某小区X号房屋一套系周某向其所在单位购买的产权房，房屋性质为“央产”。2006年11月11日，周某（甲方）与胡某（乙方）及中介公司（丙方）签订《居间合同》，约定：甲方向乙方出售位于某小区X号房屋，房屋交易价格为人民币53万元，此价格包括其他附属设施设备、装饰装修等费用；甲方需向丙方交纳代理服务费10元，乙方需向丙方交纳代理服务费6800元，乙方同意支付甲方应承担的服务费；甲、乙任何一方违约导致《买卖合同》无法履行的，应依据《买卖合同》承担违约责任，且违约方仍应向丙方支付代理服务费用，守约方应支付的各项费用也由违约方支付，守约方已发生的居间服务费及因贷款发生的各项费用也由违约方承担。
同日，胡某与周某签订《房屋买卖合同》，约定：出售房屋位于某小区X号，产权人周某，无共有权人，房屋成交价格总计为人民币53万元，其中包括房价款29万元，以及房屋的附属设施、设备、装饰、装修、相关物品等费用24万元（买方同意此24万元作为补偿款在办理房屋产权权属转移登记手续之前支付给甲方）。买受人在签订合同时支付定金人民币2万元，出卖人应在2006年12月15日前将该房屋交付给买受人，逾期交房的按成交价的3%支付违约金；如买受人未按约定的时间付款的，按成交价的3 010支付违约金。
上述合同及协议签订之后，胡某于当日向周某交纳了购房定金2万元，向中介公司交纳了中介费00元。06年11月24日，胡某为办理贷款交纳相关费用4400元。
此后，胡某以周某拖延办理产权过户手续为由，未向周某交纳约定购房款，周某亦未在约定期限内向胡某交付房屋，房屋产权过户等相关手续的办理亦未能完成。06年12月底，周某提出解除与胡某及中介公司签订的各份合同。胡某认为周菜的行为严重违反了三方合同约定，侵害了其合法权益，故起诉要求解除其与周某签订的《房屋买卖合同》；判令周某返还购房定金 20000元，给付违约金15900元，赔偿给其造成的损失4400元；判令解除其与中介公司签订的《居间合同》，中介公司返还已交纳的居间服务费18900元。
因涉诉房屋产权性质为“央产”，在过户之前需要办理相关上市交易手续，促使涉诉房屋具备产权转移的条件。诉讼中，周某承认至其提出解除合同时，上市交易手续尚未办理。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除胡某与周某、中介公司签订的《居间合同》。解除胡某与周某签订的《房屋买卖合同》；二、周某于判决生效后七日内退还胡某定金二万元；三、周某于判决生效后七日内支付胡某违约金一万五千九百元；四、周某于判决生效后七日内支付胡某中介费一万八千九百元；五、周某于判决生效后七日内支付胡某贷款费用四千四百元。掣鼢
法官说法
胡某与周某、中介公司签订的居间合同、胡某与周某签订的《买卖合同》及《补充协议》是各方真实的意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应遵循诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。双方争议的焦点在于房款的支付时间，各方在上述合同中均未作出明确约定，且付款问题未能与房屋交付及产权过户登记手续的办理合理衔接，根据我国相关法律的规定，合同约定不明确的，应当根据交易习惯确定或按照有利于实现合同目的的方式履行。应当指出，因涉诉房屋产权性质为“央产”，周某于合同签订后即应积极办理“央产”房屋上市交易手续，促使涉诉房屋具备产权转移的条件。诉讼中，周某亦承认至其提出解除合同时，上市交易手续尚未办理。故胡某在过户条件尚不具备的情况下，其有权拒绝付款，系合法履行自己的抗辩权，由此产生的责任由相对方承担。因此，胡某在合同履行过程中并无违约行为，而周某应向胡某承担违约责任。在周某已明确提出不继续履行合同的情况下，合同目的已无法实现，胡某及中介公司对此亦表示认可，故三方签订的《居间合同》、胡某与周某签订的《买卖合同》应予解除。合同解除后，胡某向周某交付的定金，周某应予退还，同时周某还应依据相关法律的规定及合同的约定承担违约责任。关于违约金的支付，根据《居间合同》的约定，一方未履行义务导致《买卖合同》无法履行的，应依据《买卖合同》承担责任，故违约金的数额应适用《买卖合同》关于成交价3 010的约定予以确定。成交价应确定为双方交易的实际价格53万元，违约金数额为15900元。另根据三方《居间合同》的约定，一方违约而导致《买卖合同》不能履行，违约方仍应向中介方支付代理服务费用，守约方应支付的各项费用也由违约方支付，守约方已发生的居间服务费及因贷款发生的各项费用也由违约方承担。因此，胡某已向中介公司支付的中介费18900元，及其为办理贷款手续支付的各项费用4400元，均应由周某向胡某支付。
法官提醒
在合同的履行过程中，合同当事人拥有合法的抗辩权。抗辩权分为同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权。同时履行抗辩权是指《合同法》第六十六条的规定，当事人之间没有约定先后的履行顺序，应当同时履行。在对方未准备履行之时，有权拒绝履行。后履行抗辩权是指《合同法》第六十七条的规定，按照合同约定，后履行义务的一方当事人在应该先履行义务的当事人未履行的时候，有权拒绝对方的履行要求。不安抗辩权是指《合同法》第六十八条的规定，应该先履行义务的当事人，在有证据证明对方存在可能无法履行合同的状况时，可以拒绝履行。本案中胡某按照约定应该在房屋过户之前将24万元支付给周某，但因为周某没有完成“央产房”上市交易的手续，胡某在付款之后也无法顺利得到房屋，因此，其可以拒绝将房款支付给周某，并不构成违约。而周某的行为构成违约，应当承担违约责任。
相关法规
《中华人民共和国合同法》
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信件；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者业务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人町以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
