按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂。特别是高档公寓住宅的物业费是由物业管理企业与业主委员会协商后定价，若该住宅小区未成立业主委员会，则无法协商确定物业费，最终则造成物业管理企业自行定价，这便为日后有关物业费价格高低及合理性问题在业主与物业管理企业之间留下隐患。
据此，在审判实践中要区分不同情况作出处理：1．属于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同约定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；2．如果是因为物业管理企业提供的服质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费是行使合同履行中的抗辩权的行为，此时可根据物业管理企业提供服务的质量状况，判决驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或者适当减少业主的应交服务费（但应交的维修费用不在此限）；3．对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用；4．如果属于物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理企业未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回。
还有一类常见的物业费纠纷案件是一些物业管理企业为迫使业主交纳管理费，采取停止供电、供水、供气等措施，而业主和使用人以收费不合理、停电等构成侵权为由提起诉讼或者抗辩。《城市新建小区住宅管理办法》中规定物业管理公司有权依照物业管理服务合同和有关规定收取管理费用，但并未赋予物业管理公司采取非常措施的权利。法院审判此类纠纷需要具体情况具体分析。若物业管理服务合同中约定对业主欠费的可以采取停水、电、气等措施的，应从其约定。若双方无合同约定，应区分收费项目的不同特点来确定：物业管理费主要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。1．业主仅拖欠公共性服务或者特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理公司不能采取停水、电、气等措施，否则即为侵权；2．业主或者使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业管理企业因此未能代交有关费用，致使供水供电供气等部门停水、电、气的，物业管理企业不承担责任；3．如物业管理企业收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停供水、电、气的，则物业管理企业未尽服务义务，应承担违约责任，给业主或者使用人造成损失的，应赔偿损失。
物业管理纠纷案件执行难问题的解决
为有效解决物业管理纠纷执行难的问题，法院应首先建议申请执行人将情况告知对方，再由法院发出执行通知。这样做可以使被申请人有一个心理预期，最大程度地降低敌对厌烦心理。其次对于扔拒不履行的业主，要认真倾听原因，对业主遇到的问题，要指明法律救济的途径以及保全证据应注意的事项。同时，法院应尽量避免大规模的“突袭”执行和采用拘留等强制执行措施，以防止矛盾的进一步激化。
