《杭州市人民政府关于贯彻实施〈浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》政策解读
【发布日期】2015-8-20 【作者】 【来源】
一、文件制定背景
（一）目的意义
2014年10月1日，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省条例》）正式实施。《省条例》在旧城区改建征收程序、停产停业损失补偿、低收入住房困难家庭补偿、住宅调产安置要求等方面，与我市现行房屋征收政策相比存在差异，需对现行政策进行修订。而目前制定地方性法规《杭州市国有土地上房屋征收与补偿条例》的条件尚未成熟，仍需根据《省条例》的实施情况作进一步调研。据此，为切实贯彻《省条例》精神，确保征收工作依法实施，我市制定出台了《杭州市人民政府关于贯彻实施〈浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》（以下简称《若干意见》），结合杭州市实际情况对征收工作中的一些具体问题作进一步细化、明确和调整，以保障我市国有土地上房屋征收与补偿工作的顺利进行。
（二）政策依据
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称国务院《条例》）（国务院令590号）
2、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙人大公告（2014）14号）
3、《杭州市人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收补偿条例〉的若干意见》(杭政（2011）40号)
二、制定出台的政策措施
（一）主要条款
1.规定了暂停办理事项的特殊情形。《省条例》对暂停办理事项未作出规定，国务院《条例》禁止在暂停办理相关手续期间新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，我市新增了禁止改变房屋权属、房屋抵押登记、工商登记等相关情形。但在实际工作中，因房屋继承、受遗赠等多种原因在暂停办理相关手续期间需要办理房屋权属登记的情形普遍存在，并会影响到后期房屋征收协商、签约、安置等工作，因此在不增加补偿费用的前提下，经房屋征收部门审核同意，《若干意见》第一条对暂停办理期限内办理房屋权属登记的特殊情形作了进一步规定。
2.明确了被征收房屋面积、用途及未登记建筑的认定依据。考虑到征收补偿过程中存在的被征收房屋面积认定、房屋用途确定等方面的难点问题，《若干意见》第二条对认定依据做了进一步明确。另鉴于《杭州市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法》第五点列举了未登记建筑可参照合法建筑补偿标准予以补偿的一般情形，但对在没有土地使用证的公房院落内搭建的特殊情形未作规定，故第二条第四款补充规定：1983年12月10日前已建成的房屋可参照合法建筑补偿标准予以补偿，但在不属于本单位或个人的用地范围内搭建的未登记建筑，仍应认定为违法建筑，不予补偿也不作为安置依据。
3.规定了参照合法建筑补偿的未登记建筑的参照房改程序。根据《省条例》第九条规定，房屋征收范围内的公房承租人符合房改政策的，享有按照房改政策购买被征收房屋的权利，但对认定为参照合法建筑补偿的部分是否可参加房改未作规定，《若干意见》第三条针对该类情形进行了明确。另外，针对部分建房的产权单位因破产、清算、撤并、注销等无法明确，或产权单位放弃产权等的特殊情形，规定可以由所在区人民政府指定房屋管理单位，以保障被征收人合法权益。
4.规定了实物安置优惠政策。为与我市现行住房保障货币化安置指导意见相衔接，拉近货币补偿与产权调换的利益差距，从控制实物安置优惠政策入手，《若干意见》第四条第一款重申了从低、多层安置到高层补贴面积标准为被征收房屋建筑面积的10％（增加面积低于5平方米的，按5平方米增加安置面积）；第四条第二款明确了因自然间不可分割、被征收人改善住房条件等原因优惠结算部分建筑面积应在征收补偿方案中予以明确，要求各区政府在制定优惠政策时对安置房源扩面进行合理限制。
5.规范了“住改非”补偿标准。鉴于“住改非”房屋实际用于经营活动的事实，《若干意见》第四条第三款对“住改非”补助依据及标准进行了规定。综合现行各区一般补偿标准，设定“住改非”房屋补助最高不超过其批准合法经营面积部分住宅评估价格的20%。
6.加大了优先住房保障力度。根据《省条例》规定，结合我市原拆迁保底安置政策执行情况，《若干意见》第六条明确了征收最低住房保障，被征收房屋建筑面积小于48平方米，产权调换房屋的建筑面积应不小于48平方米，产权调换房屋与被征收房屋价值相等部分的面积不结算，超过被征收房屋价值但在建筑面积48平方米以内部分按征收决定作出时的同类安置房屋重置价格进行结算，建筑面积48平方米以上部分按征收补偿方案有关规定执行。同时，对被征收人属于低收入住房困难家庭的，安置房建筑面积48平方米以内不支付差价，因自然间不可分割、建筑面积48平方米以上且超过被征收房屋价值的部分按征收决定作出时的同类安置房屋重置价格进行结算。当然，为与我市住房保障制度相衔接，对其产权调换房屋建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。
7.调整了征收非住宅房屋的补偿安置。《省条例》规定，征收非住宅造成停产停业损失的补偿标准不低于被征收房屋价值百分之五，具体由设区市、县（市）人民政府规定。结合我市原补偿标准，现规定因征收造成的停产停业损失的补偿标准由被征收人在以下三种方式中自行选择确定。方式一：根据非住宅房屋的具体用途，按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定。工业用房、商业用房和综合用房的补偿标准分别为房屋评估价值的10%、6%、5%。方式二：按照工业用房、商业用房和综合用房分别以26个月、20个月和15个月的临时安置费标准计算，给予一次性补偿。方式三：生产经营者认为其停产停业损失超过被征收房屋的评估价值相应比例或临时安置费标准的，可由房屋征收部门与生产经营者共同委托具有相应资质的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
8.调整了直管公房的补偿政策。对直管公房的安置补偿规定与我市原执行规定有较大变化。原规定允许直管公房承租人不参加房改的，可以参照补偿方案进行扩面，扩面费用由承租人负担，但这样造成新的安置房成为政府和个人的共有产权房屋，如果承租人不符合房改条件的，后期处理直管公房产权将非常困难。为从根本上明晰未参加房改的被征收房屋安置后房屋权属问题，现调整为：征收直管公房，承租人未按房改政策购房，也未与房管部门达成解除租赁关系协议的，应按照产权调换的方式安置承租人并保持原租赁关系。另行提供的住宅房屋价值应最接近且不小于被征收房屋的价值，超过被征收房屋价值部分的建筑面积不结算差价。
此外，《若干意见》第十条还对宗教包租产、“换约续租”、代管产等特殊房产的补偿作了进一步的明确和细化。
9.统一明确了相关名词的内涵。《若干意见》第七条、十一条、十二条，对另行选择货币补偿方式补偿时点、计户依据、另有住房等含义统一进行了明确和规定。
（二）适用范围
上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）范围内的国有土地上房屋征收补偿安置适用本意见。萧山区、余杭区、富阳区及各县（市）可结合本地实际参照执行。
