夫妻离婚后未变更登记房屋买卖违约责任如何承担
——夏某华诉王某杰、乐某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省武汉市中级人民法院（2020）W01民终8177号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：夏某华
被告（上诉人）：王某杰
被告（被上诉人）：乐某
第三人（被上诉人）：房地产经纪公司
【基本案情】
2019年9月20日，夏某华（购买方）与王某杰（出售方）、乐某（共有权人）签订《武汉市存量房买卖合同》。合同约定：出售方出僖的房屋位于武汉市洪山区，建筑面积为121.58平方米。合同第二条“房屋权属情况”约定：……出售方最迟应于2019年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续。合同第四条“房屋成交价格”约定：房屋成交价格为240万元。合同第五条“付款方式”约定：购买方应于签署本合同当日支付定金5万元；在办理房屋产权转移登记过户手续当日，支付第一笔首付款54万元；买卖取方应于本合同签订后15个工作日内共同前往贷软机构办理贷款申请手续，并按贷款机构要求提交和签署所需法律文书；物业交割保证金1万元从购房款中留存，物业交割当日，签署交房确认书后由购买方自行支付出售方。合同第八条“权属转移登记”约定：出售方房屋有抵押，购买方已贷款支付的，买卖双方同意在购买方贷款审批通过后且出售方房屋注销抵押登记后7个工作日内，买卖双方共同到房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记手续。上述合同签订之日，夏某华、王某杰、乐某与房地产经纪公司签订《居间服务合同》《房屋交易案件、过户服务合同》。合同签订当日，夏某华向乐某支付定金5万元。王某杰、乐某向夏某华出具定金收据。之后，夏某华与王某杰、乐某共同至某银行武汉中南支行办理贷款面签手2019年9月26日，王某杰、乐某协助办理了案涉房屋上抵押权的解除登记手续。2019年10月23日，某银行向夏某华发出贷款申请审批通过的短信通知，贷款金额180万元。2019年11月4日，夏某华与王某杰、乐某及房地产经纪公司至洪山区政务中心办理过户手续，王某杰以未收到1180702.54元为由拒绝配合办理过户手续。2020年5月，夏某华与某律师事务所签订《委托代理合同》。2020年6月12日，夏某华向某律师事务所转账支付3万元律师费。
另查明，王某杰、乐某达成离婚协议，约定：王某杰、乐某自愿离婚，王某杰、乐某应协商出售上述房屋，出售房屋所得款项应优先支付王某杰所得的1180702.54元。
【案件焦点】
乐某是否需要与王某杰共同承担违约责任。
【法院裁判要旨】
湖北省武汉市洪山区人民法院经审理认为：王某杰、乐某签订合同时已离婚，不在婚姻存续期间，不应共同承担违约责任。本案的合同不能继续履行系因王某杰不配合办理过户而产生，与乐某无关，乐某不应承担违约责任。
湖北省武汉市洪山区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：
一、确认解除原告夏某华与被告王某杰、乐某于2019年9月20日签订的《武汉市存量房买卖合同》；
二、被告乐某于本判决生效之日起十日内向原告夏某华返还定金5万元；
三、被吿王某杰于本判决生效之H起十口内向原告夏某华支付违约金5万元；
四、被吿王某杰于本判决生效之日起十日内向原告夏某华支付律师费3万元；
五、驳回原吿夏某华的其他诉讼请求。
夏某华、王某杰不服一审判决，提出上诉。
湖北省武汉市中级人民法院经审理认为：虽然王某杰、乐某已经离婚，生效的民事调解书确定案涉房屋归乐某所有。但因案涉房屋并未在不动产管理部门进行变更登记，房屋所有权证仍登记在王某杰、乐某两人名下，要处理案涉房屋，必须要经过王某杰和乐某的共同同意。虽然《武汉市存量房买卖合同》中载明的出售方为王某杰、共有权人为乐某，但王某杰为房屋所有权证上记载的所有权人，乐某为涉案房屋的实际所有权人。故王某杰、乐某应为共同的出售方。王某杰、乐某与夏某华签订《武汉市存量房买卖合同》，应视为王某杰和乐某就处分案涉房屋已达成一致。虽然王某杰以未收到房款为由拒绝配合办理过户手续，导致合同无法继续履行，但合同相对人是夏某华与王某杰、乐某。现因出卖方原因，导致合同无法继续履行，已构成违约。故木案的合同不能继续履行的违约责任应由王某杰、乐某共同承担。
湖北省武汉市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，作出如下判决：
一、维持湖北省武汉市洪巾区人民法院（2020）鄭0111民初2030号民事判决第一项、第二项；
二、王某杰、乐某于判决牛.效日起十日内向夏某华支付违约金5万元；
三、王某杰、乐某丁判决生效之日起十日内向夏某华支付律师费3万元；
四、驳回夏某华的其他诉讼庸求。
【法官后语】
夫妻离婚民事调解书确定房屋权属归一方所有，但实际未办理房屋变更登记，房屋仍然登记在双方名下。双方协议约定通过出售房屋的方式进行财产分割，共同作为房屋出售方与他人订立买卖合同，因一方违约导致合同无法继续履行，违约责任究竟由一方承担，还是双方承担问题，在本案中一、二审法院出现认定不一致的情形。
一审法院认为，王某杰要求乐某先行支付房款的要求并不合理，二被告签订合同时已离婚，不在婚姻存续期间，不应共同承担违约责任。且本案的合同不能继续履行系因王某杰不配合办理过户而产生，与乐某无关，乐某不应承担违约责任。二审法院则认为，王某杰、乐某作为房屋共同的出售方，与夏某华签订房屋买卖合同，即使是王某杰一方拒绝配合办理过户手续，导致合同无法履行，也应当由王某杰、乐某共同承担违约责任。笔者赞同二审法院的观点，认为王某杰、乐某应当共同承担违约责任。
第一，关于房屋出售主体资格问题。王某杰、乐某巳经离婚，生效的民事调解书确定案涉房屋归乐某所有。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条（原《中华人民共和国物权法〉笫二十八条）之规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。因此，经生效的民事调解书导致房屋所有权变更为乐某所有，乐某为房屋的实际所有权人。王某杰、乐某并未办理房屋所有权变更登记，故二人作为房屋的登记权利人，应当作为共同的房屋出售方。在案涉房屋出卖时，双方共同在合同上签字，二人均为合同的相对方。因此，无论是从法律上还是从事实上看，房屋出售主体均为王某杰、乐某二人。
第二，关于违约责任承担问题。在合同履行过程中，王某杰以民事调解书中约定的1180702.54元购房款未收到为由拒绝配合办理过户手续，导致合同无法继续履行。王某杰作为违约方承担违约责任固然无任何争议，那么作为共同的出卖方乐某在无任何过错的情况下应否承担违约责任呢。一方面，乐某虽无违约的故意，但是作为共同的房屋出售方，协助房屋过户至买受方名下是作为出售方的主要合同义务，而合同在实际履行过程中出售方已出现根本违约行为，导致合同无法继续履行，就应当按照合同约定承担相应的违约责任。另一方面，王某杰、乐某民事调解书协议的内容仅为双方约定，以及房屋物权变动情况未经登记，不能对抗善意的第三方买受人。即便出现了民事调解书协议无法履行的情况，也应当由其二人协商解决，协商不成，可诉至人民法院请求解决，而不应当以此为由拒绝履行与第三方之间的合同义务。综上所述，即便双方已离婚，二人仍应共同承担违约责任。
编写人：湖北省武汉市洪山区人民法院李惠
