北京市住建委关于进一步做好物业服务工作的通知
【发布日期】2012-10-29
京建发[2012]466号
各区县住房城乡建设委、房管局，经济技术开发区房地局，市物业管理行业协会，市物业服务评估监理协会，各物业服务企业及相关建设单位：
为维护正常的物业管理秩序，促进和谐社区建设，现就进一步做好物业服务工作有关问题通知如下。
一、各物业服务企业要严格遵守国家及本市有关法律、法规、规章以及政策的规定，按照物业服务合同（含前期物业服务合同，以下同）的约定做好各项物业服务工作。
二、各物业服务企业要加强组织领导，建立健全各项管理制度，全面落实责任制，切实保障物业管理区域内广大业主的正常工作和生活秩序。各物业服务企业要加强重点项目和重点部位的日常巡查，一旦发生突发事件，要本着“反应迅速，信息畅通，处置及时，事实清楚，善后稳妥”的原则及时进行处置。
三、各物业服务企业要按照以下要求，在物业管理区域内开展全面检查。
（一）按照《物业管理条例》（国务院令第379号）的规定和物业服务合同的约定，对物业管理区域内治安、环保，停车、电梯及高压水泵等共用部位、共用设施设备进行全面检查，对发现的违规和违约行为要及时制止和报告。
（二）按照《北京市禁止违法建设若干规定》（市政府令第228号）的规定，检查在物业管理区域内，是否有擅自新建、改建、扩建、翻建各类建筑物、构筑物的违法违规行为，对发现的违法建设行为要进行制止、登记，并向项目所在地的规划、城管等政府有责部门书面报告。
（三）按照《北京市消防条例》的规定，确保共用消防设施、器材完好有效，组织安全巡查，发现火灾隐患及时采取措施。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为予以劝阻并督促改正；对拒不改正的，及时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。
（四）按照《北京市绿化条例》的规定和物业服务合同的约定，对居住区内严重影响居住采光、通风、安全的树木，按照有关技术规范及时组织修剪。
（五）按照《保安服务管理条例》（国务院令第564号）的规定和物业服务合同的约定，加强物业管理区域内的秩序维护管理，对保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，不得删改或者扩散，并自形成之日起至少留存30日备查。
（六）按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）的规定和住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对物业管理区域内的住宅室内装饰装修的装修人和装修企业，履行告知装修禁止行为和注意事项，及时制止违法装修行为；对已造成事实后果或者拒不改正的违法装修行为，及时书面报告有责部门。对住宅室内装饰装修行为进行现场检查；对违法和违约的行为，要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。
（七）按照《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》（市政府令第152号）的规定，接受委托管理普通地下室的，要对普通地下室实施全面的安全检查，对发现消防、卫生、用水、用电、通风、防汛、擅自改变地下空间工程的主体结构等安全隐患，要及时书面报告有责处理部门。
（八）按照《北京市电梯安全监督管理办法》（市政府令第205号）的规定和物业服务合同的约定，接受委托实施电梯管理的，要对物业管理区域内的电梯进行全面的安全检查，对发现的电梯故障、使用安全事故隐患要即时消除；对发现的电梯安全使用违法行为，要及时向项目所在地电梯安全监督管理部门等负有安全监督管理职责的部门书面报告。
（九）按照《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（市政府令第229号）的规定，对物业管理区域内的房屋建筑和共用部位、共用设施设备进行全面检查，发现危及房屋建筑使用安全的问题，要及时制止危害房屋建筑使用安全的行为，并书面报告项目所在区县住房城乡建设行政主管部门。
（十）按照《北京市安全生产条例》和《关于进一步加强本市有限空间作业安全监管的意见》（京政办发〔2010〕19号）的规定，认真开展隐患排查治理工作，确保安全生产条件符合各项规定。加强物业管理区域内的高空作业、有限空间（污水井、化粪池等）作业的管理和检查，与承包单位签署安全协议，明确各自安全管理责任，杜绝安全生产事故的发生。
（十一）各物业服务企业发现违法行为向政府有责部门的书面报告应留存副本备查。
（十二）政府部门工作人员持有效证件需要进入小区进行检查的，各物业服务企业应当予以配合，不得阻拦。
四、物业管理区域内发生突发事件时的处置程序：
（一）物业服务企业有关人员要第一时间赶到现场，了解情况，并按照国家及本市有关规定和应急预案及时处置，确保不耽搁，不推诿。
（二）物业服务企业立即将事件发生情况报告项目所在区县住房城乡建设委、房管局和有责处理部门，区县住房城乡建设委、房管局将有关情况报市住房城乡建设委。
（三）区县住房城乡建设委、房管局在接到报告后，要及时查清事件发生经过，区分管理责任，配合有关部门做好事件处理。
（四）事件处理完成后，物业服务企业要配合政府有关部门积极稳妥地做好善后工作。
五、各区县住房城乡建设委、房管局要加强组织领导，加大检查力度，认真指导和督促各物业服务企业进一步做好物业服务工作，对怠于履行法定和约定义务的物业服务企业和责任人，实行通报批评、罚款、信用记分等处罚，涉及刑事的，依法移送司法机关。
2012年10月29日
