成都市房产管理局关于进一步规范农民集中居住区物业管理的通知
【发布日期】2009-2-13
各区（市）县房产管理局，高新区规划建设局：
为加快成都试验区建设和灾后重建步伐，提高统筹推进“三个集中”的水平和质量，根据《成都市物业管理条例》和市委、市政府《关于进一步提高农民集中居住质量的意见》（成委发〔2008〕5号，以下简称《意见》）、《关于进一步改进农民向城镇集中土地向规模经营集中有关工作的通知》（成委发〔2008〕41号）精神，现就进一步规范城镇新型社区、农村新型社区及农民聚居点等农民集中居住区物业管理的有关事宜，通知如下：
一、进一步明确农民集中居住区物业管理的原则
农民集中居住区物业管理应树立并落实科学发展观，坚持属地化组织、推动，以人为本，以改善和提高农民集中居住区质量为根本原则，遵守法律法规政策及相关行业规范，努力构建和谐物管、文明社区。
二、进一步优化农民集中居住区物业管理的方式
农民集中居住区的物业管理，按照《物权法》的相关规定，可以委托物业服务企业或其他管理人管理，也可以采取自行管理的方式。
三、进一步强化农民集中居住区物业管理的推进措施
（一）农民集中居住区入住后的物业管理，应在区（市）县房管部门指导下，由街道办事处、乡镇人民政府组织，依法召开业主大会会议，选举产生业主委员会履行物业管理职责。不具备设立业主大会的，按《意见》相关规定，由街道办事处、乡镇人民政府组织推选成立集中居住区管委会，由管委会履行物业管理职责。
（二）集中居住区物业管理实行委托方式的，业主委员会、管委会作为选聘实施者应当依法选聘符合相应条件的物业服务企业或者其他管理人，并依法与被选聘者按照示范文本签订书面的物业服务合同。
（三）集中居住区物业服务的力量配备，参照市房产管理局《成都市物业服务力量配备指导标准》（成房发〔2007〕90号）执行。为集中居住区提供物业服务的人员主要来自本居住区，集中居住区物业服务岗位应优先安置“4050”人员；就业于集中居住区的物业服务人员应当参加全市统一的物业管理行业培训，培训合格者纳入全市物业管理专业服务人员名册中统一监管。
物业服务企业或其他管理人应当依据所订立的物业服务合同和行业服务规范，提供相应的物业服务。物业服务企业或其他管理人未能履行物业服务合同，造成业主、使用人人身、财产安全损失的，依法承担相应的法律责任。
（四）集中居住区的物业公共服务事项、质量，应达到《成都市农民集中居住区物业服务事项与质量规范（试行）》（附件1，以下简称《规范》）的相应水平。
（五）集中居住区的物业服务费用标准，具体由物业服务委托双方根据居住区规模、物业服务事项及其质量等因素约定或小区管理委员会制定，但不得高于市物价局、市房管局《关于进一步规范物业服务收费管理的通知》（成价费〔2007〕268号，以下简称《收费通知》）确定的政府指导价标准。物业服务费用的来源按照《意见》相关规定执行。
按照《收费通知》的规定，个人交纳物业服务费用的时间自首次办理房屋交付使用手续之日起计算，并按物业服务合同约定或小区管理委员会规定足额交纳物业服务费用。
（六）2008年2月13日后新上的农民集中居住区项目，区（市）县房产管理部门应积极参加对集中居住区实施方案中的物业管理子方案的审定和对该子方案落实完成情况的验收。
集中居住区物业管理子方案应当包括以下主要内容：
1、物业服务用房的配置；
2、建筑物附属设施设备交付使用的条件；
3、物业共有部分的承接查验；
4、房屋专项维修资金的建立；
5、相关档案资料和设施等的移交；
6、物业管理方式及业主大会的设立或小区管理委员会的推选成立；
7、物业公共服务的事项、质量及相应的服务力量配备；
8、物业公共服务费用标准、收取时间及补贴；
9、管理规约（附件2）等物业管理规章制度。
四、进一步加强农民集中居住区物业管理的监督指导工作
区（市）县房产管理部门应当大力做好以下工作：
（一）配合街道办事处、乡镇人民政府组织业主依法设立业主大会或推选成立小区管理委员会，由业主大会、小区管理委员会负责落实集中居住区的物业管理工作，实现物业管理由政府主导过渡到业主共同主导的转变，建立起物业管理的长效机制；
（二）加强对农村集体经济组织、农民个人组建物业服务机制的指导和服务，加大对集中居住区物业服务人员行业培训的组织力度，发挥行业优势，帮助建立集中居住区物业管理中的相关管理制度和服务操作手册；
（三）加大物业服务的监督力度，加强对物业服务工作的检查，发现违法违规行为的，应及时督促整改、依法处理；
（四）加大物业管理的宣传力度，引导业主树立集中居住区共管共享共维护的物业管理意识和物业服务质价相符的商品意识，并履行相应的物管义务，共同维护安全、整洁、有序的生活环境；
（五）依法建立并完善建设单位、业主委员会委员、小区管理委员会成员、物业服务企业及其从业人员、其他管理人等的信用信息，纳入全市物业管理信用体系中；
（六）建立辖区内农民集中居住区的物业管理台帐；
（七）认真总结已建成农民集中居住区物业管理的经验并予以推行，对推动物业管理不力或物业管理成效不好的，要积极提出指导意见并报当地区（市）县人民政府。
五、进度安排
（一）2009年2月20日前，各区（市）县房产管理局应组织完成对辖区内已建成农民集中居住区及其物业管理基本情况的摸底调查；
（二）2009年3月15日前，各区（市）县房产管理部门应会同街道办事处、乡镇人民政府在已建成农民集中居住区完成物业管理宣传、物业管理建章立制、物业服务事项及质量和物业服务力量配备等的公示、物业服务操作手册发放和物业服务人员培训及经验交流等工作；
（三）2009年4月30日前，各区（市）县已建成农民集中居住区的物业管理步入正常运行阶段，有相应的服务力量、服务质量，达到《规范》的相应水平，业主满意度高，呈现出安全、整洁、有序的生活环境景象；
（四）2009年5月30日前，市房产管理部门会同有关部门按照《成都市农民集中居住区物业服务验收细则（试行）》（附件3）予以检查验收。
