法官“拍了拍”你 送你一份租房合同避雷指南
贾宜臻 最高人民法院司法案例研究院
北漂青年大川
在网上看中了一套合租房
房产中介说
“这房子离地铁近价格便宜”
大川欣喜
网签合同
看到房子
彻底傻眼
离地铁是挺近
离地铁站却很远
初入社会的你
是否也曾遭遇如此尴尬？
面对中介花式推广
如何避免租房雷区？
维护自身合法权益
看看法官怎么说
雷区一
“云看房”包装下的“以优盖劣”
基本案例
小李毕业后经历多次“云面试”终于找到一份称心如意的工作，工作地点离家很远，但公司要求一星期内到岗，小李要抓紧时间找房。通过搜索房源信息，小李找到一个看似家电设施齐全、租金还不高的房子，而且这个租房app还可以提供“云看房”服务，解决了小李的燃眉之急。在线上看房之后，小李觉得屋里设施齐全、环境整洁，再加上中介人员的强烈推荐，小李很快签约入住。不料，入住当天就被漏电的热水器电伤。
维权 · 指南
侵权、违约、行使撤销权，双重主体多重维权
No.1向质量不合格产品的生产者、销售者提起侵权之诉
《民法典》第一千二百零二条规定
因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。
《民法典》第一千二百零三条第一款规定
因产品存在缺陷造成他人损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿，也可以向产品的销售者请求赔偿。
《民法典》第一千二百零五条规定
因产品缺陷危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求生产者、销售者承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
产品责任实行无过错责任原则。除了法定免责事由外，无论缺陷产品的生产者、销售者主观上是否存在过错，都应当承担相应的赔偿责任，被侵权人可以要求产品的生产者或销售者分别或共同赔偿相应损失。但需注意的是，虽然被侵权人不需证明究竟是生产者还是销售者存在过错，但需证明该产品存在缺陷，即证明产品不符合相关国家标准、行业标准、不具备相应的使用性能或不符合在产品或包装上注明采用的产品标准等。另外，对于发现的产品质量问题，除了诉讼，还可以通过电话、信函等方式向市场监管部门进行投诉，列明投诉方及被投诉方的基本情况、具体的投诉内容、相关证据、具体的投诉请求等，便于相关部门尽快查处纠正，避免类似事件再次发生。
No.2依法行使撤销权或要求中介公司承担违约责任
如果中介公司为了促成签约而隐瞒房屋设施的真实情况则构成欺诈，被侵权人有权行使撤销权。《民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺”。第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”
即使双方已经完成线上签约，被侵权人也可以中介存在欺诈行为为由向人民法院或者仲裁机构请求撤销和中介公司所签合同，该房屋租赁合同自始无效，租客可要求中介公司退还已经交纳但未实际使用的房屋租金、押金及燃气费、上网费、电费、保洁费等相关费用。但需要注意的是，撤销权的行使有法定时间限制，被侵权人应在知道中介公司存在欺诈行为之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。
如果没有及时行使撤销权，还可以要求中介公司承担违约责任，这是另一条救济路径。
《民法典》第五百七十七条规定
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因中介公司隐瞒房屋设施真实情况，未适当履行合同义务，故中介公司应当承担相应的违约责任。
雷区二
“隐形杀手”甲醛悄然入侵
基本案例
小明毕业后租住了一间房屋，但在入住三天后出现了颈部肿大、咳嗽、头晕、头痛等症状，经医院检查怀疑其甲醛中毒。小明委托甲醛检测机构对其租住房屋进行全方位检测，经鉴定该房屋内甲醛超标，小明和中介交涉无果，遂将中介诉至法院。
维权 · 指南
承租人可依法行使合同解除权
《民法典》第七百二十四条规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
《民法典》第七百三十一条规定
租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
遇到甲醛超标的情况，我们需第一时间委托具有专业资质的鉴定机构做专业检测，如果鉴定结论表明甲醛含量超标且已经达到危及人身健康的浓度标准，则证明该房屋空气质量不符合我国《室内空气质量标准》相关规定，不具备房屋（住宅）使用条件，承租人可以行使法定解除权依法解除合同并要求退赔相应费用。
/法官提示 /
为了防止出现上述案例中的“闹心事儿”，租房前请务必实地考察以下四个方面 ：
一、考察中介公司资质
中介服务机构必须具有相应资质，其必须领取合法营业执照并到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。签约之前，可以通过各地市场监管部门网站、住房和城乡建设部门网站等渠道查询中介公司有没有办理营业执照、有没有在当地住房及城乡建设部门备案，避免和未办理登记或未经备案的中介公司签约。有条件的话，最好实地考察一下中介公司的实体门店，看其有无在醒目位置公示营业执照和备案证明文件、服务项目及标准、收费项目及依据、信用档案查询方式、政府主管部门或者行业组织制定的房屋租赁合同范本等材料，以确认中介公司资质。
二、考察租赁合同条款
基于民法“约定优于法定”原则，对于合同纠纷，法院优先审查的是双方的约定条款。首先，线上签约要谨慎，必须先核查线上签约文本与书面租赁合同条款是否一致，避免引用合同条款时出现争议。另外，在签署租赁合同之前，必须要注意租金标准、租赁期限、双方权利义务及违约责任条款是否和之前协商结果保持一致，特别是违约责任部分，一定要看清楚有无违反公平原则加重承租人义务、排除承租人主要权利的格式条款。
三、考察房屋设施
为了租到一个舒适且安全的居住环境，需现场考察房屋设施是否齐备、家居家电质量是否合格，尤其是空调、热水器、微波炉，经协商可实际试用确保无问题，而且要关注有无3C认证、是否是知名品牌、是否有三包服务等。如发现电器质量有瑕疵，要及时和中介沟通并保留沟通证据。
四、考察同住人员
近期网上爆出女生在合租房内共同浴室洗澡时，男性室友破门而入并逗留许久的新闻。为了解租客情况，实地看房是最保险的方式。另外，如果真的遇到“破门而入”的室友，有权以侵犯隐私权为由要求室友承担赔礼道歉、赔偿精神损害抚慰金等民事法律责任，如果情节严重，侵权人还可能涉嫌寻衅滋事犯罪。
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