍卖标的物的价格明显低于周边出让土地上的写字楼价格。因此，申诉人通过竞买所得的，应该是尚未办理土地出让手续的划拨土地，其支付的价款中，亦不包括土地出让金。申诉人关于应该适用《城市房地产管理法》第五十一条规定由抵押权人承担缴纳土地出让金义务的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）拍卖公告是否严重失实违反拍卖程序
申诉人主张法院的拍卖公告严重失实，符合严重违反拍卖程序且损害竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，如前所述，杭州中院所发布的拍卖公告以及所附的评估报告，均载明土地性质为划拨；拍卖公告中还特别提醒，标的物转让登记手续由买受人自行办理。虽然，拍卖公告中没有对“土地出让金由买受人缴纳”作出特别提醒，但根据上述公告信息以及《城市房地产管理法》的相关规定，可以作出合理推断，不能据此认定拍卖公告严重失实，或严重违反拍卖程序。申诉人主张拍卖公告严重失实、违反拍卖程序，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
