如何理解和适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定？
问题：最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因造成买受人在有关期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可能按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。房屋权属证书需要买卖双方协作才能办理，并非单方义务。如果因为出卖人一次或者偶然原因，买受人出于恶意不再主张办理产权证书，该规定是否加重了出卖人的责任。如果由于出卖人的原因，致使产权证书不能办理时，买受人可否以此为由，只主张损失而不再要求办理产权证书。判决书可否直接判明产权权属，而不须办理产权证？如果买受人不主张办理，违约责任如何确定？有无更好的方式处理？
解答：司法解释的原则性规定并没有问题，只是实践中难以预料到底多长期限能够办理完毕产权证书，特别是产权证书归业主所有，应当由业主前往办理，出卖人也有义务提供相关的资料、手续协助买受人办理，但并非单方义务。对此，买受人未能及时办得产权证书，不能加重出卖人的责任，违约金的计算，也不宜过高。
如果由于出卖人的原因致使产权证书不能办理时，出卖人应当承担违约责任，买受人可先向法院起诉要求出卖人因违约而向其承担相应的违约金。但并不能以此为由不再要求办理产权证书。更何况现在各地已经基本上把办理产权证书作为买受人的主要义务，并非设定为出卖人的义务，出卖人有协助的义务，但不是主要义务，故不能在此环节上以出卖人未能及时协助其办理产权证书为由加重出卖人的民事责任。
