法人工作人员行为是否属于职务行为的认定——李某诉房地产经纪公司居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2020）京02民终657号民事判决书
2.案由：居间合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：李某
被告（上诉人）：房地产经纪公司
【基本案情】
2017年2月14日，李某与蔡某妹签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买蔡某妹位于北京市丰台区一处房屋（以下简称案涉房屋）。同日，李某与房地产经纪公司签订《居间服务合同〉，房地产经纪公司在居间方处盖章，钟某军在房地产经纪公司经办人处签字。后李某实际支付居间服务费68840元。
2017年7月11日李某报案，北京市公安局丰台分局受理钟某军合同诈骗案，报案后钟某军主动退还李某23.3万元。
2018年8月，北京市人民检察院第二分院以诈骗罪对钟某军提起公诉。北京市第二中级人民法院经审理查明，2017年2月至7月，钟某军在为李某办理二手房买卖经纪业务时，在房地产经纪公司蒲黄榆店等地，虚构办理购房资金监管等事实，鵬取李某297.7万元，粧款已挥霍；此前钟某军曾因诈编罪尚在缓刑期。北京市第二中级人民法院判决钟某军犯诈骗罪，并责令钟某军退赔297.7万元发还李某。同年，作出执行裁定书，因钟某军暂无财产可供执行，裁定终结本次执行程序。
李某起诉至法院，要求房地产经纪公司退还居间费68840元及利息，赔偿其房款损失297.7万元及利息，并承担律师费6万元。
【案件焦点】
1.仲某军的行为是否构成职务行为；2.房地产经纪公司是否应对其行为给李某造成的损失承担责任。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：首先钟某军的行为不构成表见代理。李某受骗的原因，系墓于对钟某军的过分信任，在办理付款过程中，未严格按照付款的期限履行，且在多次刷卡时均未核査应收款的账户及开户银行，存在明显过错；其次，钟某军利用了房地产经纪公司员工的身份，伪造了相关材料并在房地产经纪公司的门店进行诈骗，房地产经纪公词在监管方面确实存在一定过错，综合考虑本案实际情况及双方的过错程度，酌情确定房地产经纪公司应当承担李某房款损失的35%.因李某与房地产经纪公司签订的居间合同已经履行完毕，故对李某主张退还居间服务费及利息的诉讼请求法院不予支持。李某主张赔偿律师费的诉讼请求，缺乏法律依据，法院对此不予支持。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，作出如下判决：
一、房地产经纪公司赔偿李某房款损失1041950元；
二、驳回李某的其他诉讼清求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《屮华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李某与房地产经纪公司均不服上诉至北京市第二中级人民法院。
北京市第二中级人民法院经审理认为：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律
行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。根据査明的事实，李某、蔡某妹经过房地产经纪公司的居间就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，并与房地产经纪公司签订《居间服务合同》，上述《居间服务合同》系各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。根据交易习惯，在二手房交易过程中，居间方除促成买卖双方交易外，通常还协助双方拟定合同、办理网签、批贷、资金监管或托管、转移登记等房屋交易的相关手续。且根据合同约定，买卖双方授权居间方协助办理涉案房屋交易的相关手续，并配合提供相应材料及签署相应文件。钟某军系《居间服务合同》上签字的经办人，其以办理银行资金托管为由，在房地产经纪公司的门店内，通过伪造相关材料，并指示李某在POS机刷卡，对李某实施诈骗行为。房地产经纪公司主张钟某军的诈骗行为属个人行为，应当指出，不论钟某军的上述行为出于何种主观口的，对于李某来说，钟某军作为房地产经纪公司的工作人员，其所称资金托管事项及其指示付款的行为属于二手房交易过程中居间方的职权范围，符合职务行为的特征。
房地产经纪公司作为典型的商事居间主体，专业从事房地产经纪活动，具有专门的资质、人员和设备，专业化程度较高，故相对于一般购房人而言，对房地产经纪公司的相应义务应课以更高的要求。房地产经纪公司作为专业的经纪机构，协助买卖双方进行大宗财产交易，对其公司的经纪人员、经营场所、工作环节等均负有监管义务。钟某军在对李某实施诈骗行为时，其因在其他经纪公司工作时犯诈骗罪尚在缓刑考验期，其在房地产经纪公司的门店内数次实施诈骗行为，房地产经纪公司对此均表示毫不知情，显然未尽到应有的监管义务。且居间合同上签字的另外两位有资质的经纪人亦未参与合同履行，房地产经纪公司对于其工作人员的履职行为及工作流程未采取有效的监管措施。二手房买卖双方作为非专业人员，依赖经纪机构的协助完成烦琐的房产交易活动，经纪机构据此收取居间报酬，房地产经纪公司作为居间合同的主体，未尽到应有的注意义务及监管义务，未全面履行合同义务，存在过错，对李某的损失，应承担相应的责任。房地产经纪公司主张李某在未按照买卖合同约定的时间付款、未依照签约提示的内容通过POS机刷卡以及未在电商交易服务中心办理资金托管手续等方面存在过错。对此法院认为，李某在钟某军的指示下提前支付房款的行为系积极的履约行为，并非怠于履行，此履约行为不应视为李某的过错。关于办理资金托管的地点及刷卡方式的问题，房地产经纪公司虽在其提供的买卖合同中的签约提示、居间交易资金托管提示函中予以吿知，但签约文本内容繁多，此非买卖合同的主要条款，李某作为不具备专业知识的普通购房人，因信赖钟某军房地产经纪公司经纪人的身份，按照其指示在房地产经纪公司门店内刷卡，虽未注意到POS机代理商名称及办理地点的区别，存在一定疏忽大意，但并未明显低于一般购房人应尽的注意义务。
基于以上论述，房地产经纪公司作为居间合同的主体，因其员工在履职过程中的不当行为给李某造成重大损失，对李某的实际损失，在房地产经纪公司与李某之间，应由房地产经纪公司承担主要责任。但李某在完成付款行为时，仍存在一定疏忽，故在确定房地产经纪公司应赔偿的损失数额时，法院将结合居间合同履行情况、双方过错程度予以综合考虑。李某主张的损失利息部分依据不足，法院不予支持。鉴于李某与蔡某妹之间的买卖合同已经继续履行完毕，房地产经纪公司亦继续协助双方履约，李某要求房地产经纪公司退还居间费用及利息，依据不足，法院不予支持。李某主张的律师费部分缺乏依据，法院对此亦不予支持。
综上所述，北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，作出如下判决：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初1891号民事判决；
二、房地产经纪公司于本判决生效之日起7日内在钟某军退赔李某款项范围外，赔偿李某损失267.93万元；
三、驳冋李某的其他诉讼请求。
【法官后语】
认定是否属于职务行为，应当结合是否属于法人工作人员的身份、该行为是否属于履行职责的范围、是否符令交易习惯、是否取得合理的交易对价等因素作出认定。法人在承担合同责任时，可依据合同履行情况、双方各自注意义务、过错程度等因素综合予以考虑。
1.职务行为的认定
执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以'法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。由此可见，认定职务行为的前提条件，必须是执行法人或者非法人组织工作任务的人员，执行的必须是其职权范围内的事项，同时对于职权的范围，还应结合交易习惯进行认定。
本案中，从身份上看，钟某军系《居间服务合同》上双方约定并签字的经办人，属于代表房地产经纪公司履行居间合同的工作人员；从职权范围上看，依照一般二手房交易习惯，在交易过程中，居间方除促成买卖双方交易外，通常还协助双方拟定合同、办理网签、批贷、资金监管或托管、转移登记等房屋交易的相关手续。因此，不论钟某军的行为出于何种主观目的，对李某来说,钟某军所指示的资金托管事项及其指示付款的行为均应属于二手房交易过程中居间方的职权范围，钟某军的行为符合职务行为的特征。
2.双方责任的分担
作为履行居间合同的双方，房地产经纪公司和李某对履约均负有各自的注意义务。首先，房地产经纪公司作为专业从事房地产经纪活动的商事居间主体,具有较高的专业化程度，具备相应的资质，故其对于公司的工作人员、经营场所、工作流程等均应负有相应的监管义务。而李某作为购房人，其对于自身的履行行为，亦应负有相应的注意义务。但是应当指出，房地产经纪公司作为专业的经纪机构，相较于李某这样的一般购房人，存在交易能力上的巨大差异,而购房人恰恰依赖经纪机构的专业性完成烦琐的房产交易活动；同时，考虑到房地产经纪公司按照房价款比例获取居间费用，故综合以上因素，相较于李某，应对房地产经纪公司的相应义务课以更髙的要求。
本案中，李某未注意到POS机代理商名称及办理地点与买卖合同的签约提示、居间交易资金托管提示函中的表述存在区别及一定疏忽大意，但由于买卖合同的签约文本内容庞杂，而上述提示并非合同主要条款，且李某系基于合同约定的经纪人的指示进行付款操作，因此李某的履行行为并未明显低于一般购房人应尽的注意义务。而反观房地产经纪公司，钟某军作为其公司的工作人员，在房地产经纪公司的门店内数次实施诈骗行为，并使用自行申领的POS机给客户刷卡，房地产经纪公司对此均表示毫不知情，显然未尽到应有的监管义务；且钟某军因在其他经纪公司工作时犯诈骗罪尚在缓刑考验期，居间合同上签字的另外两位有资质的经纪人亦从未参与合同履行，可见，房地产经纪公司对于其工作人员的履职行为及工作流程均未采取有效的监管措施，对于一个协助完成大宗财产交易的经纪机构，房地产经纪公司未尽到合理的注意义务。因此，在钟某军的行为构成职务行为的前提下，对李某的实际损失，在双方当事人之间，应当由房地产经纪公司承担主要责任。
编写人：北京市第二中级人民法院陈雨葛，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
