成都市关于进一步加强商品房销售管理健全房地产市场监管机制的通知
【发布日期】2013-5-23
成房发〔2013〕121号
各区（市）县房产管理部门，各房地产开发企业、经纪机构：
为了进一步规范商品房销售行为，促进房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，结合我市实际，现就进一步加强商品房销售管理，健全房地产市场监管机制的有关事项通知如下：
一、进一步加强商品房预售管理
（一）进一步加强商品房预售许可管理。申请商品房预售的，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的25％以上，或完成基础工程达到正负零的标准，并已经确定施工进度和竣工交付日期，制定商品房预售方案和确定商品房预售资金监管专户银行。商品住房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
房产管理部门对裙楼带塔楼式商品房的裙楼部分应建未建的，原则上不予办理预售许可。因市政建设和施工技术及施工场地原因影响导致裙楼部分未达到预售许可条件，且裙楼未修建部分基底面积占该楼栋基底总面积25%以下（含本数）的，6层以下（含6层）建筑的塔楼应修至封顶，7层以上建筑的塔楼应修至规划地上建筑层数的1/4以上，方能办理预售许可。
（二）进一步加强商品房预售方案监管。房地产开发企业应当按照商品房预售方案销售商品房。预售方案应当包括项目基本情况、项目建设与销售进度安排、项目的销售方式及销售人员情况、项目内按规划配建的附属设施、住宅质量责任承担主体和承担方式、矛盾纠纷及突发事件的处置预案、销售承诺，以及本次申请预售房屋的基本情况、申报价格及变动幅度、预售资金监管银行和监管账户等有关内容。预售方案中的申报价格、预售资金监管银行及账户等主要内容发生变更的，应当报房产管理部门备案并公示。房地产开发企业应保持销售现场公示的预售方案信息与实际情况准确一致。
（三）进一步加强商品房预售资金监管。没有实行预售资金监管的商品房项目，不核发预售许可证书。加强对商品房预售资金的专项管理，商品房预售资金应当存入预售方案中确定的预售款监管专用账户，确保预售资金用于商品房项目工程建设。
（四）进一步加强商品房预售行为监管。取得商品房预售许可前，房地产开发企业不得收取任何预订款性质的费用，不得通过商业网站以认筹、发放会员卡、网络团购等方式抵扣或优惠购房款；取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源，按照申报价格，一房一价，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
二、进一步规范商品房现售管理
（一）进一步加强商品房现售方案管理。房地产开发企业现售商品房的，应当在销售前完成房屋所有权初始登记，制定商品房现售方案并报房屋所在地房产管理部门备案（原已取得预售许可在完成初始登记后继续销售的除外）。商品房现售方案应当包含以下主要内容：房地产开发企业基本信息、开发项目基本情况、房屋所有权初始登记证明、现售房源（含房地产开发企业自留房源）及其申报价格和相应的变动幅度、销售方式及销售人员、销售现场管理规范、买卖纠纷群体性事件及其他突发事件的处置预案、销售承诺等。
（二）进一步加强商品房现售的监督指导。房地产开发企业应当自商品房现售方案经房产管理部门备案之日起10日内，一次性公开全部可售房源，明码标价，公开销售。房产管理部门应当加强现售商品房房源、申报价格、住房限购措施落实等的监督指导，并对经备案的现售商品房项目开通现售商品房买卖合同网上签约功能。
（三）规范商品房现售的房屋权属登记。房地产开发企业现售商品房的，应当自现售商品房买卖合同网签之日起90日内，协助购房人办理房屋所有权登记手续。购房人在未取得房屋所有权证前，可依据双方约定申请办理房屋所有权转移预告登记、抵押权预告登记，房地产开发企业不得拒绝配合。
三、进一步加强商品房销售活动监管
（一）加强商品房买卖（含预售、现售）合同网签管理。房地产开发企业与购房人根据房屋交易系统中商品房买卖合同示范文本及其补充协议指导文本协商拟定合同条款，并按规定进行商品房买卖合同网上签约与联机打印。预售商品房的，还应当按规定完成预售商品房买卖合同登记备案。
（二）加强商品房销售现场管理。房地产开发企业、商品房销售代理机构应当做好商品房销售现场管理相关工作，在销售现场信息披露的规范性、准确性和现场管理的安全性、专业性、服务性、舒适性等方面达到规范的要求。房产管理部门要加强对商品房销售现场管理的督查，对未达到规范要求且逾期未整改到位的，要按规定予以严肃处理。
大力推行使用与房屋交易系统对接的商品房销售信息公示系统。对本市行政区域内新申请商品房预售许可的项目和可售商品房源量超过50%的在售商品房项目，于年内全部建立商品房销售信息公示系统，避免“一房多卖”和“捂盘惜售”现象。
（三）加强房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托在房产管理部门备案的房地产经纪机构代理；房产管理部门要加强对商品房销售代理行为、服务规范、合同指引、激励惩戒等的监督指导。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
四、进一步维护商品房市场秩序
（一）进一步加强房地产市场预期管理。房产管理部门要加强市场监测和研究分析，加大市场异动情况监察力度，适时发布房地产市场信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。
（二）进一步健全商品住房交付使用监管机制。区（市）县房产管理部门要严格落实新建住宅附属设施设备交付使用备案机制，进一步加强商品住房交付使用的流程监管，加强交付前、交付中、交付后等环节的监督指导，切实纠正强制交付和先付费后交房等突出问题。
（三）建立商品房市场重大事件报告制度。在商品房销售与交付过程中出现5人以上集体闹访事件、媒体披露有较大负面影响的，房地产开发企业应当自发现之日起2个小时内报房屋所在地区（市）县房产管理部门。
（四）建立商品房市场矛盾预警排查机制。在商品房销售与交付过程中，房地产开发企业应当畅通诉求渠道，及时回应并妥善处理购房人的合理投诉，及时将商品房销售与交付中的矛盾预警排查情况报房屋所在地区（市）县房产管理部门。
五、进一步加大违规行为查处力度
（一）严肃查处房地产市场违法违规行为。房产管理部门要会同有关部门开展对市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规行为。对存在一房多卖、捂盘惜售、未取得预售许可证或房屋所有权证而收取预订性质费用等违法违规的，要予以依法查处；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格，或者串通、协助房地产开发企业违规销售的经纪机构，要责令其停业整顿。对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，房地产开发企业要与购房人解除合同，并退还购房款。对未按商品房房预售（现售）方案销售商品住房、退房率高、投诉率高以及价格异常的商品房住房项目，要予以重点核查；情况严重的，要给予通报批评或暂时关闭网签功能，并记入信用档案等处理。
（二）完善房地产信用体系建设。要不断加强房地产信用体系建设，制定行业认定标准，建立行业失信警示制度，充分发挥社会舆论监督作用，对房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员不良记录定期公布，并列入房地产行业信用档案。对房地产行业诚信度较差的，通过新闻媒体予以曝光。
六、本通知自印发之日起生效。
成都市城乡房产管理局
2013年5月23日
