文源 吴玉萍 江西民事审判
——铜鼓县温泉镇新开村村民委员会与曾某等物权确认纠纷二审案
裁判要旨
1.因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时即产生效力。事实物权并不以登记作为权利取得的要件。对事实物权而言，登记产生的是物权公示效力而非创设效力。
2.确认事实物权的生效判决并非办理不动产登记的依据，是否符合办理不动产登记的条件，由相关行政部门依法审查确定。
案例索引
一审：江西省宜春市中级人民法院（2016）赣09民初54号
二审：江西省高级人民法院（2017）赣民终397号
基本案情
上诉人（原审被告）：曾某。
被上诉人（原审原告）：铜鼓县温泉镇新开村村民委员会（以下简称温泉镇新开村村民委员会）。
原审被告：宜春市第五建筑工程公司（以下简称宜春五建）。
原审被告:吴某祥。
原审被告:江西省铜鼓县建筑工程有限公司（以下简称铜鼓建筑公司）。
温泉镇新开村村民委员会向一审法院起诉请求：1.确认温泉镇新开村村民委员会移民小区的商铺、车库及柴棚间属其所有；2.本案诉讼费用由曾某承担。
2007年6月15日，铜鼓县人民政府下达了铜府抄字[2007]77号抄告单，同意温泉镇新开村村民委员会以业主身份办理建设用地批准手续，并同时规定移民新村建设仅限新开村本村村民，移民新村房屋五年内不得转让，五年后转让，受让人必须在县土地部门足额缴交土地出让金，补办土地出让手续。2007年6月24日，温泉镇新开村村民委员会召开了新开村移民建房会议，会议记录第五点约定“所有店面由新开建房者处理，多余钱投入基础设施建设”，2007年11月1日温泉镇新开村村民委员会召开了村移民建房代表会议，会议议题为选举产生新开村移民建房理事会，会议选举黄泗东、张红、帅学仁、邬道祥、黄辉红为建房理事会成员，同日，建房理事会制定了新开移民建房理事会章程，章程第三章职责部分约定理事会全权负责新开移民建房项目的各项事务。2008年8月，温泉镇新开村村民委员会办理新开村移民安置房第一期（三栋）的建设工程规划许可证。2010年8月，温泉镇新开村村民委员会办理了新开村第二期建设工程规划许可证；2011年12月，温泉镇新开村村民委员会办理了新开村移民安置房第三期建设工程规划许可证。2008年8月1日温泉镇新开村村民委员会与宜春五建就移民新村的土建装饰签订《建设工程施工合同》。2010年7月1日，温泉镇新开村村民委员会与铜鼓建筑公司就移民新村二期工程土建及图纸设计项目签订《建设工程施工合同》。2011年7月20日温泉镇新开村村民委员会就新开村移民小区三期工程与铜鼓建筑公司签订建设工程施工合同，并将上述三份合同报建设主管部门备案。
温泉镇新开村建房理事会与宜春五建、吴某祥、曾某于2008年8月3日签订了另一份《新开移民建房工程项目建设合同书》，合同第五条付款部分约定“……如有不如数交房款者，乙方有权处置房屋”，该合同盖有建房理事会的公章、建房理事会成员及宜春五建、曾某、吴某祥的签字、盖章。
本案工程由曾某实际施工，吴某祥是本案工程中土建工程的实际施工人。双方未就新开村移民小区工程进行结算，曾某依据其与温泉镇新开村建房理事会签订的建房合同的约定，以其承建的新开村移民小区的商铺、柴棚间等与他人签订了买卖合同。
裁判结果
一审判决：温泉镇新开村村民委员会对位于江西省铜鼓县城南路（消防队隔壁）南面新开村移民安置房小区所建商铺、车库及柴棚间享有所有权。
宣判后，曾某不服，提起上诉。二审判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
二审认为，关于本案诉争商铺、车库及柴棚间的所有权归谁所有的问题。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中温泉镇新开村村民委员会以业主身份取得了温泉镇新开村村民委员会移民新村建设用地批准书和建设工程规划许可证，是诉争商铺、车库及柴棚间的合法建造主体，且诉争商铺、车库、柴棚间建造的事实已经发生。因此，在尚未分户之前，本案诉争商铺、车库及柴棚间的所有权人系温泉镇新开村村民委员会。关于曾某的几点上诉理由，二审评析如下：第一，曾某主张诉争商铺、车库及柴棚间尚未经过登记，未形成法律上的物权。对此，二审认为，根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时即产生效力。事实物权并不以登记作为权利取得的要件。对事实物权而言，登记产生的是物权公示效力而非创设效力。事实物权亦受法律保护。第二，曾某主张诉争商铺、车库及柴棚间的权利人为温泉镇新开村移民小区内的全体业主。对此，二审认为，首先，温泉镇新开村村民委员会为合法的建造主体。根据铜鼓县人民政府办公室同府办[2007]77号抄告单，移民新村用地以划拨方式供应，温泉镇新开村村民委员会以业主身份办理建设用地批准手续，且实际取得用地批准手续及建设工程规划许可手续的主体均为温泉镇新开村村民委员会。虽然温泉镇新开村的村民在诉争建筑物的建设过程中需要出资，且在建成分户后可取得所分得房屋的物权，但其并非合法的建造主体，在分户以前其并非诉争商铺等建筑物的所有权人。其次，虽然诉争商铺等建筑物的利益实质上归属于符合参建移民新村的村民，但温泉镇新开村村民委员会依法能够代表该村参建村民的利益。根据《村民委员会组织法》第二条、第八条的规定，村民委员会是基层群众性自治组织，能够代表村民的利益管理集体财产。根据曾某在一审提供的2007年11月1日《会议记录》，新开村建房理事会是由新开村村委、各组组长、村民代表及有关邀请人员讨论决定的，另根据《新开移民建房理事会章程》，建房理事会全权负责新开移民项目的各项事务。建房理事会并非法律明确规定的组织，而是新开村为建房而自行成立的组织。即使建房理事会向曾某交纳了款项，也是代表村民交纳。因此，温泉镇新开村村民委员会为合法的建造主体，并能代表参建村民利益，其系诉争商铺、车库及柴棚间的所有权人。第三，曾某主张其依据与村民的约定处分诉争商铺等以回笼资金弥补成本差价，温泉镇新开村村民委员会无权主张权利。二审认为，曾某仅为移民新村建设项目的实际施工人。其与温泉镇新开村村民委员会之间的工程款纠纷，不属本案审查范围，应另行主张。对于应付工程款，即使双方存在由曾某处置相关房产抵偿债务的协议，曾某因此取得的是债权，即请求温泉镇新开村村民委员会履行合同的权利，其依法并未取得诉争商铺、车库及柴棚间的物权，相关受让人在未办理过户登记前也未取得物权。温泉镇新开村村民委员会对诉争商铺等有权主张物权。曾某与建房理事会所签订《新开移民建房工程项目建设合同》的效力，属于双方之间的债权纠纷，不属于本案物权确认纠纷审理范围。综上，曾某关于温泉镇新开村村民委员会对诉争商铺、车库、柴棚间不享有物权的主张不成立。二审法院确认温泉镇新开村村民委员会对诉争商铺、车库、柴棚间享有物权，是对事实物权的确认，确认的是因合法建造行为原始取得的物权，不属于《物权法》二十八条规定的物权变动的情形，本判决并非办理不动产登记的依据。至于，诉争商铺、车库、柴棚间是否符合办理不动产登记的条件，由相关行政部门依法审查。
要旨解析
本案涉及事实物权的确认问题。首先，关于事实物权如何确认的问题。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《民法典》第二百三十一条与此规定一致。所谓事实行为，是指行为人主观上不一定具有发生、变更或消灭民事法律关系的意思，但客观上能够引起这种法律后果的行为。不同于法律行为，法律行为必须有意思表示。对于基于事实行为引发的物权变动，法律直接规定其物权变动的效果，并不受行为人是否具有行为能力或是否具有相应意思表示的影响。因事实行为而设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这不同于基于法律行为而发生物权变动的情形。根据《物权法》二十八条规定及《民法典》第百零九条规定，基于法律行为发生的物权变动，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。在基于法律行为而发生的物权变动中，登记是物权变动的要件。而在因事实行为而发生的物权变动中，不需要遵循一般的物权公示方法，不动产不需要以登记作为物权变动的要件。对事实物权而言，登记产生的是物权公示效力而非创设效力。但是，并不是所有的事实行为都可以发生物权变动的效果，事实物权的取得必须符合法律规定的构成要件。一是事实行为必须具有合法性，建造房屋必须有合法的建造手续。所谓合法的建造手续是指，已经完成了合法的土地权利，完成了相关审批手续，如已经取得建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证等。二是事实行为已经成就即事实行为已经完成，要取得房屋的事实物权，房屋建造必须已经完成，如果尚处于建设过程中，尚未形成不动产，不动产物权的客体尚不存在。本案中，根据铜鼓县人民政府办公室同府办[2007]77号抄告单，移民新村用地以划拨方式供应，温泉镇新开村村民委员会以业主身份办理建设用地批准手续，且实际取得用地批准手续及建设工程规划许可手续的主体均为温泉镇新开村村民委员会。因此，温泉镇新开村村民委员会为合法的建造主体。虽然温泉镇新开村的村民在诉争建筑物的建设过程中需要出资，且在建成分户后可取得所分得房屋的物权，但其并非合法的建造主体，且根据《村民委员会组织法》第二条、第八条的规定，村民委员会是基层群众性自治组织，能够代表村民的利益管理集体财产，温泉镇新开村村民委员会依法能够代表该村参建村民的利益，因此，在分户以前温泉镇新开村村民委员会而非参建移民新村的村民系诉争商铺等建筑物的所有权人。其次，关于确认事实物权的生效判决能否作为办理不动产登记的依据问题。因合法建造房屋等事实行为设立物权且未办理登记的情况大量存在，在缺少登记的情况下，不能当然认定为无主财产，如果在登记之前不赋予建造者取得物权的权利，则在登记之前可能随时遭受第三人的侵害。立法承认事实物权，是基于特定的价值考量。但是，事实物权的确认并非意味着当然可以办理不动产登记。办理不动产登记的条件不仅仅是建造手续合法和建造行为完成，还需要审查是否交纳了相关税费等，且不动产登记的办理属于不动产登记机关的行政职权，是否符合不动产登记条件应由行政机关审查确定。因此，法院作出的确认事实物权的生效判决不能当然作为办理不动产登记的依据。（二审合议庭成员：汪少华、欧阳军、吴玉萍）
