某房屋中介与陈某中介合同纠纷案
——“跳单”行为的认定及法律后果
【基本案情】
2022年9月，陈某与王某签订楼房买卖合同，购买标的为克什克腾旗经棚镇然皇小区的楼房一处，合同约定房屋总价款为320000元。同日，王某、陈某与某房屋中介签订《房屋买卖（转让）居间服务合同》，约定王某、陈某就买卖交易总价的1%向某房屋中介支付服务佣金，买卖双方不付清中介费而私下交易或通过其他居间方成交的，应共同向某房屋中介双倍支付中介费。同日，陈某与某房屋中介签订《二手房贷款申请委托合同》，委托某房屋中介代为办理贷款申请，约定贷款服务费5000元。合同签订后，某房屋中介为陈某提供了居间服务和贷款服务。武某与王某系夫妻关系。2022年12月2日，武某与陈某交易案涉房屋，并完成变更登记。2022年12月3日，陈某与武某在某房屋中介签订房屋买卖合同解除协议。某房屋中介在解除协议上加盖公章并在武某给付的佣金中转给陈某600元。
【裁判结果】
法院审理认为，本案的争议焦点为：陈某通过其他途径购买案涉房屋，是否属于恶意“跳单”的违约行为。《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。具体到本案中，某房屋中介与陈某签订楼房买卖居间服务合同和贷款服务合同，某房屋中介依约带领陈某实地看房并促成房屋买卖合同的签订，带领陈某前往银行办理贷款并通过银行审批。某房屋中介提供了相应的中介服务，陈某理应支付中介费和贷款服务费。而陈某与武某私下买卖案涉房屋并办理过户登记，其行为违反了诚实信用原则。根据双方的合同约定，陈某理应支付买卖房屋中介费和贷款服务费，故法院对某房屋中介诉讼请求予以支持。
【典型意义】
“跳单”行为，是指买受人或者出卖人与中介公司签署了委托协议，中介公司按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方达成交易的义务，但是买卖双方或是其中一方为了规避支付中介费，绕开中介公司而私自签订买卖合同的行为。判定是否构成恶意“跳单”，不仅要看买房人客观上是否利用了中介提供的房源信息，还要从主观上考察其是否具有逃避支付佣金的故意。《中华人民共和国民法典》第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的法律后果：委托人在接受中介人服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条文作为分则部分的新增规定，明确禁止“跳单”行为，认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。此外，即使中介合同中没有关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或者服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。
