嘉兴市人民政府办公室关于印发加快嘉兴市本级现代物业服务业发展意见的通知
【发布日期】2013-7-12
嘉政办发〔2013〕92 号
嘉兴市人民政府办公室关于印发加快嘉兴市本级现代物业服务业发展意见的通知
南湖区、秀洲区人民政府，市政府各部门、直属各单位：
《关于加快嘉兴市本级现代物业服务业发展的意见》已经七届市政府第 16 次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。
嘉兴市人民政府办公室
2013 年7月12日
关于加快嘉兴市本级现代物业服务业发展的意见
为进一步发挥现代物业服务业在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐中的积极作用，根据《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》（浙政办发〔2012〕19 号）精神，结合本市实际，现就加快市本级现代物业服务业发展提出如下意见：
一、总体要求和目标任务
（一）总体要求。深入贯彻落实科学发展观，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，着力优化发展环境，加强政策扶持，规范服务标准，提升从业人员素质，加快培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，努力构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的现代物业服务业体系。
（二）目标任务。到 2015 年，全市物业服务业发展整体水平明显提高，各项指标超过全省平均水平。
1．物业服务覆盖面持续扩大。在城镇新建住宅小区全面实现物业服务的基础上，到 2015 年，旧住宅小区(准)物业服务覆盖率达到 70%以上，住宅物业服务平均覆盖率达到 85%以上；新建商品非住宅物业服务覆盖率达到 60%以上。
2．物业服务群众满意度明显提高。各类物业管理示范项目所占比例达到10%以上，争创 1～2 个服务项目齐全、服务规范到位的物业服务品牌;物业服务区域业主的总体满意率达到 80%以上，物业服务投诉举报量大幅减少。
3．物业服务行业综合实力明显增强。培育年营业收入3000万元以上的物业服务企业 5～10 家，其中若干个骨干企业年营业收入力争达到 1 亿元以上，一、二级资质物业服务企业年营业收入力争达到行业总量的 30%以上，物业服务行业年营业收入力争达到 15 亿元以上，累计新增就业岗位 2.5 万个，对经济发展和促进就业的贡献率稳步提高。
二、着力提高行业发展水平和服务能力
（一）不断健全物业服务和市场监管体系。积极拓宽物业服务领域，从住宅物业服务加快向办公楼、工业企业、医院、学校、市政设施、城市综合体、农居点等多物业服务延伸拓展；从建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为居住者提供全面服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。完善物业服务招投标制度，采用公开招标方式选择物业服务企业，积极推进服务社会化、市场化。健全物业服务市场准入机制，严格执行物业服务企业资质管理办法，加快建立物业服务企业诚信档案和信息平台，加强对物业服务企业的监管。加强对物业承接验收的监管，规范物业项目承接验收行为，维护业主和使用人的合法权益。
（二）做大做强物业服务企业。鼓励骨干物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度，积极采用现代信息技术和现代化管理手段，推动物业服务规模化、集约化发展。鼓励物业服务专业化发展，大力扶持一批设备管理、保洁家政、园林养护、秩序维护等专业物业服务企业。鼓励物业服务企业注册和使用自主商标，提高物业服务品牌的知名度、美誉度，充分发挥品牌的示范和集聚效应。
（三）着力加强行业自律。加强物业服务行业协会建设，充分发挥行业协会的积极作用，加快推进行业诚信体系建设，引导物业服务企业开展服务承诺、履行社会责任，确保物业服务质价相符，努力构建和维护良好的物业服务市场秩序。加快制订各种类型物业的服务标准和规范，鼓励行业协会和企业参与标准制订，依据服务标准推行市场准入和等级管理。引导物业服务企业改进员工管理，加强员工职业技能培训和职业道德建设，规范从业人员服务行为。
（四）切实加强业主组织建设。加强指导和培训，健全业主大会、业主委员会组织建设，充分发挥其在物业管理中的积极作用。在制（修）订业主大会议事规则、物业管理规约等基本制度时，建设主管部门、城管执法、街道、社区要积极参与和做好指导工作，提高制度的规范性、严密性和可操作性。完善物业服务合同，规范物业服务委托方和受托方的责权利关系和行为。注重组织引导业主大会和业主委员会对业主公共财产进行自主管理，不断提高业主委员会的管理水平。
（五）加快建立物业服务纠纷快速处理机制。充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式，建立市、区、街道、社区四级物业管理投拆受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系，有效解决物业服务纠纷问题。成立市、区两级物业管理纠纷综合调解组织，在市、区两级物业管理联席会议的指导下开展工作。依托街道、社区两级人民调解委员会，充分发挥社区法律顾问作用，引导人民群众依法理性表达诉求，在法治的轨道上推动物业服务纠纷的及时解决。
三、加大政策扶持力度
（一）落实财政扶持政策。
支持现代物业服务业发展，推进保障性住房、老旧住宅等物业管理。加大财政扶持力度，引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展，支持物业服务行业人才培养，加快推进物业管理标准化和信息化建设。
1．市本级注册并纳税的物业服务企业，在考核年度内企业及所聘用的物业项目经理无不良行为记录，同时经区物业主管部门考核等级在合格以上的，由所在地财政部门按照其所缴纳营业税的地方留成部分给予一定比例的奖励，其中考核等级为优秀的，奖励 50%；考核等级为良好的，奖励 30%；考核等级为合格的，奖励 10%。
凡在我市行政区域范围内注册且获得年度市级先进物业服务企业称号的，由所在地财政部门奖励 8 万元。
2．充分发挥物业服务示范项目的示范推动作用，鼓励物业服务企业争先创优，对所服务项目获国家、省、市级物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）称号的物业服务企业，给予奖励，其中获市级物业管理示范称号的奖励 1 万元，获省级物业管理示范称号的奖励 3 万元，获全国物业管理示范称号的奖励 5 万元。市本级奖励资金从市三产发展专项资金中列支。
（二）完善有关收费政策。
1．完善物业服务收费定价机制。加快制订和完善物业服务等级标准和收费标准，推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制，积极推进酬金制收费方式。具体物业服务业收费管理按《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》（嘉发改物〔2013〕66 号）执行。廉租住房、政府投资建设运营的公共租赁住房，租赁等收入上缴财政，所需物业服务费用由所在地财政部门承担。
2．规范涉及物业服务企业收费。凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。供水、供电、供气等专业单位要向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用，确需委托物业服务企业收取的，须签订委托代收协议。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。规范物业消防、安全等相关职业技能培训收费，收费标准应报物价、财政部门商物业行政主管部门核准。电梯等特种设备定期检测费的收取，严格执行省财政厅、省物价局规定的标准。
（三）落实税收金融扶持政策。
1．合理确定税基。现代物业服务业的营业税以物业服务有关收入扣除代业主或承租人支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为税基。物业服务企业将电梯维保、绿化保洁、秩序维护等专项服务项目分包给其他经营单位或者个人的，按规定支付的相应服务费用准予扣除。现代物业服务业兼有不同税目的应税劳务，实行分别开票、分别核算的，可分别按适用的税目税率征收营业税。
2．减免相关税收。自 2012 年 1 月 1 日起至 2015 年 12 月 31日止，对年应纳税所得额低于 6 万元（含 6 万元）的小型微利物业服务企业，其所得减按 50%计入应纳税所得额，按规定的 20%税率缴纳企业所得税。自 2011 年 1 月 1 日起至 2013 年 12 月 31 日止，物业服务企业当年新招用符合条件的人员，企业与其签订 1年以上劳动合同并依法缴纳社会保险费的，经批准，在 3 年内可按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠，定额标准为每人每年 4800 元（本优惠政策截止 2013 年 12 月 31 日未享受的，可顺延 3 年）。对物业服务企业缴纳房产税确有困难的，报经主管税务机关批准，可给予减免房产税的照顾。在酬金制收费模式的物业项目中，物业服务企业开设单独账户专项为业主或业主委员会代管资金的收入，不征收营业税；业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业服务企业从代管资金账户代付劳务价款的行为，不征收营业税；对物业服务企业代收的物业专项维修资金，不征收营业税。
鼓励物业服务企业通过兼并重组做大做强，企业在合并、分立、兼并等企业重组过程中发生自有产权的不动产转让、土地使用权转移等行为，不征收营业税。
3．加强金融扶持。对当年新招用符合小额担保贷款申请条件的人员达到企业现有在职职工总数 30%（超过 100 人的企业达 15%）以上，并与其签订 1 年以上劳动合同的劳动密集型物业服务小企业，经办金融机构可根据企业实际招用人数合理确定小额担保贷款额度，最高不超过人民币 200 万元，贷款期限不超过 2 年。
（四）加大物业服务就业扶持力度。
1．落实职业培训补贴。对有愿望从事物业服务的登记失业人员、本地户籍进城求职农村劳动力等未就业人员参加人力社保部门认定的职业培训机构组织的物业服务技能培训并取得相应资格证书或专项能力证书的，给予职业培训财政补贴。
2．落实社会保险补贴。对物业服务企业录用城乡就业困难人员就业，与其签订 1 年以上劳动合同并依照规定缴纳社会保险费的，按企业为就业困难人员实际缴纳的基本养老保险、基本医疗保险和失业保险费，按规定给予社会保险补助。补助期限，除对距法定退休年龄不足 5 年的就业困难人员可延长至退休外，其余人员不超过 3 年。
3．落实节能减排专项改造补贴。对物业服务企业因节能减排而改造共用设施设备的费用支出，以及节能降耗成效突出的物业服务企业，由所在地政府给予一定比例的一次性费用补贴和奖励。
4．完善保障性住房、拆迁安置房、老旧住宅物业服务补贴及相关扶持政策。
（1）实行部分物业费财政资金补贴。鼓励有条件的老旧住宅推行业主自治管理、自主收费或社区化准物业管理模式。老旧住宅按照基本物业服务(包括治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护、停车管理)覆盖范围内每平方米建筑面积每月不低于 0.10元的标准，对实施基本物业服务的街道（镇）物业服务中心给予适当补贴，市本级补贴资金由所在地财政部门承担。补贴资金要与物业服务质量、业主满意率和物业服务费收缴率挂钩，经综合考核后拨付。对在商品住宅小区中配建的保障性住房，按小区统一标准收取物业服务费，执收差额部分由所在地财政部门给予补足。
（2）实行物业费减免优惠。经民政、总工会、残联等部门核准登记在册，持有有效的《城乡居民最低生活保障证》、《城镇特困职工优惠证》、《特困残疾人优惠证》、《城乡低收入困难家庭援助证》之一，且实际居住在我市的困难家庭，可免交物业服务费，免交部分由所在地财政部门给予补足。
（3）对承接物业服务企业的实行补贴。对承接老旧住宅、保障性住房、拆迁安置小区、“两新”工程小区的物业服务企业在缴纳上述物业项目税费方面给予补助，物业经营收入独立核算，所交营业税所在地财政部门留成部分的 50%予以返还。
（4）调整市本级老旧住宅卫生费等相关收费标准。对暂不具备或暂未实行物业管理的市本级老旧住宅由所辖街道、社区组织自行管理，收费标准可根据提供的服务内容参照物业收费标准；对只收取卫生费和门卫费的老旧住宅其费用由物价部门根据实际情况，按照相关规定作适当调整。
四、建立完善现代物业服务管理机制
（一）加强组织协调，形成工作合力。
1．建立联席会议制度。建立由建设部门牵头，发展改革（物价）、公安、民政、司法、财政（地税）、人力社保、安监、城管执法、总工会、残联、工商、质监、电力和人行等单位组成的市、区两级物业管理联席会议制度，统筹协调物业管理工作，及时解决重大问题。
2．建立四级管理体制。按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，建立健全“市、区、街道（镇）、社区”四级物业管理体制，推进工作重心向街道（镇）、社区下移。
各区政府要把物业管理工作纳入对各街道（镇）、社区的年度工作目标考核范围，负责领导和组织辖区的物业管理工作，落实综合协调管理职责，处理重大疑难投诉纠纷。
街道（镇）作为物业管理工作的责任主体，主要负责将物业管理工作纳入街道（镇）、社区居委会工作的重要内容，融入街道（镇）、社区综合管理，负责辖区内物业管理的具体工作；建立投诉受理和处理机制，受理调解本辖区物业管理方面的投诉；划分物业管理区域，续筹与审核物业维修资金使用情况；检查考评物业服务质量，监管物业管理项目交接等工作；备案业主委员会选举结果，并对无人接管的老旧社区提供基本的有偿物业服务。
社区居委会应明确专人负责物业管理工作和受理业主投诉，解决投诉有困难的要及时上报街道（镇）；牵头组织召开业主大会和业委会选举，定期组织召开物业管理三方（社区、物业服务企业、业主委员会）例会，指导和监督业主大会、业委会日常运作，参与业委会、业主大会物业管理招投标；参与对物业服务企业的监督和管理，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系，协同做好物业退管维稳工作。
3．明确各部门职责。物业管理联席会议各成员单位要根据职能范围制订落实有关物业管理方面的政策文件和考核办法，并依据职责查处相关物业管理活动中的违法违规行为。
（二）健全统计制度，加强监测分析。加强现代物业服务业统计信息平台建设，完善统计报告制度和信息发布制度，加强现代物业服务业发展的动态监测和分析，为制订现代物业服务业发展规划、政策提供依据。
（三）加强行业管理，整顿市场秩序。物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，无资质从事物业服务的，应当按照相关规定给予处罚。
（四）加强舆论引导，营造良好氛围。各级政府和有关部门要切实加强舆论引导，通过多种渠道、多种方式大力宣传发展现代物业服务业的重大意义，宣传促进物业服务业发展的扶持政策，在全社会进一步营造关心支持现代物业服务业发展的浓厚氛围。各类新闻媒体要客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。
五、附则
本意见所称老旧住宅，具体是指 2000 年（含）前建成并交付使用的住宅。
本意见自 2013 年 9 月 1 日起施行。各区已实施相同奖励补贴政策的，按就高原则给予奖励补贴，不得重复。
本意见由市建委、市财政局负责解释。
