对被执行人唯一房产执行的思考
作者：朱劲松、葛方宁
对被执行人唯一房产的执行，关系到被执行人基本生存权和申请人债权的平衡，但是现在在执行法律实践中存在着对于被执行人的唯一房产执行难的困境。我国民事诉讼法第二百二十三条规定：“被执行人未按执行通知书通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及所扶养家属的生活必需品。”同时在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定中明确了，被执行人只有一套用于家庭居住的房屋的情况下，执行机关一般不能采取拍卖、变卖等处分措施。上述规定体现了执行适度原则，同时也体现了我国法律构建上对于公民基本权利的重视，但是实际执行案件中，执行法官往往根据上述法规对被执行人唯一房产不予执行。而房产由于其价值较高，执行房产后往往能实现债权的清偿，如果对于一套房产一律不予执行不利于对债权的保护，导致案件长期不能执结，极易引发社会矛盾，破坏法律的公信力。
笔者赞同对被执行人唯一房产予以执行，但是要实现债权和公民基本生存权的合理平衡，现对此执行有如下思考：
基于房产交易的流通性的差异，笔者认为对唯一房产的执行可以区分为城市商品房和农村房产的执行。
首先，对于城市商品房执行，执行机关可以对被执行人城市房产进行拍卖、变卖。如果房产最终拍卖、变卖的价格高于被执行人所要清偿的债权数额，足额清偿债务后多出的拍卖、变卖的价款返还给被执行人，由被执行人自行租赁或购买房屋。如果房产最终拍卖、变卖的价格稍高或者等于甚至低于被执行人所欠欠款，此时参照被执行人居所地最低生活保障水平，从拍卖、变卖价款中保留被执行人3-5年的租赁房屋费用，其余部分用于清偿被执行人的债权。对于未清偿部分要求被执行人分期清偿，直至还清为止。一方面，对被执行人保留一定期限的租房费用，是立足于保障宪法性权利，也是基于人道主义的考虑，保障的范围也仅限于能够保障被执行人及家人的最低生活标准。另一方面，给予被执行人一定量的租金，保障被执行人的基本的生活需求，利于被执行人尽快恢复工作，完成欠款的清偿，达到案结事了、化解社会矛盾的目的。
其次，对于农村房产的执行相对来说更加复杂。农村房产是建立在宅基地之上的房产, 而宅基地具有福利性质, 其流转也具有很多限制条件,宅基地一般只能在本集体经济组织内部流转, 且一户只能拥有一处宅基地。农村房屋流转受限于宅基地流转, 其流通性远远不如城市房产, 导致农村房产的财产属性无法有效体现，因此对于农村唯一房产的执行更要讲求方式方法。一方面,对于农村唯一房产执行时，鼓励本集体经济组织内部人员买受房产，实现债权的清偿。如果是非本集体经济组织内部的人员买受该房产，买受人可以获得该宅基地房产的使用权。另一方面，如果该房屋拍卖、变卖的价款高于所要清偿部分，高出部分返还给被执行人，用于租房，如果所得价款稍高于或者等于甚至少于所要清偿部分，在房屋拍卖、变卖所得价款中预留出被执行人及其家人必要的租房费用，其余价款用于清偿债务，对于未清偿部分要求被执行人分期清偿，直至还清为止,租房费用依照当地最低生活保障标准予以给付。
最后，如果被执行人及其家人确系生活特别困难，人均住房的面积低于当地的最低住房面积保障标准，而且无其他财产可供执行，出于人道主义精神和“以人为本”的考量，对于此种情况一般不宜将唯一房产予以拍卖、变卖，但是此种情况必须有确定的证据证明，避免被执行人借以规避执行。
强制执行唯一房产紧密关系到被执行人的基本的生存权和申请人债权的实现，在保障被执行人基本生存权的前提下，执行法官可以对唯一房产予以拍卖、变卖。
来源：南川法院
