物业管理纠纷所涉及的主要是三类合同，即物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同。在审理中应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力以正确处理物业管理纠纷。在此主要针对物业管理服务合同的问题作简要分析。
物业管理服务合同是一种提供劳务的委托合同。1997年8月，建设部、国家工商局发布了《物业管理委托合同示范文本》，从而为订立合同提供了参考依据。实践中有不少物业管理企业与业主委员会或者业主之间未订立书面合同，或者是房地产开发商派自己的下属部门管理楼盘，未办理委托物业公司管理手续。未订立物业管理服务合同的原因有多种：商品房销售、房改售房与物业管理的衔接问题，造成物业管理企业对房屋、公共设施的管理时间晚于业主购房和人住时间因而未签订合同；业主因对拆迁分配房屋的地理位置、住房面积不满拒绝与物业管理企业订立合同；未成立业主委员会，物业管理企业无相应的服务对应主体等等。
在无书面合同可依的情形下，法院审理此类纠纷应注意以下问题：第一是物业管理企业的资质问题。物业管理企业开展物业管理服务，除应办理有关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门颁发的有关证书。对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷的，在业主委员会或者业主同意的情况下，限期物业管理企业补办相关证书，并与业主委员会或者业主签订物业管理合同，但证书补办前的物业费用只按合理成本收取。第二是物业费的收取标准问题。诉讼中，业主常常会以双方无书面约定作为抗辩理由而拒不同意补交物业费用。法院审理时应当根据公平公正和诚实信用原则，认定只要物业公司已经为业主提供了服务管理行为，且业主们在日常生活中接受了物业服务，那么在业主或者物业使用人与物业公司间就已构成事实上的物业管理服务关系，业主应交纳物业费。物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同83情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或者政府指导价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准之外的服务收费实行经营者定价。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理企业应在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准，法院在确定费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或者产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
