物业管理服务合同主要有两种形式，一是开发商选聘的物业管理企业与小区业主签订的前期物业服务合同，二是小区业主大会选聘的物业管理企业与业主委员会签订的物业服务合同。
实践中，我国房地产物业管理起步较晚，各地发展不平衡，前几年因国家尚没有制定物业管理的法律或者规章，甚至工商行政管理机关也未进行此项登记。有的房地产开发商成立了下属的物业管理公司，领有营业执照，但不具备法人资格。对该类物业管理公司所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《城市新建小区住宅管理办法》施行之日起划分（即1994年4月1日前）。在1994年4月1日之前所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，也不应以其不具备法人资格为由否认合同效力，因为既然已领取从事物业管理的营业执照，就表明其从事物业管理的行为是合法的。
尽管有些地方性法规或者规章要求物业公司应具备法人资格，但该规定是引导性的，是为了使物业管理公司走向自我发展之路，并不排除非企业法人从事物业管理工作。对于已经实际履行的物业管理服务合同，可责令房地产开发商补办经营手续以补正合同效力。同时，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或者业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。在1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《城市新建小区住宅管理办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理或者注册成立物业管理公司负责管理。所以，如果1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。
同时，法院在审查小区业主委员会与具有物业管理经营范围的企业的物业管理服务合同时，应当首先审查物业管理企业是否具备国家规定的物业管理资质，84问题管理的项目、范围等与其登记的资质等级是否相符。对资质的审查直接涉及到物业服务合同的效力问题，建设部于2004年2月24日出台了《物业管理企业资质管理办法》并已于2004年5月1日起施行。其次是注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或者业主委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或者报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或者共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或者赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益，应确认此类不平等条款部分无效。
