对实际出资人提起确权和恢复所有权登记诉请的，在不涉及第三人利益的情况下，应向其释明
〖隐名购房〗在隐名购房行为中，登记产权人已依法取得房屋所有权，实际出资人享有的是对登记产权人的债权，其主张的请求权基础应是基于隐名购房协议的房屋信托合同债权，而非对标的房屋的物权。
〖规则解析〗
在隐名购房行为中，登记产权人已依法取得房屋所有权，实际出资人享有的是对登记产权人的债权，其主张的请求权基础应是基于隐名购房协议的房屋信托合同债权，而非对标的房屋的物权。故对实际出资人提起确权和恢复所有权登记诉请的，在不涉及第三人利益的情况下，应向其释明，变更诉请为要求登记产权人向其转让房屋所有权，提起以房屋所有权为标的的给付之诉如实际出资人坚持以确权和恢复产权登记进行诉讼，应当驳回其诉讼请求。
〖案情简介〗
梁某是香港居民，1998年5月，其与郭某签订了一份协议书约定，梁某准备出资在上海购房，房屋所有权暂时登记在郭某名下，相关购房手续委托郭某办理，购房所需全部资金由梁某支付；取得房屋后，实际所有权由梁某享有，房屋的出租、出售须经梁某同意，一切收益归梁某所有。1998年8月，郭某取得了标的房屋的所有权登记，并实际占有标的房屋。2005年7月，郭某与谢某签订房屋买卖合同，将该房屋出售给谢某，谢某于2005年8月实际人住标的房屋，但尚未完成所有权转移登记。
2005年9月，梁某提起诉讼，诉请：（1）确认原告为标的房屋的所有权人；（2）判令郭某与谢某的房屋买卖合同无效；（3）判令郭某恢复房屋所有权登记至梁某名下。谢某称其不知梁某与郭某的约定，请求驳回原告诉请。经查，郭某是在未通知梁某的情况下与谢某签订房屋买卖合同，谢某通过中介与郭某缔约，曾到现场看房，并已支付全部房款。
〖裁判结果〗
实践中，当事人出于种种目的，不愿以自己名义出资购房，而将房屋所有权登记在他人名下，双方约定由实际出资人继续享有“真实"的房屋所有。本文所引案例就是一个典型的隐名购房引发的纠纷，此类纠纷通常法律关系复杂且诉请多样。主要包括：（1）实际出资人提起的确权之诉及恢复所有权登记至其名下之诉；（2）请求确认登记产权人与第三人间的房屋买卖合同无效之诉；（3）第三人提起的请求继续履行其与登记产权人间房屋买卖合同之诉。实践中主要有两种观点，第一种观点认为，根据我国物权法的规定，房屋所有权以登记为准，实际出资人对房屋的权利主张无法律依据。第一种观点认为，不动产物权虽需公示登记，但基于法律的例外规定，客观上存在“法律物权"与“事实物权"的区分，应根据双方的约定确定房屋真实权属，以克服登记制度的缺陷，故应支持实际出资人的确权诉请，登记产权人擅自对外处分房屋权利的行为应认定为无效，对善意第三人的利益保护则可通过物权法关于善意取得的规定来解决。
〖裁判思路〗
笔者认为，隐名购房协议本质是协议双方关于房屋所有权归属于实际出资人的约定，其法律性质是对房屋所有权的信托管理合同。此类合同不同于虚假行为和恶意串通行为，是有效的，但只具有约束协议双方的债权效力。实际出资人享有的房屋信托债权，而非对房屋的所有权。登记产权人对标的房屋享有完全的所有权，其对外处分房屋的行为是有权处分。
1 .隐名购房行为的认定
（1）隐名购房协议是隐名购房行为的核心认定要件
笔者认为，认定隐名购房的核心要件是存在真实的隐名购房协议，即包含了房屋所有权归属于实际出资人的约定。因为实际出资人与登记产权人之间可能是赠与或是借贷等其他法律关系，在当事人没有明确约定的清况下，不能直接认定为隐名购房行为。诉讼中，应由主张的一方举证证明存在关于房屋所有权归属的约定（书面或口头），否则应告知其根据其他法律关系主张权利。对于无书面协议的情况，为尽量追求客观、真实，根据目前实践经验，法院需要主动审查三个方面的事实：．出资人是否参与过看房、购房过程，能否证实出资人是实际选房人；房屋的管理权、收益权是否实际归属于出资人；房屋的日常维护费用是否由出资人负担。以上三个方面应结合审查，根据个案事实综合判断，在法官充分释明的基础上，由实际出资人承担举证责任。案例中，梁某与郭某存在书面的内部协议，而且该协议内容比较明显地反映出房屋所有权归属于实际出资人梁某的意思，是典型的隐名购房行为。
（2）隐名购房行为与恶意串通行为、虚假行为的区别
隐名购房行为与恶意串通行为、虚假行为不同：在初始购房阶段，隐名购房可分为两种不同的形式：一是实际出资人对外处于完全隐名的状态，是房屋出售人明知实际出资人与登记产权人间的隐名购房关系。但不论房屋出售人是否知道实际出资人和登记产权人之间的隐名购房关系，房屋出售人转让房屋所有权和与登记产权人支付房款、受让房屋所有权的意思都是真实的，已经达成了房屋买卖的合意，并不是虚假和恶意串通行为。
2．隐名购房协议的法律效力
（1）隐名购房协议不具有物权效力
根据《物权法》第9条的规定，我国采取的是“登记生效主义"的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。在不动产物权变动中，登记有双重作用：一是作为房屋所有权变动的生效要件，二是权属证明及公示的作用。而“法律另有规定"的情况，可分为三类：一是物权种类的例外，即法律明确规定某些不动产物权种类的变动不实行登记生效原则。二是导致物权变动的法律事实例外，非法律行为的法律事实直接导致不动产物权变动的，物权变动自该法律事实发生时生效。三是法律规定人民法院、仲裁委员会等有权机关的法律文书、征收决定可以直接变动物权。
笔者认为，关于实际出资人是否享有“事实所有权"的问题：一是实际出资人与登记产权人关于房屋所有权归属的约定并不属于《物权法》第九条中 “法律另有规定"的情况，该约定只能约束协议双方，没有直接设立房屋所有房款可能是实际出资人直接支付给房屋出售人的，但在合同相对性的意义上，仍然可以视为是登记产权人对房屋出售人的付款行为权的法律效力。二是在隐名购房行为中，登记产权人的对外购房合同具有真实合意，基础合同有效，且已取得房屋所有权登记，是唯一合法的标的房屋所有权人，不存在实际出资人享有的“事实所有权"。案例中，郭某是标的房屋唯一的合法所有权人。
（2）隐名购房协议是债权性质的房屋信托管理合同
如前所述，隐名购房协议的核心内容是约定房屋所有权归属于实际出资人，即在房屋所有权登记在他人名下的情况下，实际出资人欲根据该约定继续控制房屋，并可以将所有权登记变更至其名下，该协议没有直接设立所有权的法律效力，作为一类合同法未规定的无名合同，当事人的约定具有债权效力，实际出资人仍然享有通过登记产权人间接管理标的房屋及取得标的房屋所有权的期待权利。关于此类协议的性质，大陆法系民法理论中有 “信托行为"的概念，该“信托行为"的概念不同于英美法上的信托制度，也不是我国信托法所规定的具有特定形式和法律效果的信托，是对应现实生活中某类当事人合同行为的分析性概念。一般认为，这种“信托行为"是指某人将其财物的所有权转移于另一人；虽然受托人对外是所有权人，但在内部关系上，受托人承担着维护信托人利益，并在一段时间后或在特定条件下归还信托物的义务笔者认为，隐名购房协议是一种房屋信托管理合同，其一，登记产权人负有根据实际出资人的指令管理、处分标的房屋的义务，违背指令的，构成违约；其二，实际出资人享有对标的房屋的最终收益权，登记产权人付外享有对标的房屋的收益权，但应将收益转交实际出资人或按实际出资人指令支配；其三，登记产权人负有根据实际出资人的主张将房屋所有权登记转移至实际出资人名下的义务，在实际出资人提出主张，且不侵犯第三人利益，不违背法律、政策规定的情况下，登记产权人应将房屋所有权转让给实际出资人这三种义务都是基于内部隐名购房协议的债务约束，实际出资人主张的权利基础应是隐名购房协议，而非房屋所有权。实践中，当事人的隐名购房协议并不定完整包括上述三项义务，法院应当对当事人的意思表示进行主动全面解释，保护实际出资人的合法权利。案例中，梁某与郭某约定，房屋产权暂时登记在郭某名下，房屋的出租、出售须经梁某同意，一切收益归梁某所有，这蚱都是郭某对梁某应负的合同义务。
综上，隐名购房行为中，房屋所有权的登记状态并没有错误，也不存在两种相冲突的所有权实际出资人享有对登记产权人的房屋信托债权，而登记产权人享有对房屋的所有权，其对外处分行为不论是否违背了实际出资人的指令，都是有权处分。
3，隐名购房类纠纷处理思路的思考
基于以上分析，应当在厘清债权关系和物权关系两种不同法律关系的基础上适用法律，行使释明权，引导当事人合理诉讼。
（1）实际出资人的确权与恢复所有权登记之诉
请求确认对标的房屋的所有权及恢复所有权登记是目前实际出资人最核心的一类诉请，案例中，梁某的第一、三项诉请就是典型的此类主张。根据《物权法》第28条的规定，笔者认为，法院的确权判决和恢复权利登记判决是根据法律规定对物权法律状态的一种确认和对错误登记状态的纠正，而非以判决替代法律规定的物权变动生效要件。该条立法保留规定的含义并非指法院可以任意改变物权法规定的物权变动规则，直接创设物权，而应当综合适用法律规定，明晰不同性质的法律关系，在有债权请求权基础可以救济当事人权益的情况下，不应当适用该条规定，以公权力突破债权与物权的法律界限。
在隐名购房行为中，登记产权人已依法取得房屋所有权，实际出资人享有的是对登记产权人的债权，其主张的请求权基础应是基于隐名购房协议的房屋信托合同债权，而非对标的房屋的物权故对实际出资人提起确权和恢复所有权登记诉请的，在不涉及第三人利益的情况下，应向其释明，变更诉请为要求登记产权人向其转让房屋所有权，提起以房屋所有权为标的的给付之诉。如实际出资人坚持以确权和恢复产权登记进行诉讼，应当驳回其诉讼请求。故案例中，对于原告梁某的这两项诉请，应直接判决驳回。
（2）实际出资人的确认合同无效之诉
登记产权人如未经实际出资人同意，“擅自"处分标的房屋，其行为的效力如何六就是案例中梁某的第二项诉请。该问题在实践中极具争议有代表性的观点认为，登记产权人违背实际出资人的指令擅自处分房屋，属无权处分，该合同应属无效，第三人利益应通过适用《物权法》第106条关于善意取得的规定来保护。案例中，谢某辩称不知梁某与郭某的内部协议，根据现有证据，其在购房时应属“善意第三人"，但一则诉讼发生时，谢某并未完成房屋所有权登记；二则其在诉讼中已知晓梁某与郭某的内部协议，谢某不符合《物权法》第106条规定的“善意取得"要件2。故根据这种观点，谢某不构成善意取得，其与郭某签订的合同无效，不能继续履行合同，梁某的该项诉请成立。
但笔者认为，在隐名购房行为中，登记产权人虽违背了实际出资人的指令，但其处分行为是有权处分。而《合同法》第51条及《物权法》第106条规定的善意取得制度均适用于无权处分的情形。故不论第。人是否已取得房屋所有权登记，认定登记产权人与第三人的合同效力及第三人取得所有权是否有效，均不应适用《合同法》第51条及《物权法》第106条，也不需审查第三人是否“善意"，而应审查其是否“恶意"，即登记产权人与第它人有无真实的房屋交易意思，是否属恶意串通或虚假行为。只要第三人存在真实的购房意思，则合同有效，不受隐名购房协议的影响(D。至于登记产权人违背其与实际出资人内部约定的行为，属违约行为，应另行向实际出资人承担违约责任。案例中，根据现有证据，郭某与谢某并非恶意串通，该房屋买卖合同的合意是真实的，故梁某主张郭某与谢某之间房屋买卖合同无效的诉请应予驳回。
（3）第三人的继续履约之诉
如前所述，如经审查认定第三人与登记产权人不构成恶意串通和虚假行为，则其与登记产权人的房屋买卖合同有效，且登记产权人系有权处分。故原则上，如登记产权人拒绝继续履约的，第三人既可以主张解除合同，要求登记产权人承担违约责任，也可以主张登记产权人继续履行合同。
在房屋所有权已变更到第三人名下的情况下，实际出资人再对标的房屋提出过户主张的，如第三人与登记产权人无恶意串通，则应释明另行向原登记产权人主张赔偿，坚持诉请则判决驳回。但在房屋所有权尚未变动到第三人名下时，实际出资人和第三人均提出房屋所有权过户请求的，应优先保护谁的权利，是目前实践中最难以处理的问题。对此，笔者认为，首先，在法律性质上，这两项请求权是平等的债权；其次，应考虑两个主要因素：一是权利产生的先后因素，显然是实际出资人的请求权产生在先。且对登记产权人在明知违约的情况下对外出售房屋的行为，应采取遏制性司法对策。
故原则上，应优先保障实际出资人的过户请求权，这也与目前实践中主流的 “保护真实权利状态"的价值取向一致。二是房屋实际占有因素，在多年的审判实践中，法院在认定涉房屋请求权的保护顺序时（比如处理“一房二卖" 纠纷），都将房屋的实际占有作为核心考量因素。因为占有意味着房屋交易在生活意义上基本完成，也是房屋风险转移的法律标志，尽管实际出资人的权利产生在先，但基于保护交易安全，衡平利益的法律精神，如第三人已实际占有房屋的，则应优先保护第三人的过户请求权。
