购房合同诸多不合常理，买受人优先购买权不成立
——买受人购房诸多不合常理，且其举证不足以证明已付全款并基于合同实际占有房屋的，其主张优先购买权不成立。
标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权
案情简介：2003年，物业公司与投资公司签订购房合同，约定物业公司支付600万元购房款，随后又通过租赁合同返租给投资公司并提供物业服务。2007年，法院依信用社申请查封该房屋，物业公司提案外人执行异议，法院以购房交易存在诸多不合常理之处而驳回。物业公司遂提案外人执行异议之诉，但其未充分举证证明600万元已实际支付。
法院认为：①依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错情况下，其虽未取得标的物所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。司法解释该条规定，系在买受人对所买受不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱债权人正当权利为代价而确立的，故法院在适用该司法解释规定对买受人利益进行特别保护时，应严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。②案涉综合楼交易合同签订与收条出具时间不符合一般交易规则、合同备案登记手续办理不符合通常要求和做法、合同注明的商品房预售许可证号与实际的预售证号不符。另从案涉合同中有关房屋单价、用途等诸多房屋买卖合同重要条款的缺失或自相矛盾情况看，物业公司与投资公司并未尽到一般房屋交易行为所应有的注意义务，故依现有证据不足以认定双方之间存在房屋买卖的真实意思表示。物业公司未能提供600万元现金来源以及任何银行汇款或转账凭证等证据佐证情况下，仅凭收款收据，不足以认定物业公司已全额支付购房款。合同约定的交房时间在双方签订合同之前，此亦不符合房屋买卖常理。且物业公司在与投资公司签订案涉合同之前，双方已存在物业服务合同关系，物业公司于2003年已基于物业服务合同实际占有涉案综合楼，故现有证据不足以证明物业公司系基于案涉合同取得对综合楼的实际占有。判决驳回物业公司诉请。
实务要点：房屋买卖存在诸多不合常理之处，买受人提交证据亦不足以证明其已支付了全部购房款且已基于购房合同实际占有房屋的，对其优先购买权主张，不应支持。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申3635号“某物业公司与某投资公司等案外人执行异议纠纷案”，见《再审申请人南宁市万智物业服务有限公司与被申请人广西海潮农业投资有限责任公司、南宁市邕宁区农村信用合作联社，原审被告深圳市有荣配销有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长刘敏，审判员汪治平、孙祥壮），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:67）。
作者：陈枝辉
