出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实与承租人签订租赁合同，后又将承租房屋过户给抵押权人用于抵债，致使承租人无法继续使用承租房屋而解除合同、造成损失，出租人应当如何承担责任？
问题：出租人甲公司故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，与承租人乙签订租赁合同，后又将承租房屋过户给抵押权人丙用于抵债，某房地产公司丁通过拍卖取得涉案房产后，随即开始开发，甲公司向乙发出解除房屋租赁合同通知书，称房屋即将拆迁，无法履行租赁合同，因此解除合同。此后乙被强制搬迁出承租房屋。乙诉至法院称，合同订立前，甲公司已将出租房屋抵押给丙，违反了租赁合同中关于任何一方不得以房屋抵押担保的约定；后又违反合同约定单方解除合同，使其无法继续使用承租房屋，请求法院判令甲公司承担剩余租期7年内的经营损失。应当说甲公司的抵押行为发生在合同订立前，在订立合同时，甲公司故意隐瞒抵押这一与合同条款相悖的重大事实，违反先合同义务，已经构成欺诈。该欺诈行为最终导致甲公司解除合同并给乙造成经营损失，应当承担民事责任，但对于该民事责任的性质，有两种不同意见。
第一种意见认为，甲公司在签订租赁合同前隐瞒了出租房屋被抵押的事实，其实施的欺诈行为违反了先合同义务，乙可基于缔约过失责任要求甲公司承担赔偿责任，故甲公司应承担缔约过失责任。
第二种意见认为，甲公司履行抵押合同将出租房屋抵债给丙，随后丙又将房屋拍卖给丁，因丁要进行房地产开发，将讼争出租房屋拆除，最终甲公司不得不通知乙解除合同，致使乙不能继续租赁该房屋。这样，甲公司先行抵押行为导致讼争标的物被拆除，租赁合同不能履行，二者存在直接因果关系。据此，甲公司不能将租赁物交给承租人继续承租使用，构成根本违约，因丁拆迁行为属商业开发，不是政府行为，不能构成不可抗力，故甲不能以不可抗力免责，应承担违约责任。哪一种意见正确？
解答：最高人民法院民一庭同意第二种意见，认为对因欺诈而订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定，受欺诈方可以自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。受欺诈方没有行使撤销权，租赁合同有效成立的，在合同履行过程中，如该欺诈行为导致欺诈方违约的，欺诈方承担违约责任，不宜认定为缔约过失责任。
支持第二种意见，认为本案不构成缔约过失，甲公司应承担违约责任的理由是：首先，缔约过失责任一般适用于合同未成立，成立但未生效、无效或者被撤销的情况，赔偿的范围也只能是信赖利益损失。其次，在合同有效的情况下，双方当事人受合同效力拘束，对一方违反约定致他方损害的行为，由违约责任制度对受损方提供法律救济，或受损一方可通过合同履行获得履行利益来弥补，因此，缔约过失责任不应介入合同有效场合。再次，违反先合同义务的欺诈行为并不必然给受欺诈方造成损失，个别情况下，受欺诈方还可能因此获利，所以法律赋予当事人可以行使撤销权，也可以不行使撤销权而使合同有效成立。
最后，还有一种情况是，欺诈行为本身不违反合同约定，一定时间内没有产生实际损害。但是如果该欺诈行为所依托的事实发生了变化，随之可能导致欺诈方违约。本案正是如此，甲公司在丙行使抵押权之前并没有给乙直接造成损害，只是丙在行使了抵押权并将房屋拍卖用于房地产开发之后，甲公司无法按照约定履行租赁合54问题同，此时甲公司的抵押行为成了导致合同无法继续履行的主要原因，具有因果关系。至此甲公司不能继续履行将租赁物交给承租人使用的主要义务，构成根本违约，加之其不能以不可抗力免责，因此，应承担违约责任，赔偿乙的经营损失。①
①最高人民法院民一庭：《出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任》，姚宝华执笔，载奚晓明主编、最高人民法院民一庭编：《民事审判指导与参考》2009年第1集总第37集，法律出版社2009年版，第127页。
