预告登记不保障预告登记人物权变动请求权之外的其他请求权的实现
―曹某一诉某银行返还原物案
【案件墓本信息】
1.裁判书字号
吉林省高级人民法院（2020）吉民再50号民事判决书
2.案由：返还原物纠纷
3.当事人
原告（被上诉人、再审被巾请人）：曹某一
被告（上诉人、再审申请人）：某银行
【基本案情】
2015年11月12日，曹某一与某公司签订商品房买卖（预售）合同，购买某庄园1号楼S-01、S-02、S-03共三套房屋，建筑面积分别是220.36平方米、163.34平方米、163.34平方米，总计547.04平方米，曹某一以每平方米12600元支付购房款首付总计3992704元。2015年12月1日，曹某一与中国农业银行某支行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款290万元用以支付剰余购房款。曹某一用于抵押贷款的某庄园1号楼S-01、S-02、S-03房屋于2015年12月1日在房屋产权管理中心办理抵押（按揭、在建）备案登记。按照当地不动产产权管理部门规定，案涉房屋的预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记在同一流程合并办理。贷款发放后，曹某一依照合同约定向某公司履行了全部付款义务。此后曹某一一直按合同约定偿还贷款。
某银行于2016年9月23日与某公司签订购房协议，购买了位于某庄园1号楼S-01、S-02、S-03、S-04四套房屋，房屋总面积668.84平方米，某银行以每平方米10700元价格一次性交付购房款6525269元。付款后，某公司将上述房屋交付某银行占有使用，占有使用期间的水费、电费、物业费、采暖费等均由某银行交付。截至本案审结时，案涉房屋尚不具备办理所有权登记之条件，亦未办理初始登记。
【案件焦点】
1.曹某一行使返还原物请求权，要求某银行返还案涉房屋，是否符合法律规定；2.曹某一基于其已办理案涉房屋预告登记的行为，是否享有物权变动之外的其他请求权。
【法院裁判要旨】
吉林省临江市人民法院经审理认为：案涉房屋虽未办理房屋所有权登记，但已经在不动产登记机关办理了预告登记及抵押权预告登记，该登记具有公示和对抗第三人的效力，已经登记的预售房屋产权应归登记的权利人即曹某一所有，曹某一基于买卖行为取得了案涉房屋的物权，因此某银行不能对抗曹某一对该案涉房屋行使物权保护之权利。
吉林省临江市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
一、某银行于本判决发生法律效力之日起五日内返还曹某一位于临江市某庄园1号楼S-01.S-02、S-03号房屋；
二、驳回曹某一的其他诉讼请求。
某银行不服一审判决，提起上诉。吉林省白山市中级人民法院同意一审法院的裁判意见，判决驳回上诉，维持原判。
某银行不服二审判决，申请再审。吉林省高级人民法院经审理认为：本案系返还原物纠纷案件，曹某一要求某银行返还案涉房屋，其请求在法律属性上系返还原物请求权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合木案事实，曹某尚未办理案涉房屋的所有权登记，枚其对案涉房屋并不享有物权，亦并不具备行使返还原物请求权之权利基础。曹某一主张其基于巳办理案涉房屋预告登记的行为，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的有关规定，享有要求某银行返还案涉房屋的权利。预告登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。也就是说，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的清求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。曹某一基于完成对案涉房屋进行预告登记所享有的系预告登记请求权，所保障的系其对案涉房屋将来物权变动能够顺利进行的权益，但该民事权益不具备法律层面上的不动产物权性质。返还原物请求权在法律属性上系一种典型的物权保护请求权，其权利基础是请求权人对物享有物权。因此，在曹某一不享有案涉房屋物权的情形下，其无权要求某银行返还案涉房屋。
吉林省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，作出如下判决：
一、撤销一审、二审民事判决；
二、驳回曹某一的诉讼请求。
【法官后语】
关于预告登记请求权的效力以及法律保护范围问题，是法律适用的难点。在审判实践中，需要注意的问题是：预告登记使得被登记的不动产请求权具有了物权效力，但并不改变请求权本来的法倖关系，预告登记权利人享有的权利本质仍为债权请求权，只是通过预告登记，以实现增强不动产物权变动为内容的请求权。故债权人不享有物权，如相对人不履行合同约定，则权利人无权依据预告登记直接取得物权，其可通过依法主张继续履行合同的方式，实现不动产物权。
原《中华人民共和国物权法〉第二十条笫一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该条是关于不动产登记制度中的预告登记的规定，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权实现的不动产登记。也就是说，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。预告登记的实质作用在于限制现实登记（或依建造行为等法定事由可进行初始登记）的权利人行使处分权，预告登记权利人所享有的是阻却、排斥嗣后所有权变动以及登记簿障碍的权利。预告登记就是为了确保将来发生的物权变动，其之所以具有排他效力，也是为了确保将来债权能够转化为物权，取得权利人所期待的法律结果。关于预告登记的请求权的效力，相关规定只规定了预告登记后的请求权的权利保全效力，以及在特定情况下的顺位效力、破产保护效力和对抗执行效力等。
总之，预告登记制度旨在实现一定的物权秩序，具体而言是旨在保障物权变动按照预告登记制度所欲实现的秩序完成。司法实践中，预告登记所具有的保障将来物权变动的效力，已经得到了普遍的肯定。但是，其并无保障预吿登记权利人所有债权实现的目的，或者说，并不保障预告登记权利人物权变动之外的精求权的实现，包括该物权变动请求权的转化形态。
本案中，曹某一基于其与某公司形成的商品房买卖合同关系，所享有的系其对某公司的债权，可依此行使请求交付、配合变更产权登记等债权请求权;其暴于完成对案涉房屋进行预告登记所享有的系预告登记请求权，保障其期房买卖债权的实现，具体来说，保障系其对案涉房屋将来物权变动能够顺利进行,但上述民事权益均不具备法律层面上的不动产物权性质。因此，在曹某一尚不享有案涉房屋物权的情形下，无论某银行与某公司之间的房屋买卖协议是否合法有效，是否能够实际履行，或某银行对案涉房屋的占有使用行为是否具备合法基础，曹某一均无权要求某银行返还案涉房屋。
另需说明，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条基本保留了《中华人民共和国物权法》笫二十条的规定，仅将第一款中关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”的表述修改为“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”；第二款中关于申请登记期限“三个月”的表述修改为“九十日”。修改后的法律条文文义更加明确、表达更加规范。但是，对于预告登记制度的基本内涵和立法本意并未改变。故本案对于《中华人民共和国民法典〉施行后的审判实践仍具有参考价值。
编写人：吉林省高级人民法院杨毅鹏，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
