来源：法治日报·法治周末
■法眼财经
按照物权理论，房屋未过户登记，此时物权仍在开发商名下，购房者对所购房屋仅享有“物权期待权”，物权优先于债权
基于维护交易稳定和社会和谐等因素考虑，法律在一定程度上赋予了购房者的“物权期待权”优先于抵押权和建设工程优先受偿权的权利。此为购房者的“超级优先权”
□ 蒋阳兵
近年来有一些房地产企业经营不善甚至进入破产程序，这种情况下购房者权益保护问题引发公众关注。开发商进入破产程序后，购房者应如何依法维护自身合法权益？《认购书》可否作为购房者主张权利的依据？当房产尚未过户时，如房企破产，购房者对所购买房屋物权请求权和购房款返还权是否享有法定优先权？这些问题都值得探讨。
《认购书》何时可被认定为购房合同
笔者认为，如《认购书》具备房屋买卖合同的主要条款，属法律意义上的房屋买卖合同，在意思表示真实明确，未违反法律法规效力性强制性规定的情况下，属合法有效。
对于这一观点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条也有规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
因此，如《认购书》写明了具体的标的物、价款、支付方式、办理过户、违约责任等房屋买卖合同的主要内容，意思表示真实明了，未违反法律法规的效力性强制性规定，则属合法有效的商品房买卖合同，该《认购书》可作为主张权利的合法依据。
购房者对所购房屋的物权请求权和购房款返还请求权的法定优先性
房屋未过户登记，一旦开发商破产，购房者权益能否被优先保护？
按照物权理论，房屋未过户登记，此时物权仍在开发商名下，购房者对所购房屋仅享有“物权期待权”，物权优先于债权。
基于维护交易稳定和社会和谐等因素考虑，法律在一定程度上赋予了购房者的“物权期待权”优先于抵押权和建设工程优先受偿权的权利。此为购房者的“超级优先权”。
购房者的超级优先权最早见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。该批复规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据以上逻辑，建筑工程款优先于抵押债权，商品房买受人的权利优先于建筑工程款。
对于上述批复中所涉及的商品房买受人的权利具体指何种权利，实践中常引起争议。
最高人民法院所发布的一个文件对此作了明确的规定。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权……与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。”
上述规定明确了购房者对所购买房屋物权请求权和购房款返还请求权的法定优先性。即便房屋存在抵押、拖欠工程款等情况，亦应予认定业主们对房屋权属的请求权，或认定返还购房款请求权为法定优先权，优先于抵押权和建筑工程款优先权。
此后，全国各级法院多个案例亦均支持购房者所购买房屋权属权利或返还购房款请求权的法定优先权。
破产管理人对于付全款的房屋是否有合同单方解除权
企业破产法第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”
在民法典合同编的规定中，合同解除权分为约定解除权和法定解除权，前者基于民事行为的意思自治原则，后者基于法律法规的明文规定。民法典对于企业进入破产程序后管理人的解除权并没有明确列出。民法典第五百六十三条第一款第（五）项采用了兜底性规定，即法律规定的其他情形也可成为法定解除权。为此，企业破产法与民法典对于该方面的规定并不冲突，二者进行了有效的衔接。
对企业破产法第十八条第一款进行深入分析，我们发现管理人的合同解除权应当在“双方均未履行完毕的合同”这一情形下进行适用。如果债务人的相对方已经完全履行了合同义务，此时管理人的合同解除权应当受到限制，以便维护交易的稳定性。
在最高人民法院审理的（2020）最高法民再287号购房者洪某在房地产开发商海南某房产开发有限公司进入破产程序后主动起诉主张继续履行房屋买卖合同一案中，最高人民法院判决支持继续履行房屋买卖合同。最高人民法院认为“《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到该案，洪某已向房产公司交付了购房款，不存在洪某还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定房产公司的管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。”故此撤销原一、二审判决，支持购房者洪某请求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。
购房者已经履行完毕房屋买卖合同中的所有义务的情况下，管理人不具有单方解除权，而应代表开发商继续履行合同义务。如管理人单方解除合同的，购房者对先前所支付的购房款及其利息损失的赔偿权可按照前述应认定具有法定优先权。
可依法寻求可平衡各方利益的解决方案
如前所述，在破产法层面，法律规定了购房者对所购买房屋物上请求权和购房款返还请求权的超级优先权。如破产开发商开发的房屋已经取得预售许可证或已经实质上具备了交付条件，那可考虑继续履行合同。对于确实未缴交购房款的，应予补缴差额购房款。当然，购房者也可以开发商违约为由，请求解除合同，退回购房款及其利息，并请求将债权确认为超级优先债权。
对于尚未封顶不具备交付条件的房屋，则应客观原因无法继续履行合同，管理人或购房者可主张解除合同，对购房者的购房款及其利息确认为超级优先权债权。基于购房者所享有的对房屋物权请求权和购房款返还请求权的超级优先性的前提，如此处理并未损害抵押权人的利益，平衡了各方利益，同时可维护交易的稳定性，避免给业主和社会造成不良影响。
当然，购房者也要面对现实，立足事实和法律，不能有太高的期望。如对于尚不具备交付条件需要增加新投入以完成建设的，对于新增加的成本在破产企业无法承担该费用的情况下，可能需要业主们分担成本。
此外，对于办理了银行按揭贷款，购房者如因种种原因不想继续要房子或无力承担银行按揭贷款压力的，可考虑主动提起诉讼请求解除房屋买卖合同和银行按揭贷款合同，未偿的按揭贷款由开发商向银行清偿。购房者对于已经支付的首付款和已偿的按揭贷款可向管理人申报债权并请求确认为优先债权。
房屋往往是众多家庭中的重要资产，往往倾注了家庭成员的大部分心血，遇见开发商破产等特殊情况，购房者往往心急又无措。尤其是在破产程序中，购房者自身对于破产程序中的时间节点和细节的把控并不那么专业。建议购房者应沉着应对，不要有过激行为，应及时寻求专业人士的帮助，依法积极维护自身合法权益。
