房屋未能过户，买方能否主张增值部分的损失？
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裁判要旨
在房屋买卖合同的履行中，如最终无法过户登记，卖方应承担不能交付产权证的违约责任。买方请求解除房屋买卖合同并要求及返还购房款及相应利息损失，符合法律规定。
对于买方关于房屋增值部分的请求不予支持。根据不动产物权登记设立的规定，因买方在签订合同时未尽到审慎义务，未核实诉争房屋的所有权情况，且其依据双方合同的约定无法取得诉争房屋的所有权，那么也就无法获得该房屋的增值利益。
案例索引
河南省驻马店市中级人民法院(2019)豫17民终3831号
争议焦点
驻马店市烟草公司上蔡县分公司请求涉案房屋增值损失应否予以支持。
查明事实
1、涉案房屋未办理产权证
签订《房产转让协议书》时，涉案房屋尚未办理土地使用权证和房屋产权证，王传耀没有提供其对涉案房屋拥有所有权或者处分权的证据，驻马店市烟草公司上蔡县分公司也未提供证据证实该房产确实属于王传耀所有的事实。《房产转让协议书》签订后，双方仍未就涉案房屋的土地使用权和房产办理登记，驻马店市烟草公司上蔡县分公司对剩余房款也未支付。
2、合同目的不能实现
案外人王某取得上蔡县人民政府就涉案房地产颁发的国有土地使用证和房产权证，致使该房屋的产权不能登记转移到驻马店市烟草公司上蔡县分公司名下，该《房产转让协议书》的合同目的不能实现。
判决认为
1、卖方应当承担违约责任
王传耀应承担不能交付房屋产权证的违约责任。驻马店市烟草公司上蔡县分公司请求解除《房产转让协议书》及返还购房款10000元及相应利息损失，符合法律规定。
2、房屋增值部分不予支持
关于驻马店市烟草公司上蔡县分公司请求涉案房屋增值损失应予赔偿的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”一审法院认定因驻马店市烟草公司上蔡县分公司在签订合同时未尽到审慎义务，未核实诉争房屋的所有权情况，且其依据双方《房产转让协议书》的约定无法取得诉争房屋的所有权，那么也就无法获得该房屋的增值利益，故其主张王传耀向其赔偿房屋增值而产生的经济损失，未予支持，并无不当。
案例延申
案例索引
辽宁省沈阳市中级人民法院(2021)辽01民终419号
本案争议焦点
案涉的房屋买卖合同是否应当解除，及解除的后果如何处理。
查明事实
2017年5月7日，上诉人刘鹏洋与被上诉人耿志国签订《房屋买卖合同》，同日双方同时签订《补充协议》约定，因该房屋在开发商处，购买后未办理房屋相关手续，耿志国承诺可以从开发商处直接更名到购买人名下；因不能确定办理直更手续的准确时间，同意将该房屋交付使用，并约定使用房屋期间产生的装修费用，需保存各类发票，如违约需双倍赔偿刘鹏洋装修费用。
法院认为
1、从双方所签补充协议内容分析。双方对交易的案涉房屋没有产权登记是明知的，并且双方约定的更名首选方式为在开发商处办理，并且约定了违约责任即赔偿双倍的装修费用，从该协议可以看出买卖双方对房屋买卖是否能够顺利履行存有疑虑并已经约定违约责任。
2、从合同履行不能的时间节点分析，上诉人刘鹏洋在一审期间认可2017年11月份知悉被上诉人耿志国要求解除合同。本案一审法院亦到开发公司了解案涉房屋不能为耿志国办理登记。现合同是否能继续履行不能确定,因双方合同签订于2017年5月，上诉人当年即已入住，且根据双方约定，上诉人剩余大部分房款仍未支付且符合支付条件的期限无法确定，综合以上情节，一审认定案涉房屋的合同已经无法履行并无不当，本院予以确认。
3、因本案合同不能履行的原因是案涉房屋并未办理产权登记。从双方签订合同时对产权登记的现状均是清楚的，房产交易出卖人应当是所出售房屋的所有权人，本案在案涉房屋交易时，上诉人对被上诉人并未取得物权登记是明知的，现合同不能履行上诉人亦有过错。同时双方在签订补充协议时，对违约责任作出约定，即双倍赔偿装修费用。
4、结合上诉人自认其在2017年11月份即在双方签订合同后半年即已经知悉被上诉人因无法办理登记要求解除合同。再结合合同约定房款72万余元，上诉人只支付20万元房款，剩余大部分房款没有支付，即已使用案涉房屋多年。故对上诉人要去房屋增值的损失本院不予支持，但按补充协议约定被上诉人应当赔偿两倍装修损失，即被上诉人耿志国应当给付上诉人刘鹏洋装修损失40万元。
