未经房产共有人同意擅自处分房产的法律效力
【案情介绍】
詹某与石某为母子关系。系争房屋为石某、詹某共有。2014年12月12日，江某与石某签订《房地产买卖协议》约定，江某以595，000元的总价款购买系争房屋；双方同意于本协议签署后50日内签订示范文本的《××市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同示范文本）；江某应于签订本协议当日支付定金50，000元；本协议生效后，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金。该协议落款处的“詹某”系石某代签。该协议签订当日，江某向石某支付了定金50，000元。2015年2月4日，石某作出承诺：本人石某出售××市××区××一路××三村××号××室房屋，购买方为江某，出售方出售此房已逾期5天，现承诺此房于2015年2月8日履行原居间合同，若出售方未履行合同，本人石某承诺相应的法律责任，应赔偿购买方江某人民币10万元整。2015年3月3日，江某向石某、詹某发出催告信，未果。
【律师分析】
系争房屋为石某、詹某共有。石某未征得詹某同意，擅自出售系争房屋，而江某明知系争房屋系石某、詹某共有，且石某未能提供相应委托书的情况下，与石某签订了《房地产买卖协议》，事后又未取得詹某的追认，故该《房地产买卖协议》无效，导致无效的责任在于江某与石某。无效的合同自始没有法律约束力，江某要求解除该《房地产买卖协议》，并要求石某、詹某依据该《房地产买卖协议》的约定支付违约金119，000元，缺乏法律依据得不到法律的支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故石某应当返还江某已付款50，000元。
【相关法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
