——物业服务合同纠纷案
编写|最高人民法院 孙祥壮、许冬冬
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01
裁判摘要
开发商投资建设地下车库,但是相应的车位并未办理产权登记,开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用,而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用,亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时,地下车位由开发商建设、投资的,仍归开发商所有。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权,不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让,一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后,开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。
02
案件基本信息
1.抗诉机关与当事人
抗诉机关:中华人民共和国最高人民检察院
申诉人(一审被告、二审被上诉人)：深圳市瑞征物业管理有限公司(以下简称瑞征物业管理公司)
被申诉人(一审原告、二审上诉人)：深圳市元盛实业有限公司(以下简称元盛实业公司)
2.案件索引与裁判日期
一审：广东省深圳市南山区人民法院(2012)深南法民三初字第201号判决(2012年9月20日)
二审：广东省深圳市中级人民法院(2012)深中法房终字第3158号判决(2013年5月20日)
再审：广东省高级人民法院(2014)粤高法民一提字第30号判决(2014年11月18日)
再审审查：最高人民法院(2018)最高法民抗4号裁定(2018年3月26日)
再审：最高人民法院(2018)最高法民再263号判决(2019年9月18日)
3.案由
物业服务合同纠纷
03
简要案情
元盛实业公司作为开发商,建立了小区楼盘和地下车库,并为地下车库向有关部门办理了停车许可证。元盛实业公司在房产销售初始阶段已将部分车位以长期租赁的方式租赁给部分小区业主,一次性收取租金,车位使用年限等同于房屋的产权年限。瑞征物业管理公司作为该小区的物业服务公司,与元盛实业公司签订了物业委托管理合同,约定元盛实业公司委托瑞征物业管理公司进行物业管理,其中包括剩余的地下车位,由瑞征物业管理公司委托管理和收取停车费,并约定五年之后瑞征物业管理公司要把所有的物业和地下车位予以返还。合同到期后双方未再续约和签订任何协议,但瑞征物业管理公司仍继续提供物业服务。
之后,瑞征物业管理公司与该小区业主委员会签订物业委托管理合同,瑞征物业管理公司受小区业主委员会委托进行物业管理。在此期间,元盛实业公司与小区业主委员会签订协议书,约定元盛实业公司因资金困难无力支付小区房屋公用设施专用基金,将部分出售或长期出租地下车位,价格由元盛实业公司自行合理拟定并保证本次处置车位的收入首先支付大修基金,小区业主委员会有权监督大修基金的支付情况。根据上述协议约定,元盛实业公司又与部分小区业主签订租赁合同,将部分车位长期出租给小区业主。地下车库分为地下一层和地下二层,其中地下二层属于人防工程,地下车库的车位均未办理产权登记手续。元盛实业公司起诉到法院称,根据其与瑞征物业管理公司签订的物业服务合同约定,合同到期后,元盛实业公司有权要求瑞征物业管理公司返还剩余的115个车位和收取的停车费,双方争议主要是对地下车位的归属和收益权的问题。
一审法院于2012年9月20日作出判决:驳回元盛实业公司的全部诉讼请求。元盛实业公司不服一审判决,提出上诉,二审法院于2013年5月20日作出判决,驳回上诉、维持原判。元盛实业公司不服二审判决,向广东省高级人民法院申请再审,该院提审本案,并于2014年11月18日作出判决,撤销原一审、二审判决,支持元盛实业公司的诉讼请求。
瑞征物业管理公司不服再审判决,向检察机关申请监督。最高人民检察院抗诉认为再审判决适用法律错误,主要理由是:(1)案涉车位的所有权归全体业主所有,元盛实业公司无权要求瑞征物业管理公司归还案涉车位。本案中,元盛实业公司在与涉诉小区业主签订房地产预售合同之时并未对地下停车库的权益进行特别约定。地下停车库的权益根据“房地一体”原则已随房地产同时转移,即案涉车位应属于全体业主共有。(2)瑞征物业管理公司有权收取案涉车位的租金。根据《物权法》及有关法律规定,业主委员会系由业主选举产生,是代表业主利益的组织,其有权依据法定程序与物业服务企业签订物业管理合同。本案中,美加广场业主委员会先后于2008年4月和2011年3月与瑞征物业管理公司签订了美加广场物业委托管理合同。因此,瑞征物业管理公司收取案涉车位的租金,依据的是与美加广场业主委员会之间的委托管理合同,该合同合法有效。而元盛实业公司并非案涉车位的所有权人,无权要求瑞征物业管理公司返还收取的案涉车位租金。
04
案件焦点
地下车位未办理产权登记的,该如何确定其归属与使用收益,开发商是否有权要求物业服务公司予以返还?
05
裁判结果
最高人民法院经审理认为：经查明,案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权,各户房屋的分摊公用面积亦不包括地下一、二层的建筑面积。因此,案涉地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主,现在也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中,即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中,因此,不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让,一并转移给全体业主。案涉115个地下停车位分属于地下一层、地下二层,其中100个停车位位于地下二层。地下二层属于民防工程,经查明该人防工程系元盛实业公司投资和建设,战时作为一般城市居民掩蔽所,平时可作为停车场。根据《人民防空法》第5条第2款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”的规定,元盛实业公司作为该人防工程的投资者享有相关的收益即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。因并无事实和法律依据证明业主有处置车位的权利,故瑞征物业管理公司关于其与业主委员会之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。因瑞征物业管理公司与元盛实业公司之间的委托合同期满后,双方当事人并未就委托事宜重新签订相关协议,瑞征物业管理公司不再是案涉停车位管理委托人,应当依照约定归还元盛实业公司委托其管理的地下车位和收取的停车费。综上所述,检察机关的抗诉理由,不予采纳,最高人民法院维持了广东省高级人民法院的再审判决。
06
裁判摘要评析
已生效的《民法典》对于车位、车库的权属以及对于“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”有明确规定,其余的车位、车库的归属仅规定“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,但应当首先满足业主的需要”, 即由当事人协商解决,但是对于没有约定的或者约定不明的,并没有作出清晰明确的规定,只是明确“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。
地下车位一般因历史原因很少办理产权登记手续,而且又涉及人防工程,现行法律法规对于地下车位的所有权归属又无明确规定,造成理论上和审判实物分歧较大。本案中,因案涉地下车位均未办理产权登记手续,一直由开发商交由物业服务公司进行管理。对此,地下车位的争议,小区业主委员会和瑞征物业管理公司均主张剩余的115个地下车位归业主共有,元盛实业公司认为地下车库由其开发建设应该归其所有。案涉争议的115个地下停车位分属于地下一层、地下二层,地下二层属于人防工程。
一、人防车位的归属和收益
开发商投资建设地下停车场,包括人防工程。人防工程战时作为一般城市居民掩蔽所,经过相关的人防部门批准平时可作为停车场使用。《人民防空法》第5条第2款规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,实践中对于人防车位权属,既有认定归国家所有,也有归全体业主共有或开发商所有的判决。人防车位的另外一层职能是服务战时所需,从战时对于保障人防工程的管理、高效投入使用,人防车位的所有权归国家更符合人防工程建设的初衷。对于投资建设单位而言,取得平时人防车位的收益使用权平衡了其利益,也可以最大限度地发挥设施的效用。鉴于人防车位归属于国家的特殊性,还需考量租赁、转让人防车位使用权是否经过人防主管部门的批准或者报备。
二、一般车位的权属和收益
《物权法》第136条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立” ,2021年生效的《民法典》也沿用了该条规定,从基本法的角度明确了土地为立体空间,土地概念的外延逐渐由平面发展为立体。虽然目前我国还没有全国性的规范地下建设用地使用权设立和登记问题的法律、法规,仅有一些地方依据本地情况颁布了地下建设用地使用权设立和登记的规章或规范,但是对于土地的使用、收益也应当作为立体空间予以考虑,不宜按照“房地一致”原则,默认已随着房地产项目出售转让,地下空间的使用权一并转移给全体业主,而是需要查证地下车库是否计入了容积率即占用对应的土地使用权份额,不计入容积率也可能存在合法的土地权利,只有合法的土地使用权存在,地下车库方能成为区分专有权的客体。经查证,涉案地下停车场没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权,不能按照“房地一致”原则,不宜认定已随美加广场项目所有权的转让,一并转移给全体业主。
根据建设部 发布的建房《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条关于公用建筑面积计算原则规定:“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”元盛实业公司在原审中提交了证据能够证明各户房屋的分摊公用面积不包括地下一、二层的建筑面积,即涉案地下一、二层的建筑面积没有作为公摊面积销售给业主。因此,涉案地下停车场也未计入公用建筑面积也没有作为分摊公用面积销售给业主。也没有其他证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中,也不能认定案涉地下停车场已经一并转让给全体业主。
另外,元盛实业公司提交了证据证明,在案涉房产销售阶段,元盛实业公司已将案涉小区地下停车场的部分车位长期出租给小区业主,约定通过租赁70年的方式将部分车位转让给业主使用。随后,元盛实业公司又与小区业主委员会(乙方)签订协议书,约定元盛实业公司以自己的名义再出让一部分车位,价格由元盛实业公司自行合理拟定,保证本次处置车位的收入首先支付大修基金,小区业主委员会有权监督大修基金的支付情况。大修基金支付完毕后,元盛实业公司有权自行处置其余收入。依据上述协议,元盛实业公司又与业主签订租赁合同将车位长期出租给涉案小区业主。因此,上述事实可以认定开发商在商品房初始销售时已经通过签订车位租赁合同的方式对停车场的权益进行了明确约定,也表明案涉小区业主委员会、瑞征物业管理公司和部分业主对元盛实业公司将其拥有的车位出租不持异议,从而也否认开发商在小区销售时将地下停车场一并转移给全体业主。因并无事实和法律依据证明业主有处置车位的权利,故瑞征物业管理公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。
综上所述,根据现行法律规定,如果在房地产原审销售初始,开发商通过租赁或者转让的方式将车位转给业主或者其他人都属于约定明确,就应当按照约定处理。如果没有约定,就应当让开发商对于车位是否合法建造而原始取得所有权的事实承担举证责任,结合是否占用容积率、是否计入公摊面积、地下车库的成本是否以其他方式分摊到各个商品房的出售价格中等多种因素,综合考虑判断业主是否通过继受取得的方式获得一般车位的所有权,而不能仅仅根据案涉小区项目整体销售给全体业主,地下车库的所有权就转移给全体业主共有。从这个角度,笔者倾向于认为一般车位归属于开发商,也符合《物权法》第142条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外” 的规定。特别说明,虽然对于地下车位的归属可予判断,但是能否办理产权登记还需符合相关主管部门的规定。
