北京二中院：“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议
目前，新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“新冠肺炎疫情”）对房屋租赁市场产生的影响正逐渐显现。可以预见，因此次疫情引发的房屋租赁合同纠纷也将会陆续进入司法程序。近日，北京市第二中级人民法院针对新冠肺炎疫情对房屋租赁合同履行的影响以及审判工作思路进行了研判，对相关法律、法规、司法解释进行了研究，以妥善办理涉“疫”房屋租赁合同纠纷。
一、“疫情”对房屋租赁的现实影响
房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在疫情防控期间，承租人对租赁房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨碍，房屋租赁合同也因此成为受疫情影响较大的合同类型。根据租赁房屋的使用情况，疫情对房屋租赁合同的影响主要有如下两种类型：
一是民用类型。此类房屋以承租人自住为主。以北京为例，因春节假期和疫情防控需要，部分承租人因被感染、被隔离或者交通控制无法按时返京，在一定时期内无法继续使用租赁房屋。
二是商用类型。此类房屋以生产经营为目的。因疫情和防控需要，承租人无法对租赁标的进行正常的使用和收益，生产经营受到较大影响。比如餐厅、宾馆无法正常营业或被要求限期停业，电影院、KTV、商场等消费娱乐场所客流下降、收入减少等。
二、“疫情”引发房屋租赁合同纠纷的类型
根据此次新冠肺炎疫情对房屋租赁市场的影响，结合2003年因非典疫情引发的相关房屋租赁合同纠纷类型，此次疫情可能导致如下房屋租赁合同纠纷：
一是出租人起诉要求解除房屋租赁合同并要求承租人承担违约责任的纠纷。此类案件的主要事实和理由为：疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，故起诉要求解除合同，并由承租人承担相应违约责任等。
二是承租人起诉要求解除房屋租赁合同的纠纷。此类案件的主要事实和理由为：因疫情防控需要，承租人不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者承租人主张因疫情防控导致其经营损失，继续履行合同成本过高，起诉要求提前终止房屋租赁合同。
三是承租人起诉要求减免租金的纠纷。此类案件的主要事实和理由为：合同订立时的客观情况发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，负担过重，压力过大，故起诉要求减免租金。
三、妥善处理涉“疫”房屋租赁合同纠纷的建议
为减少和妥善处理涉“疫”房屋租赁合同纠纷，提出如下建议：
（一）对合同当事人的建议
1.及时通知，提供证明
《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如果房屋租赁合同的一方当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时，还应当在合理期限内提供履行障碍的证明文件。
2.积极沟通协商，变更合同条款
从促进合同继续履行的角度出发，建议合同当事人在疫情发生之后，根据疫情对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过私立救济的方式，从源头上减少纠纷产生。如果协商不成，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任。然后再通过起诉的方式要求变更合同，减免租金。
3.注意固定和留存证据
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，主张变更或解除合同的一方，应当对解除或变更的事实承担证明责任。房屋租赁合同纠纷中，无论当事人是援引不可抗力要求解除合同还是情势变更原则要求减免租金，都应当对相关事实承担举证责任。具体到涉疫情案件中，当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如，政府针对疫情发布的相关政策，采取的具体措施等；承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式予以固定。
4.谨慎合理选择请求权基础
对疫情性质的确定因个案的不同而存有差异，合同当事人在提起诉讼时，亦应谨慎选择请求权基础，充分考虑疫情对合同履行的影响，进而确定是要求变更合同还是要求解除合同，防止请求权基础选择不当而承担不利后果。比如，在疫情仅是对承租人的经营收益产生不利影响，但并不必然导致合同目的不能实现的情况下，承租人要求解除合同的主张很难得到法院支持。此时，承租人基于情势变更或公平原则要求法院减免租金的请求更为现实和合理。
（二）对审判工作的建议
1.准确界定疫情性质及对房屋租赁合同履行的影响
此次新冠肺炎疫情在法律上属于不可抗力还是情势变更，仍然存在不同主张。多数观点认为此次疫情符合不可抗力的构成要件，但在某些情况下可以适用情势变更。笔者认为，此次疫情属于不可抗力还是情势变更，不可一概而论，参考最高人民法院2003年6月11日发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第（三）项的规定，此次新冠肺炎疫情仍然同时存在适用不可抗力和情势变更的空间，应结合具体个案中当事人的主张以及疫情防控对房屋租赁合同履行的影响，判断疫情属于不可抗力还是情势变更，进而确定责任负担方式。具体而言，如果承租人因疫情防控原因直接导致无法履行合同义务或者导致合同目的根本无法实现的，可按照不可抗力原则处理；如果承租人因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁房屋，但不必然导致履行合同障碍，也不必然导致合同目的无法实现的，一般可按照情势变更原则处理。
2.严格审查承租人违约行为的时间节点
不可抗力与迟延履行或者瑕疵履行之间存在因果关系的，当事人方可援引不可抗力免责。根据《合同法》第一百一十七条第一款之规定，如果当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。因此，在审理此类案件中，要严格审查承租人违约的时间节点。比如，未按时支付租金的行为发生在疫情之前，还是发生在疫情之后，抑或上述违约行为贯穿了疫情发生的前后。对于疫情发生之前发生的违约行为，要严格按照合同和法律规定承担违约责任，不得免除。对于疫情发生之后发生的违约行为，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除违约责任。要防止部分承租人借疫情减轻己方违约责任的情况发生。
3.对于承租人在疫情防控期间未按时支付租金等违约行为的处理
承租人在疫情防控期间不能按时支付租金的情况分为两类。一类是承租人未支付租金的行为与疫情防控直接相关，比如承租人因疫情防控无法与出租人对接，又无法通过其它方式支付租金。对于该种情况，可以根据疫情防控对承租人的影响，部分或者全部免除承租人的违约责任，出租人亦不能因此解除合同。另一类是承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金。对于该种情况，一般不宜认为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，承租人未按时支付租金的行为构成违约，但该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约，只要承租人在疫情结束之后继续履行合同且补交房租，出租人的合同目的仍然可以实现。因此，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同，这与九民会议关于“轻微违约不可解除合同”的精神亦相契合。
4.对于承租人以疫情防控为由要求解除合同的处理
如果承租人因疫情防控原因完全无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，承租人可以不可抗力为由要求解除合同，但此时需严格审查疫情防控与合同目的不能实现之间的因果关系。如果承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的，需要谨慎对待。一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。但是，如果承租人因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人亦有援引情势变更解除合同的空间。此时，可以根据实际情况，参考九民会议第48条之规定，按照公平原则，判决承租人承担一定的违约责任后解除合同。
5.对于承租人起诉要求减免租金的处理
减免租金属于变更合同，对于此种情况，可适用情势变更的精神，按照公平原则，在双方当事人之间合理分配风险。具体来说，需考虑承租人的性质（自然人还是企业）、租用房屋的目的（自主还是商用）以及疫情对租赁合同履行产生的影响（全部不能使用还是部分不能使用）进行综合判断，进而决定是全部免除、部分免除，还是不予免除。需要强调的是，公平原则是对双方当事人的公平，而不仅仅是对一方当事人公平，否则就是实质的不公平。在房屋租赁合同纠纷中，既要对承租人公平，又要对出租人公平，如果全部免除租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，反而不公平，因此，在分配风险及责任时，应考虑影响合同履行的各方因素以及合同当事人的地位，适当向承租人倾斜，但不可过于偏向，导致损害出租人的合法权益。
