北京专业房产律师网 旗下网站 
北京房地产律师网
品牌服务
大型律所,一流团队!  权威咨询,高效代理!  可胜诉后支付律师费!  电话:13691255677  
 

胜诉判决

经适房被一房二卖 律师巧施计诉讼保全"保住"房子

日期:2015-11-10 来源:北京晚报 作者:网 阅读:195次 [字体: ] 背景色:        

2002年,宋先生着急用钱,将名下一处经济适用房平价转让给了靳女士,双方约定房屋满5年后过户。孰料,待房屋可以过户后,宋先生迟迟不愿办理过户手续,反而将房子转卖给了同事汪女士。4场官司,历经3年,在律师的帮助下,靳女士最终将房产夺了回来。

案情回放

“我的房子被别人卖了!”

2002年7月,靳女士因结婚需要购置现房,获悉宋先生拟转让房屋。宋先生告诉她,自己因为投资古董急需用钱,想将手中的经济适用房平价转让。当时,宋先生已为这套房支付房屋首付款和月供款累计11万余元。

2002年8月1日,双方签订了房屋转让协议。协议约定靳女士先一次性支付宋先生10万元,余款1万余元等待房屋过户给靳女士后再支付,后续的贷款由靳女士负责偿还。

由于是经济适用房,不能立即过户,双方约定待房屋可以过户后,立即办理过户手续。孰料,待房屋期满5年后,宋先生却屡屡不予配合,以各种借口拖延过户一事。无奈之下,靳女士找到宋先生签订了一份补充协议,约定宋先生于2010年3月15日前配合办理房屋过户手续。

就在签订补充协议的当日,宋先生谎称要提取公积金,需要将原本交付给靳女士的购房发票和购房合同借走。靳女士没有多想,将发票与合同交给了宋先生。

没想到,宋先生并不是想提取公积金,而是擅自将房子转让给了第三方汪女士,并办理了房产证。为给汪女士办理过户手续,宋先生付清了银行贷款本金余额14余万元,并缴纳了土地出让金4万余元。

此时,靳女士一家仍然蒙在鼓里。直到汪女士带人上门要求他们搬家时,靳女士才恍然大悟,自己被骗了,这个房子被宋先生一房二卖了。

诉讼之路

律师巧施计

诉讼保全“保住”房子

购房8年,靳女士在这套房子里结婚、生子。不想一夜之间,自己反倒变成“霸占”他人房屋的人,被人上门驱赶。靳女士找到时代九和律师事务所律师,请他帮忙夺回属于自己的房产。

考虑到宋先生和汪女士是同事,且汪女士应明知宋先生已经将房产转让给靳女士的事实。孙律师分析,汪女士极有可能急于将房产再次转让变现。汪女士已经拿到房产证,如果她将房产再次转让,靳女士就很难夺回自己的房产,而只能向宋先生要求赔偿损失。闻此一说,靳女士顿时焦急万分。

孙律师在房产网站上输入房屋的具体地址,果然搜出一条售房信息。上面对房屋的描述与靳女士住的这套房完全一致,出售者名叫“张女士”。经过比对,孙律师发现“张女士”留下的联系电话正是汪女士的手机号,也就是说售房的这位“张女士”正是汪女士本人。果然如孙律师的猜测,汪女士正打算将房屋再次转卖。

随后,孙律师代理靳女士紧急向法院提起诉讼,要求确认宋先生与汪女士的买房行为无效并将房屋过户至靳女士名下。同时,靳女士申请了诉讼财产保全,并向法院详细阐明了情况的紧急性。法院果断采取了诉讼保全措施,将涉案房屋予以查封。这样,靳女士的房子就暂时“保住了”。

汪女士并非善意取得 买房行为无效

在孙律师的指导下,靳女士收集了与宋先生交往以来所有的资料。孙律师在此基础上整理出一套完整的证据材料。同时,孙律师注意到,宋先生与汪女士的房屋买卖价格明显低于当时市场价格,而且宋先生与汪女士原本相识。

庭审中,孙律师主张,靳女士与宋先生签订的房屋买卖协议是当事人的真实意思表示,虽然签订协议时该房屋不具备上市交易的条件,但是在诉讼当时,房屋已经可以上市交易,故房屋买卖协议真实有效。

而针对汪女士购买涉案房屋的事实,汪女士主张,对于宋先生已经将房屋卖给靳女士的情况并不知情,且支付了购房对价,应属于善意取得。靳女士的损失可以要求宋先生赔偿。

孙律师郑重指出,宋先生与汪女士之间房屋买卖价格明显偏低,且现有证据足以证明宋先生与汪女士早就相识。孙律师认为宋先生与汪女士二人系恶意串通,宋先生与汪女士之间的房屋买卖行为应属无效。

经审理,一审法院采信了孙律师的全部主张,认为汪女士购买房屋的行为不属于善意取得,判决确认宋先生与汪女士之间的房屋买卖行为无效,并判决宋先生与汪女士在判决生效后30日内配合将房屋过户至靳女士名下。汪女士不服一审判决上诉至中级人民法院,法院二审驳回了汪女士的上诉请求。

再起波澜 靳女士被诉代位赔偿

汪女士败诉后,房子终于被转到靳女士名下。不甘心的汪女士又向朝阳法院起诉靳女士,称宋先生与其房屋买卖合同被法院判决无效,宋先生须返还她已付购房款20余万元。现在,房屋已经过户至靳女士名下,宋先生有权要求靳女士支付购房款20余万元。宋先生因身体健康原因无法要求靳女士还款,由汪女士代为索债。经过两审法院,汪女士再次败诉。

靳女士取得房产证后,就她与宋先生房屋买卖合同善后事宜,再次向朝阳法院起诉,要求宋先生给付违约金。宋先生收到起诉状后,提出了反诉,要求靳女士支付剩余房款。法院经过两审,最终双方债务相抵后,靳女士不但无须再支付剩余房款,宋先生还要支付靳女士违约金6万余元。

律师说法

律师认为,本案争议的焦点主要是三个:一是经济适用房买卖合同效力问题;二是汪女士是否是善意取得的问题;三是代位权行使的条件问题。

期限未满

合同是否有效?

经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。《经济适用住房管理办法》第三十条明确规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易”。

同时,地方司法文件《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第六条规定:相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。

“靳女士与宋先生签订经济适用房买卖合同是2008年4月11日之前签订的,且在第一次诉讼期间涉案房屋已经满五年具备上市交易条件,所以依据这份《意见》,该经济适用房买卖合同应当认定为有效合同。宋先生应当依据合同约定办理房屋过户手续。”孙律师称。

汪女士是否是善意取得?

善意取得要同时具备三个条件:一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的;二是以合理的价格转让;三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

“根据我国《物权法》,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。”孙律师解释道:宋先生与汪女士早就相识,汪女士也知晓宋先生的经济适用房买卖情况,因此汪女士在购买不动产时主观上不是善意的。另外宋先生与汪女士之间房屋买卖价格明显偏低,低于市场价格,这不符合善意取得的客观要件即以合理的价格转让。依据这两点,宋先生与汪女士之间的买卖行为不适用善意取得制度。

靳女士是否该代位赔偿?

《合同法》第七十三条规定:“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。”

孙律师认为,本案中因为宋先生出现“一房二卖”违约,即便房屋已经过户到靳女士名下,靳女士是否需要支付剩余房款,以及买卖双方之间是否存在或者存在何种债权债务并不确定。既然债权债务不确定,汪女士起诉到法院要求行使代位权也无从谈起。

“另外,宋先生是因身体健康原因一时未能要求靳女士付款,并不当然构成怠于行使到期债权,汪女士行使代位权的条件不成就。汪女士仅能向宋先生主张返还购房款。”



特别声明:本网站上刊载的任何信息,仅供您浏览和参考之用,请您对相关信息自行辨别及判断,本网站不承担任何责任;本网站部分内容转自互联网,如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题,请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言,本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话:15313195777。


 
13691255677